Nguồn cung bất động sản đang chuyển động ngược với quy luật kinh tế thị trường

Nhà phố, biệt thự trên 30 tỷ đồng chiếm lĩnh thị trường

Báo cáo thị trường bất động sản mới nhất của Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm biệt thự/nhà phố tại TP Hồ Chí Minh đang hoạt động yếu nhất kể từ năm 2019 đến nay với lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm liên tiếp. Cụ thể, trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp giảm 40% theo năm, xuống 993 căn, thấp nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu đến từ hàng tồn kho giá cao.

Tương tự, lượng bán và tỷ lệ hấp thụ thấp nhất trong 5 năm qua, giảm xuống còn 29% và lượng bán chỉ đạt 286 căn, giảm 73% theo năm. Do nguồn cung giá cả phải chăng vẫn còn hạn chế, lượng căn giá cao tiếp tục chiếm lĩnh thị trường khi các căn giá trị trên 30 tỷ đồng chiếm 67% tổng lượng bán.

Lý giải cho tình trạng này, theo bà Giang Huỳnh - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và S22M, nguyên nhân khách quan đến từ việc quá trình huy động nguồn vốn bị ảnh hưởng bởi công cuộc thanh tra phát hành trái phiếu bất động sản. Ngoài ra, ảnh hưởng của diễn biến kinh tế và chính trị thế giới lên kinh tế trong nước gây nhiều khó khăn, khiến thu nhập và dòng tiền của doanh nghiệp và người dân bị tắc nghẽn.

Mặt khác, về nguyên nhân chủ quan, sự khan hiếm của quỹ đất tại khu vực nội thành của TP Hồ Chí Minh đã thúc đẩy giá nhà tăng cao, dẫn đến khả năng chi trả giảm. Vì nguồn cung có giới hạn và chủ đầu tư dần hướng đến phân khúc nhà cao cấp, đối tượng người mua bị thu hẹp, làm tốc độ hấp thụ chậm đi đáng kể.

“Thực tế, mức hoạt động sụt giảm này phản ánh sự phát triển đúng chu kỳ của phân khúc nhà thấp tầng, dần dần sẽ ngày càng ít nguồn cung cho các sản phẩm này tại khu vực nội thành. Do tính khan hiếm, các sản phẩm sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và người mua giàu có. Quan trọng hơn, theo định hướng phát triển đô thị đến năm 2030, TP Hồ Chí Minh sẽ tập trung phát triển phân khúc nhà cao tầng để tối ưu quỹ đất cũng như đáp ứng nhu cầu nhà ở lớn tại thành phố” - bà Giang nhận xét.

Bộ phân nghiên cứu Savills Việt Nam cho biết trong năm 2024, nguồn cung mới dự kiến sẽ có 1.400 căn gia nhập thị trường, trong đó sản phẩm từ 20-30 tỷ đồng chiếm khoảng 65%. Tình hình hoạt động suy giảm và giá bán tiếp tục đắt đỏ tại TP Hồ Chí Minh là các thách thức lớn lên tốc độ hấp thụ.

Phân khúc nhà ở bình dân chiếm tỷ lệ rất thấp

Nếu như nhà phố, biệt thự cao cấp có nguồn cung nhưng giao dịch ế ẩm, thì phân khúc nhà ở bình dân lại thiếu hụt dù nhu cầu trên thị trường rất lớn.

Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho thấy, phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường TP Hồ Chí Minh suốt 3 năm qua. Thậm chí, phân khúc trung cấp (giá từ 25-40 triệu đồng/m2) cũng chỉ chiếm tỷ lệ trên dưới 30%. Thực tế này khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời với người dân có thu nhập thấp.

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, nguồn cung bất động sản ở TP Hồ Chí Minh đang chuyển động ngược với các quy luật của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh, quy luật giá cả….Điều này rất nguy hiểm, vì một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng rất dễ rơi vào khủng hoảng.

“Xử lý triệt để lệch pha cung cầu sẽ giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển bền vững. Để làm được điều đó, cần nhanh chóng đưa ra các giải pháp để hạn chế đầu cơ, hướng đến người mua có nhu cầu ở thực” – ông Quang nói.

Đồng quan điểm, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng cho rằng, sự nghịch lý trong cung cầu đang làm méo mó thị trường bất động sản, mà hệ lụy lớn nhất là giá bất động sản tăng ở các phân khúc. Đây là thách thức rất lớn không chỉ với các cơ quan quản lý Nhà nước, mà còn với cả doanh nghiệp và người dân.

“Chỉ khi hành lang pháp lý rõ ràng, các dự án được khơi thông, thì doanh nghiệp có dám chủ động cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, tập trung vào sản phẩm hướng đến nhu cầu thực. Và khi nguồn cung dồi dào, tự nhiên cán cân "cung - cầu" sẽ được cân bằng” – luật sư Thảo phân tích.

Để giải quyết hiện tượng "lệch pha", luật sư Thảo đánh giá nhà ở xã hội là giải pháp tiên phong bởi nó đáp ứng mục tiêu chiến lược của quốc gia giúp người dân có cơ hội cải thiện nhà ở, nhất là người người nghèo, người có thu nhập thấp. Ngoài ra, tư duy phát triển diện tích căn hộ nhỏ hơn, xa trung tâm hơn cũng là giải pháp hữu hiệu để nhà ở có giá bán vừa phải.