Đề xuất khởi tố chủ đầu tư “om” quỹ bảo trì: Vẫn loanh quanh xử lý phần “ngọn”

14 tỷ đồng quỹ bảo trì của dự án Thăng Long Garden (250 Minh Khai – Hai Bà Trưng) là con số trên danh nghĩa được chủ đầu tư là Công ty CP May Thăng Long “giữ hộ” khi chưa có ban quản trị (BQT). Nghịch lý ở chỗ, sau khi BQT được thành lập, số tiền này cũng… bị Công ty CP May Thăng Long “đắp chỗ nọ, bù chỗ kia”, hết kinh phí để bàn giao cho cư dân. Ông Ngô Văn Đơn - Phó Tổng giám đốc Công ty CP May Thăng Long khẳng định, công ty hiện đang rất khó khăn, dự án chưa hoàn thiện nên đề xuất BQT tìm kiếm khách hàng để cho thuê khu vực dịch vụ tại tầng 1 toà nhà. Đồng thời, hứa hẹn sẽ chuyển trả BQT trước 10% kinh phí bảo trì, tiếp theo lần lượt chuyển trả 10%/quý.

Đây chỉ là một trong số 215 dự án bất động sản đang có khiếu nại tranh chấp vừa được Bộ Xây dựng thống kê. Cùng chung cảnh ngộ, toà chung cư cao cấp Starcity (81 Lê Văn Lương, Hà Nội, do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Vneco Hà Nội làm chủ đầu tư) được hoàn thành và bàn giao từ năm 2014) cũng trầy trật trong chặng đường đi đòi… tiền của chính mình. Bà Đinh Thị Cẩm Vân – Thành viên BQT chung cư Starcity cho hay, ước tính kinh phí bảo trì của toà nhà vào khoảng 30 tỷ đồng nhưng hiện chủ đầu tư mới bàn giao khoảng 2,5 tỷ đồng. Bởi vậy, BQT không thể tu sửa các hạng mục cần thiết. Thậm chí, hai thang máy thường xuyên tậm tịt, lúc được lúc không nhưng thiếu kinh phí để bảo dưỡng.

Cũng theo bà Vân, luật quy định khoản tiền quỹ 2%, chủ đầu tư chỉ thu hộ cho dân, họ không được quyền giữ hay dùng khi cư dân đã có BQT. Hiện tại, chủ đầu tư Starcity xin trả trong vòng 10 năm và mỗi quý trả 400 triệu đồng, song 100% cư dân từ chối do sai về quy định của pháp luật.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng gửi Chính phủ, hiện có 8 loại tranh chấp chung cư cơ bản, trong đó có tới 36% tranh chấp liên quan đến phí bảo trì. Nguyên nhân tranh chấp là do một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm đến nghĩa vụ sau bán hàng. Tại một số nơi, chính quyền địa phương chưa thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước nên không kịp thời xử lý, ngăn chặn mâu thuẫn phát sinh dẫn tới các tranh chấp kéo dài. Bên cạnh đó, khi mua nhà người dân đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng, đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng.

Điểm tương đồng của hai dự án trên còn nằm ở chỗ, dù Sở Xây dựng chính thức yêu cầu phải bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân nhưng vẫn bị chủ đầu tư khất lần. Trước vấn đề trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất Bộ Công an và các ngành liên quan tiến hành tổ chức, điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm những trường hợp chây ì “om” quỹ bảo trì. Về mặt lý thuyết, giới chuyên gia xây dựng đánh giá, đây được xem như một chế tài mạnh để xử lý dứt điểm việc “om” quỹ 2%. Tuy nhiên, thực tế với các trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu phá sản, dù khởi tố hình sự, nguồn tiền bảo trì cũng không còn để đền bù cho cư dân.

Cần phương án bên thứ 3 giữ quỹ

Theo các luật sư, trước khi nhờ sự can thiệp của Bộ Công an, các quy định về cưỡng chế kinh phí bảo trì chưa được thực hiện triệt để. Hiện nay, UBND cấp tỉnh, TP có trách nhiệm cưỡng chế, bắt buộc chủ đầu tư trả kinh phí bảo trì cho cư dân. Dù quy định đã có, tranh chấp cũng xảy ra nhiều, song việc cưỡng chế không hề đơn giản. Hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như chủ đầu tư đã bán hết tài sản, việc cưỡng chế trở nên vô nghĩa. Thực tế đến thời diểm này, trên địa bàn cả nước, chưa hề có chủ đầu tư nào bị cưỡng chế, phải bàn giao lại kinh phí bảo trì cho cư dân.

Ông Trần Ngọc Hùng - Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam phân tích, mấu chốt để giải quyết tận gốc rễ là thực thi ngay từ khi còn trứng nước. Đó là, cần phải có quy định chặt chẽ việc thu – nộp phí bảo trì ngay từ khi người dân mua nhà. Không thể chờ đến khi vào ở, tiền vào tay chủ đầu tư hết mới “rồng rắn lên mây” kéo nhau đi đòi số tiền này. “Cưỡng chế tài sản hay khởi tố hình sự chỉ có thể áp dụng răn đe với DN bất động sản còn "khoẻ mạnh", còn với DN có dấu hiệu "chết lâm sàng", họ đâu có sợ. Do đó, phải để người dân nắm đằng chuôi thay vì cầm đằng lưỡi. Lên phương án cho một bên thứ 3 đứng ra giữ quỹ. Tuyệt đối ngăn chặn việc sử dụng số tiền trong tài khoản đó. Hiểu đơn giản, nguồn tiền chỉ được thiết lập “chiều vào”, khoá “chiều ra”, đảm bảo còn nguyên vẹn khi dân bầu được BQT” – ông Hùng nhấn mạnh.

Ở góc độ pháp lý, về hình thức quản lý quỹ 2%, theo luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch Công ty luật BASICO, khi thanh toán tiền mua nhà, buộc phải chuyển ngay phần quỹ bảo trì vào một tài khoản trung gian, có thể là của chính ngân hàng bảo lãnh chẳng hạn. Quan trọng nhất cần phong tỏa tài khoản đó. Thậm chí cần thiết, có thể giao quyền chủ tài khoản cho một cơ quan của Nhà nước như Sở Xây dựng hoặc UBND quận, huyện. Đã thu phí của dân thì phải có cơ chế bảo đảm an toàn từ đầu, chứ không thể nào cứ “gửi trứng cho ác” rồi lại phải giải quyết hậu quả. “Trước kia dự thảo Luật Nhà ở cũng đã từng đưa nội dung UBND cấp quận sẽ quản lý tài khoản quỹ bảo trì, khi nào chung cư cần tiền phải làm thủ tục mới được rút. Như vậy, bị nhiều người phản đối vì cho rằng mất quyền chủ động của cư dân. Nhưng thực ra như thế mới bảo đảm tránh lạm dụng, thất thoát tiền của cư dân từ cả phía chủ đầu tư lẫn BQT sau này” – vị luật sư này thẳng thắn.