Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến việc giá BĐS tăng mạnh như vậy, phóng viên Kinh tế & Đô thị đã có cuộc trao đổi với TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia.
Thưa ông, ông có nhìn nhận thế nào về các vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?
- Thị trường BĐS Việt Nam đang ở trong giai đoạn khủng hoảng, nhưng khác với trước đây lần này là khủng hoảng thiếu nguồn cung, trong khi đó doanh nghiệp (DN) BĐS lại không thể mở rộng đầu tư do thiếu vốn. Cuộc khủng hoảng này bắt đầu từ khoảng năm 2018 và sâu nhất là trong năm 2022 – 2023, vào thời điểm cuối năm 2023 thị trường đã có dấu hiệu phục hồi, nhưng qua quan sát chúng tôi nhận thấy mức độ phục hồi mới chỉ đạt chưa đầy 30%.
Trong thời kỳ kinh tế thị trường, BĐS là một sản phẩm hàng hóa thiết yếu có tính dài hạn, nên khi mất cân bằng cung – cầu thì tất yếu sẽ xảy ra khủng hoảng. Tuy nhiên, nếu đặt trong bối cảnh chung, khó khăn này xảy ra ở nhiều ngành nghề chứ không chỉ riêng BĐS, chúng tôi dự báo tình trạng này có diễn tiếp diễn hết quý II hoặc quý III/2024 này.
Đáng chú ý, trong bối cảnh như thế nhưng giá BĐS vẫn tăng giá đều đặn, đặc biệt là sản phẩm thuộc nhóm phân khúc nhà chung cư tại các đô thị luôn ghi nhận có mức tăng cao, bởi nhu cầu của người dân là rất lớn, trong khi mức giá bán được cho là phù hợp hơn với khả năng tài chính của người dân so với những sản phẩm BĐS khác. Trong khoảng 5 năm trở lại đây, giá bán chung cư đã tăng từ 50 – 70%. TP Hồ Chí Minh là địa bàn ghi nhận mức tăng cao nhất, gấp đến 2 lần. Nhưng nếu so sánh với một mốc thời gian xa hơn, từ năm 1990 thì giá BĐS đã tăng đến hơn 120 lần, cao hơn bất cứ sản phẩm vật giá nào khác.
Một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay, đó là sự mất cân bằng về cơ cấu sản phẩm, khi hầu hết những sản phẩm được mở bán đều tập trung ở phân khúc trung – cao cấp; trong khi đó những sản phẩm nhà ở giá rẻ, bình dân tại các đô thị, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân ngày càng khan hiếm, đồng thời bị đẩy lên những ngưỡng giá mới. Với tốc độ đô thị hóa nhanh như hiện nay, tình trạng này sẽ còn kéo dài, bởi lẽ nhu cầu ngày càng lớn nhưng nguồn cung không đáp ứng kịp.
Vâng, nguồn cung khan hiếm theo tất yếu của thị trường là giá bán sẽ tăng. Theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến việc nguồn cung nhà ở lại khan hiếm đến vậy?
- Trước hết là những bất cập về pháp lý, như chúng ta đã biết những thống kê chỉ ra rằng 70% vướng mắc của các dự án BĐS hiện nay là do pháp lý, sự chồng chéo của các luật, bộ luật liên quan đến BĐS. Đến thời điểm này, tất cả các luật đều đã được sửa đổi, bổ sung, nhưng với việc Nhà nước đẩy mạnh hoạt động thanh tra, phát hiện nhiều sai phạm dẫn đến tâm lý lo ngại, sợ hành động.
Bên cạnh đó, DN BĐS vẫn đang trong tình trạng thiếu vốn đầu tư bởi ngân hàng lo ngại những rủi ro nên siết chặt hơn các điều kiện cho vay đầu tư BĐS; Trong khi thị trường trái phiếu DN vẫn đình trệ, mặc dù Nhà nước đã ban hành nhiều cơ chế tháo gỡ, sự đình trệ này nó nằm ở niềm tin của các chủ thể đối với thị trường chưa được “chữa lành” sau những biến cố xảy ra.
Ngoài ra, không thể không nhắc đến vấn đề chi phí tài chính của DN đối với các dự án nhà ở, như: cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng vượt quá sức chịu đựng về tài chính của DN; các chi phí khác: trả lãi vay ngân hàng, lãi trái phiếu, huy động vốn... đều rất cao. Trong bối cảnh lạm phát, những chí phí này ngày càng ăn mòn nền tảng tài chính của DN, nên không chỉ DN mà ngay cả người mua nhà cũng gặp khó khăn.
