Giải mã những "ẩn số" về giá bất động sản ngày càng đắt đỏ

Giá đất đầu vào - “nút thắt” lớn nhất của thị trường

Để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, thực chất, bình đẳng, văn minh, tiến bộ, phù hợp với điều kiện kinh tế, thu nhập của đa số người dân, Thường trực Chính phủ yêu cầu bộ trưởng, thủ trưởng các cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ và chủ tịch UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư khẩn trương thực hiện phân cấp, phân quyền triệt để theo Kết luận số 115-KL/TW ngày 16/1/2025 của Bộ Chính trị, kết hợp phân cấp chính quyền địa phương 2 cấp trong thời gian tới. Trong đó yêu cầu, rà soát, làm rõ ngay các nguyên nhân làm tăng cơ cấu giá BĐS (giá đất, giá nguyên vật liệu, lãi vay...).

Thực tế hiện nay, một dự án nhà ở trung bình mất từ 3 - 5 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý, trong đó riêng công đoạn phê duyệt quy hoạch chi tiết và giao đất có thể kéo dài hơn 1 năm. Việc phải “treo vốn” lâu trong khi chưa được triển khai khiến chi phí tài chính của DN tăng vọt, đặc biệt trong điều kiện lãi suất vay vốn từ 10 - 12%/năm như thời gian qua.

“Chưa kể, trong quá trình triển khai, chủ đầu tư còn phải đối mặt với hàng loạt chi phí không chính thức – điều mà giới chuyên gia gọi là “chi phí chìm” trong quá trình xin thủ tục pháp lý. Những khoản chi này, tuy không được ghi nhận cụ thể trên sổ sách nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Chừng nào chưa cải cách thực sự thủ tục đầu tư xây dựng, chừng đó BĐS vẫn còn bị gánh nặng bởi chi phí pháp lý quá lớn, khiến giá bán tiếp tục bị đội lên" - chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển nhận định.

Trên thực tế, giá bán một căn hộ hiện nay không chỉ gồm chi phí đất, xây dựng, pháp lý mà còn bao gồm các loại thuế, phí, lệ phí khác như: thuế VAT (10%), lệ phí trước bạ (0,5%), thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí bảo trì (2%), phí công chứng, thẩm định hồ sơ… Người mua nhà gần như phải chi thêm từ 8 – 15% giá trị hợp đồng cho các khoản này.

Đối với DN, ngoài thuế VAT, họ còn phải chịu thuế thu nhập DN, phí sử dụng hạ tầng, phí bảo vệ môi trường, chi phí nghĩa vụ tài chính đất đai... Tất cả đều được tính toán vào giá thành sản phẩm. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng cần có cơ chế ưu đãi thuế phí cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để hạ giá thành, từ đó giúp tái cân bằng cơ cấu giá BĐS trên thị trường.

Cần một chiến lược điều tiết tổng thể

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2015 – 2023, giá nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng trung bình từ 80 – 120%, trong khi thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng chưa đến 40%. Hệ số “thu nhập/giá nhà” tại các đô thị lớn hiện nay đã vượt ngưỡng 20 lần, cao hơn nhiều so với chuẩn khuyến nghị 5 – 7 lần của Liên hợp quốc.

Điều đáng nói là trong khi cầu thực không ngừng gia tăng – đặc biệt từ người trẻ và người thu nhập trung bình – thì giá nhà lại bị chi phối bởi yếu tố đầu cơ, lệch pha phân khúc, chi phí đất đai và pháp lý tăng cao, cũng như sự thiếu vắng vai trò điều tiết thị trường của Nhà nước trong suốt thời gian dài.

“Hiện nay, thời gian triển khai một dự án BĐS có thể kéo dài từ 3 - 5 năm do vướng mắc ở khâu quy hoạch, giao đất, thẩm định, cấp phép xây dựng… Những thủ tục này không chỉ làm tăng chi phí tài chính, mà còn làm mất cơ hội đưa hàng ra thị trường với giá hợp lý. Do đó, cần có sự cải cách mạnh mẽ về thủ tục pháp lý, ví dụ như thống nhất đầu mối quản lý, số hoá quy trình, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, đồng thời minh bạch toàn bộ quy trình phê duyệt để giảm thiểu rủi ro và chi phí không chính thức” – TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhìn nhận.

Từ đó, các chuyên gia cho rằng, để giảm cơ cấu giá BĐS và đưa giá nhà đất về mức hợp lý, nhiều chuyên gia đề xuất các giải pháp mang tính chiến lược, trong đó có thể kể đến: Cải cách thủ tục pháp lý, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án, minh bạch quy trình giao đất, quy hoạch, cấp phép xây dựng; Minh bạch hóa thị trường đất đai, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, sàn giao dịch tập trung để xác lập giá đất theo cung – cầu thực tế;

Kiểm soát đầu cơ và sốt ảo, siết tín dụng vào phân khúc cao cấp, đánh thuế BĐS thứ hai hoặc đầu cơ giữ đất lâu không sử dụng; Hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ trong đó ưu đãi về đất, thuế, tín dụng cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở vừa túi tiền; Đồng thời, thiết lập cơ chế kiểm soát giá hợp lý, đối với một số khu vực đô thị trung tâm, cần xem xét áp dụng giá trần hoặc kiểm soát biên độ tăng giá nhằm tránh bong bóng...

“Chúng ta đang dùng một bảng giá đất do Nhà nước ban hành – vốn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, sau đó lại áp dụng hệ số điều chỉnh phức tạp, dễ bị can thiệp. Thay vào đó, cần xây dựng một hệ thống dữ liệu quốc gia về giá đất, với giao dịch công khai, làm cơ sở cho việc xác lập giá thị trường có kiểm soát. Việc này không chỉ giúp xác định đúng giá trị đất đai, mà còn làm minh bạch quá trình định giá để tránh thổi giá” - TS Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế T.Ư (CIEM) cho hay.

Các chuyên gia đều cho rằng, giá BĐS tăng cao không chỉ là vấn đề thị trường mà còn là thách thức an sinh, xã hội và kinh tế vĩ mô. Nếu không có một chiến lược điều tiết giá tổng thể và dài hạn, Việt Nam sẽ tiếp tục đối mặt với tình trạng thị trường lệch pha, bong bóng tiềm ẩn và áp lực lớn lên giấc mơ an cư của hàng triệu người dân. Đã đến lúc Nhà nước không chỉ là người “giám sát” mà phải trở thành “kiến trúc sư điều tiết” thị trường nhà ở, sử dụng đầy đủ các công cụ pháp lý, quy hoạch, thuế và tín dụng để kiến tạo một thị trường BĐS lành mạnh, công bằng và phát triển bền vững.

Bên cạnh đó, giá BĐS không đơn thuần là con số thị trường quyết định mà là tấm gương phản chiếu toàn bộ các bất cập về thể chế, chính sách, pháp lý và vận hành thị trường. Muốn kéo giảm giá nhà về sát với nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân, không thể chỉ trông đợi vào “bàn tay vô hình” mà cần có “bàn tay hữu hình” của Nhà nước trong điều tiết, cải cách và hỗ trợ. Trong bối cảnh Chính phủ đang thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nghiên cứu gói vay cho người trẻ, đồng thời đã sửa đổi Luật Đất đai và Luật Nhà ở, đây là cơ hội quan trọng để tái cấu trúc cơ cấu giá BĐS, đưa thị trường phát triển lành mạnh, bền vững và phục vụ người dân chứ không chỉ phục vụ lợi nhuận.