Giá nhà, đất tăng cao: Cơ hội cho người thu nhập thấp hẹp lại

Giá nhà tăng nhanh, khiến cho nỗi lo của nhóm người thu nhập thấp, trung bình tăng theo, ước mơ được sở hữu căn nhà để an cư ngày càng khó khăn hơn.

Khó khăn bộn bề

Anh Hoàng Văn Tuấn, quê Bắc Giang trú tại phố Tân Khai (Hoàng Mai, Hà Nội) chia sẻ, vợ chồng anh đều làm nhân viên văn phòng cho một công ty tư nhân tại địa bàn quận Hoàng Mai. Gia đình đã sinh sống ở Hà Nội gần 10 năm, thu nhập ở mức trung bình, đang cần mua nhà ở, vốn liếng có vài trăm triệu cộng thêm vay mượn được khoảng 1 tỷ đồng, nhưng không tìm được căn hộ nào quanh khu vực đang ở với mức tiền như vậy.

“Với nguồn tài chính đang có chúng tôi chỉ thuê mua được một căn hộ nhà ở xã hội, nhưng để được duyệt hồ sơ mua rất khó, cùng với đó sản phẩm nhà ở xã hội cũng đang rất khan hiếm, ước mơ sở hữu một căn hộ ở Hà Nội đối với gia đình tôi đang ngày càng xa” – anh Tuấn nói.

Từ đầu năm đến nay, bất chấp những tổn thất về nguồn lực tài chính của người dân do dịch Covid-19 gây ra, khi thị trường tái khởi động trở lại giá nhà đất vẫn cứ tiếp tục tăng cao. Chỉ tính riêng ở địa bàn Hà Nội, giá nhà tăng ở mức 4 – 5% đối với căn hộ chung cư, từ 30 – 40% đối với nhà liền thổ.

Trong vai một người đi tìm hiểu mua nhà đất, phóng viên Kinh tế & Đô thị tiếp cận với anh Nguyễn Quang – làm nghề môi giới bất động sản (BĐS) khu vực Lĩnh Nam (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, trong khoảng 1 năm trở lại đây, giá nhà đất khu vực này tăng thêm khoảng 30%.

“Một căn nhà rộng chừng 35m2 xây 3 tầng trong ngõ, thời điểm này năm ngoái giá bán khoảng 2 – 2,2 tỷ đồng, nhưng bây giờ lên tới gần 3 tỷ đồng. Giá nhà tăng nhanh khiến khách hàng cũng khó khăn trong việc quyết định giao dịch. Khách hàng có nhu cầu thực để ở “bỏ” chạy còn khách mua đầu tư cũng lưỡng lự vì lo giá quá cao khó thanh khoản, lợi nhuận thấp, suốt 3 tháng đầu năm nay tôi không bán được sản phẩm nào” – anh Nguyễn Quang chia sẻ.

Số liệu báo cáo tổng hợp thị trường BĐS quý I/2022 của Bộ Xây dựng, về giá nhà ở và một số loại BĐS cho thấy, thị trường tiếp tục thiếu hụt nguồn cung, cả nước chỉ có 39 dự án nhà ở được cấp phép mới, bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021. Việc thiếu nguồn cung dẫn đến giá bán tiếp tục tăng.

Trong quý, thị trường Hà Nội không có dự án nào dưới 25 triệu đồng/m2 được chào bán, đối với sản phẩm căn hộ bình dân (25 – 30 triệu đồng/m2) chỉ tập trung ở khu vực quận, huyện vùng ven, như: dự án Anland Premium Dương Nội (Hà Đông) giá 30 triệu đồng/m2, One 18 Ngọc Lâm (Long Biên) 26 triệu đồng/m2, Eurowindow River Park (Đông Anh) khoảng 25 triệu đồng/m2...

