“Đòn bẩy” triệt tiêu đầu cơ, lướt sóng

Đưa nhà đất về giá trị thực

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Tài chính đề xuất phương án tính thuế chuyển nhượng BĐS theo mức 20% trên phần thu nhập chịu thuế thay cho mức 2% trên giá bán hiện nay. Phương án này được đưa ra trên cơ sở tiếp thu ý kiến cho rằng việc tính thuế cần phản ánh đúng bản chất giao dịch kinh tế. Tuy nhiên, Bộ Tài chính nhấn mạnh việc áp dụng thuế 20% trên thu nhập cần lộ trình phù hợp, gắn với tiến độ hoàn thiện chính sách, dữ liệu và hạ tầng công nghệ để cơ quan thuế thu đúng, thu đủ.

Cũng trong dự thảo, Bộ Tài chính đề xuất thêm phương án tính thuế TNCN theo thời gian nắm giữ BĐS, trong trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan. Cụ thể, mức thuế 10% đối với BĐS có thời gian nắm giữ dưới 2 năm. Mức thuế 6% đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm. Mức thuế 4% đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm. Đối với BĐS có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và BĐS có nguồn gốc từ nhận thừa kế, mức thuế là 2%. Bộ Tài chính cho rằng biện pháp này nhằm tăng chi phí đầu cơ, giảm hấp dẫn với các giao dịch ngắn hạn, từ đó đưa BĐS về với giá trị thực.

Ngay lập tức, đề xuất này thu hút sự quan tâm lớn từ dư luận xã hội. Đa số các ý kiến đều ủng hộ phương án đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán BĐS theo từng lần chuyển nhượng, cũng như tính thuế theo thời gian nắm giữ, bởi công bằng, hợp lý.

Lạc quan về hiệu quả của chính sách thuế 20% trên lãi chuyển nhượng, anh Nguyễn Thanh Huy (phường Lĩnh Nam, Hà Nội) cho rằng, đánh vào lợi nhuận tức là đã giảm thiệt hại cho người mua có mục đích ở nhưng cần tiền phải bán. Đồng thời, việc áp dụng thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ BĐS cũng là một cách tiếp cận hợp lý: “Mô hình này không chỉ góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn, mà còn khuyến khích người dân tự tin hướng đến mục tiêu sở hữu ổn định, dài lâu với tài sản của mình”- anh Huy nói.

Đồng quan điểm, chị Phạm Thị Mỹ Trang (phường Vườn Lài, TP Hồ Chí Minh) cũng ủng hộ đề xuất thuế 20% trên lãi chuyển nhượng. Tuy nhiên, chị cho rằng nếu áp dụng ngay mức thuế 20% từ lần chuyển nhượng đầu tiên, có thể dẫn đến những tác động không mong muốn đối với những người có nhu cầu nhà ở thực sự, nhất là người có thu nhập thấp.

Định hình thị trường bất động sản bền vững, hiện đại

Khẳng định điểm cốt lõi làm nên tính phù hợp và đúng đắn của đề xuất tính thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS phản ánh đúng bản chất của thuế TNCN, chính là đánh vào phần lợi tức thực tế thu được, TS Đinh Thế Hiển nhận định, quy định hiện hành 2% trên giá chuyển nhượng là thiếu công bằng, tạo ra nghịch lý khi người đầu tư dài hạn, lợi nhuận ít vẫn bị đánh thuế như người đầu cơ siêu lợi nhuận. “Nếu mức thuế mới được áp dụng, người đầu tư lãi nhiều đóng thuế nhiều, người đầu tư lãi ít, thậm chí lỗ, có thể không phải nộp thuế, thể hiện tinh thần công bằng và khuyến khích văn hóa tài chính minh bạch” – TS Đinh Thế Hiển nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh cũng cho rằng, mục tiêu chính của đề xuất này là tăng chi phí cho hành vi đầu cơ, giảm sức hấp dẫn của các giao dịch ngắn hạn. Ngoài ra việc đánh thuế theo thời gian nắm giữ, đặc biệt là mức 10% cho BĐS nắm giữ dưới 2 năm, sẽ "chặn đầu cơ ngắn hạn gây bất ổn thị trường". Điều này buộc các nhà đầu tư “lướt sóng” phải cân nhắc kỹ hơn về rủi ro và áp lực dòng tiền khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong khi đó, dù nhận xét, đề xuất của Bộ Tài Chính mang lại nhiều lợi ích khi không chỉ tạo công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế, tăng thu thuế cho Nhà nước, mà còn góp phần bình ổn thị trường, hướng tới nhu cầu ở thực, đầu tư thật, thay vì những cơn sốt ảo, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang lưu ý, cải cách chính sách thuế BĐS cần bảo đảm nguyên tắc công bằng, minh bạch và khả thi trong thực tiễn. Nếu thiếu các hướng dẫn cụ thể, việc áp dụng thuế 20% trên lãi có thể khiến người dân gặp khó khăn, đồng thời tạo áp lực lớn cho cơ quan thuế. Do đó, cần có lộ trình và giải pháp rõ ràng.

Ở góc nhìn khác, luật sư Lê Thu Thảo (Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh) cho rằng, không chỉ tập trung ngăn chặn đầu cơ, đề xuất thuế mới của Bộ Tài Chính còn mang ý nghĩa chiến lược trong việc giải quyết tình trạng lãng phí tài nguyên đất và định hình một thị trường BĐS bền vững. “Thực trạng "lệch pha" nghiêm trọng trên thị trường BĐS với việc dư thừa các sản phẩm cao cấp nhưng thiếu nhà ở bình dân, vừa túi tiền, đòi hỏi những giải pháp mạnh và thực chất hơn. Việc đánh thuế cao hơn với những người "lướt sóng" hay "giàu lên quá nhanh từ nhà đất" sẽ kiểm soát giá, tránh thao túng, lũng đoạn thị trường” - luật sư Lê Thu Thảo phân tích.

Để đề xuất này thực sự phát huy hiệu quả, theo luật sư Lê Thu Thảo, yêu cầu tiên quyết là hoàn thiện hạ tầng công nghệ thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai. Nhà nước cần xây dựng hệ thống dữ liệu thị trường BĐS minh bạch, liên thông giữa các khâu công chứng, thuế và ngân hàng trên nền tảng điện tử. Đồng thời, cần có chế tài đủ mạnh để xử lý các trường hợp kê khai sai giá trị giao dịch và bảng giá đất cần được cập nhật kịp thời theo Luật Đất đai 2024.

Các chuyên gia đồng tình, việc áp dụng thuế 20% trên lãi chuyển nhượng BĐS nếu được thiết kế và triển khai đúng đắn, sẽ là bước ngoặt lịch sử trong quản trị thị trường BĐS, không chỉ tạo nguồn thu ngân sách ổn định, công bằng, minh bạch, mà còn định hướng lại hành vi đầu tư, chống đầu cơ, giúp giá nhà đất quay về giá trị thực, và quan trọng nhất là đưa thị trường BĐS phát triển theo hướng bền vững, phục vụ đúng nhu cầu an cư của người dân.