Vậy đâu là giải pháp để giải quyết những khó khăn này, thưa ông?
- Hiện nay, Chính phủ đang rất quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho DN và thị trường BĐS thông qua Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ, đi đến từng DN, đây là nỗ lực chưa từng có tiền lệ. Nhưng đánh giá một cách khách quan, kết quả đạt được của Tổ Công tác vẫn còn hạn chế, theo tôi vấn đề quan trọng nhất đối với Tổ Công tác là phải đưa ra được giải pháp về nhà ở giá rẻ, Chính phủ phải ban hành được quy định về nhà ở giá rẻ, để tránh việc làm cho các nhà đầu tư nản lòng. Khi nguồn cung nhà ở giá rẻ nhiều thì chúng ta sẽ bình ổn được mặt bằng giá nhà ở, khủng hoảng sẽ được giải quyết.
Tiếp theo là tập trung vào công tác quy hoạch đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng và môi trường sinh thái, cần có mục tiêu, định hướng cụ thể, tầm nhìn dài hạn, ưu tiên tập trung cho nhóm người thu nhập thấp. Bởi sự thiếu hụt về nhà ở cho người thu nhập thấp đang biến vấn đề nhà ở trở thành vấn đề xã hội. Về nội dung này, tôi xin kiến nghị Chính phủ hoặc là bỏ cơ chế nhà ở xã hội (NƠXH), xây dựng cơ chế mới cho nhà ở cho giá rẻ, phục vụ người thu nhập thấp; hoặc là phải đánh thuế về đầu cơ nhà ở; hoặc là chính quyền địa phương phải quyết định giá đền bù mặt bằng theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
Nếu chúng ta tiếp tục tập trung ưu tiên phát triển NƠXH, thì cần phải xác định rõ ràng 4 đối tượng liên quan, gồm: Chính phủ, người mua nhà, ngân hàng và DN, trong đó Chính phủ và người mua là đối tượng được thụ hưởng chính, 2 đối tượng còn lại là người truyền tải chính sách, nhưng họ không bị thiệt thòi khi tham gia.
Theo kinh nghiệm phát triển NƠXH trên thế giới, họ ưu tiên đất nội đô làm nhà ở cho người nghèo, vì người nghèo không có phương tiện giao thông để đi xa trung tâm ngoài phương tiện công cộng; hoặc là chúng ta học tập mô hình của Singapore, ai mua nhà thì được hưởng chế độ nhà ở với lãi suất phải trả là 2,5%/năm, có kỳ hạn lên đến 30 năm và phần chênh lệch còn lại so với lãi suất thị trường thì Chính phủ đền bù. Như vậy, ngân hàng không bị ảnh hưởng gì bởi đã có Chính phủ hỗ trợ.
Vấn đề về thủ tục hành chính gắn liền với tham nhũng vặt cũng cần phải được khắc phục. Qua thực tế khảo sát chúng tôi thấy, những thủ tục hành chính cho dự án nhà ở, đặc biệt là NƠXH quá rắc rối; trong khi nhu cầu phát triển nhà hàng năm cần hàng trăm ha đất, nhưng có tỉnh mỗi năm chỉ bồi thường giải phóng mặt bằng được vài ba chục ha phục vụ các dự án nhà ở, trong khi các dự án nhà ở cần diện tích đất hàng trăm hoặc vài trăm ha.
Một trong những vẫn đề quan trọng nhất thời điểm này liên quan đến tài chính, trong khi ngân hàng đang dư thừa tiền, nhưng lại khó trong điều kiện giải ngân. Về vấn đề này, Chính phủ có thể tổ chức các đợt phát hành trái phiếu để ngân hàng mua lại, nguồn quỹ đó Chính phủ ưu tiên sử dụng cho các dự án nhà ở giá rẻ, để người mua nhà được trực tiếp vay, thông qua quỹ nhà ở hoặc quỹ tín thác do Chính phủ quản lý, bởi theo tôi ở Việt Nam những quỹ này ủy quyền cho công ty tư nhân là sẽ thất bại. Chỉ khi nào nguồn cung nhà ở giá rẻ phục vụ đại bộ phận người dân được giải quyết thì những vấn đề khác cũng sẽ thông.
Xin cảm ơn ông!