Trong khi đó, phân khúc sản phẩm trung, cao cấp từ trên 30 triệu đồng/m2 lại tương đối dồi dào, có thể kể đến như: Sunshine Garden (Hai Bà Trưng) 37,1 triệu đồng/m2, Hapulico Complex (Thanh Xuân) 33,8 triệu đồng/m2, Sunshine City (Bắc Từ Liêm) 41,8 triệu đồng/m2. “Qua tổng hợp cho thấy giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021, tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4 - 5% cao hơn so với TP Hồ Chí Minh tăng khoảng 1 - 2% so với cuối năm 2021” – đại diện Bộ Xây dựng cho hay.

Chưa có dấu hiệu “hạ nhiệt”

Nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, trong năm 2022 nguồn cung mới phân khúc căn hộ trên thị trường Hà Nội dự kiến sẽ tăng trở lại, đạt khoảng 26.000 - 28.000 căn, tuy nhiên sản phẩm căn hộ bình dân được dự báo sẽ tiếp tục khan hiếm.

Thời điểm hiện tại, so với mức giá cách đây 2 năm, giá nhà không chỉ tăng giá cục bộ ở một vài dự án, mà nhiều khu vực đã hình thành mặt bằng giá mới, cụ thể căn hộ chung cư cao cấp khu vực Mỹ Đình, Cầu Giấy, Thanh Xuân... ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, hiện nay được đẩy lên 45 - 60 triệu đồng/m2. Nhiều khu vực xa hơn như: Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh, trước đây thường ở mức 18 - 20 triệu đồng/m2, nay đã dần tiệm cận mức 30 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án giá lên đến 60 triệu đồng/m2... và không có dấu hiệu “hạ nhiệt”.

Nhìn chung, do thiếu hụt về nguồn cung nên những dự án mới được mở bán đều thiết lập mặt bằng giá cao ngất ngưởng. Chung cư cao cấp có mặt bằng giá chung ở mức 30 - 40 triệu đồng/m2, lên 50 - 70 triệu đồng/m2; phân khúc hạng sang 50 - 80 triệu đồng/m2 nay có giá đến vài trăm triệu mỗi mét vuông. Đáng chú ý, dự án nhà ở thương mại giá dưới 25 triệu đồng/m2 cũng gần như “mất hút” khỏi thị trường Hà Nội.

Không chỉ giá nhà tăng nhanh, mà giá đất nền cũng liên tục leo thang, khu vực: Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Sơn Tây... tính đến quý I/2022 giá đất nền tăng từ 30 – 45% so với cùng thời điểm cách đây 1 năm. Đặc biệt, tại địa bàn huyện Đông Anh đã xuất hiện một số khu vực giá bán lên đến xấp xỉ 200 triệu đồng/m2 đất nền.

“Do sự khan hiếm nguồn cung nhà ở, đất đai ở vùng trung tâm Thủ đô mà nhà đầu tư và người có nhu cầu mua đất có xu hướng tìm đến vùng ven đô nhiều hơn. Song trên thực tế, nhu cầu đầu tư thực, ở thực và dài hạn thường rất ít, do đó giá đất tăng chủ yếu là do “thổi” giá” – Phó Giám đốc IP Land Trần Quốc Việt nhìn nhận.

Theo khảo sát, hiện nay giá nhà ở Việt Nam cao hơn gấp khoảng 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội, khiến cho nhiều hộ gia đình khó khăn trong việc tạo lập chỗ ở, trong khi đó chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập ở các nước công nghiệp phát triển từ 6 – 7 lần, thấp hơn rất nhiều so với Việt Nam.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần phải nhanh chóng thực thi một số giải pháp, như: Đánh thuế đất, định giá tài sản theo đúng giá thị trường để áp thuế; Giới hạn thời gian giao dịch, đặc biệt là sản phẩm đất nền, đồng thời yêu cầu phải có tỷ lệ xây dựng công trình mới cho phép xây dựng; Thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất tài sản là đất đai bỏ hoang nếu sử dụng đòn bẩy tài chính; Siết chặt tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhằm ngăn chặn tình trạng kiếm lời bằng chiêu bài chuyển đổi mục đích sử dụng, phá vỡ quy hoạch đô thị.