Kéo giá nhà ở xã hội đến gần người thu nhập thấp

Nhưng thực tế triển khai lại chưa được như kỳ vọng, khi nguồn cung mới vẫn khan hiếm, kéo theo giá bán tăng cao, nên việc mua NƠXH ở thời điểm này khó như “mò kim đáy bể”.

Giá NƠXH ngang giá nhà thương mại

NƠXH vốn được xem là sản phẩm để hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở để thực hiện giấc mơ an cư. Nhưng thời gian gần đây cùng với sự khan hiếm sản phẩm và leo thang về giá bán, thì NƠXH cũng không nằm ngoài vòng xoáy này, ngay cả những sản phẩm đã đi vào sử dụng được nhiều năm giá bán cũng tăng gấp 2 - 3 lần so với thời điểm mở bán. Điều đó đã góp phần đưa giá NƠXH lên ngang ngửa với giá nhà ở thương mại.

Khảo sát thực tế của phóng viên Kinh tế & Đô thị tại một số dự án NƠXH đã đi vào vận hành tại địa bàn Thủ đô Hà Nội như: Rice City (Linh Đàm, Hoàng Mai), The Vesta Phú Lãm (Hà Đông), Đồng Mô (Đại Kim, Hoàng Mai), NHS Trung Văn (Nam Từ Liêm)... mức giá mở bán tại các dự án này rơi vào khoảng 15 – 20 triệu đồng/m2, nhưng đến thời điểm hiện tại đều được rao bán từ 50 – 65 triệu đồng/m2. Tương tự, một số dự án NƠXH ở xa khu vực trung tâm hơn như: NƠXH Phúc Đồng (Long Biên), Ecohome (Bắc Từ Liêm) cũng có giá bán dao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2…

Đáng nói, không chỉ những căn hộ NƠXH đã qua sử dụng, mà ngay cả những dự án chuẩn bị mở bán cũng đang được niêm yết với mức giá cao ngất ngưởng. Đơn cử như dự án NƠXH Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì), theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, mức giá bán tạm tính tại dự án này khoảng 25 triệu đồng/m2, cao nhất trong số các dự án NƠXH được mở bán từ trước đến nay trên địa bàn TP.

“Tuy nhiên, nếu so với mặt bằng chung về giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ở thời điểm này là trên 60 triệu đồng/m2, thì mức giá 25 triệu đồng/m2 vẫn là niềm mơ ước đối với rất nhiều người thu nhập thấp đang sinh sống ở Hà Nội hiện nay. Gần 2 năm nay, mỗi khi biết thông tin trên địa bàn TP có dự án NƠXH nào chuẩn bị mở bán là tôi lại mua hồ sơ để đăng ký, nhưng qua 3 lần nộp hồ sơ mà tôi vẫn chưa may mắn để có thể mua được nhà” – anh Trần Văn Tài (quê Nam Định), công nhân sửa chữa điện công nghiệp tại Khu công nghiệp Bắc Thăng Long chia sẻ.

Trong khi đó, lý giải về việc giá NƠXH liên tục tăng cao thời gian gần đây, đại diện Bộ Xây dựng cho rằng, sản phẩm NƠXH được quy định rất rõ trong các văn bản pháp luật. Việc định giá bán NƠXH phải căn cứ vào đầy đủ các chi phí mà chủ đầu tư phải bỏ ra, như: bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư, đầu tư hạ tầng trong phạm vi dự án, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và các chi phí hợp lệ khác của DN... để từ đó có thể xác định giá bán bảo đảm lợi nhuận theo định mức quy định của Nhà nước. Vì những khoản chi phí nêu trên liên tục tăng, kéo theo việc xác định giá bán cũng phải tăng, để bảo đảm cho DN tham gia đầu tư NƠXH có lãi.

“Trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng các dự án NƠXH, chúng tôi nhận thấy khó khăn, vướng mắc nhất là việc bố trí quỹ đất và thời gian, trình tự, thủ tục phê duyệt dự án kéo dài; biên độ lợi nhuận của chủ đầu tư không quá 10%, trong điều kiện vật tư, nhân công liên tục biến động dẫn đến lợi nhuận không được bảo đảm; DN khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi, đặc biệt là gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (hiện nay là 145.000 tỷ đồng); giai đoạn giao thoa giữa luật cũ và mới dẫn đến sự lúng túng của cơ quan quản lý... những yếu tố này đã làm kéo dài thời gian, phát sinh chi phí đầu tư, nên đã đẩy giá bán NƠXH lên cao” – Tổng Giám đốc Tổng Công ty UDIC Nguyễn Văn Luyến cho hay.

Số hóa dữ liệu trong phân loại đối tượng mua nhà

Phát triển NƠXH là chủ trương có tính nhân văn của Đảng, Nhà nước trong việc bảo đảm an sinh, xã hội cho người thu nhấp tại các đô thị. Nhưng thực tế thời gian qua, công tác quản lý của các cấp chuyên môn đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập, dẫn đến sự thiếu công bằng, minh bạch trong quá trình xét duyệt hồ sơ mua nhà. Trong khi nhiều người thực sự có nhu cầu khó tiếp cận với NƠXH, thì DN đầu tư cũng vi phạm quy định khi xét xuyệt hồ sơ không đúng đối tượng. Đơn cử như trường hợp xảy ra tại dự án NƠXH Kinh Bắc (tỉnh Bắc Ninh) khi có rất nhiều người nước ngoài được sử dụng các căn hộ tại dự án này...

Theo TS Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, trước tình trạng thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở giá rẻ, NƠXH... thì việc Chính phủ quyết liệt triển khai Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn 2021 – 2023, đã tạo ra giá trị lan tỏa lớn, góp phần thúc đẩy chiến lược phát triển nhà ở cho người dân thu nhập thấp tại đô thị.

Nhưng thực tế công tác phát triển NƠXH vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; để giấc mơ an cư của người thu nhập thấp sớm trở thành hiện thực, thì cả hệ thống chính trị từ T.Ư đến địa phương và cộng đồng DN cùng phải đồng loạt vào cuộc, với một số giải pháp phải bắt tay vào triển khai ngay. Cụ thể, cần nhanh chóng thể chế hóa và bảo đảm hiệu lực thực thi bằng văn bản quy phạm pháp luật những định hướng, điều kiện thuận lợi, ưu đãi đã được xác định trong Đề án; gắn quy hoạch đô thị, công nghiệp, dịch vụ, kế hoạch sử dụng đất với phát triển bền vững nhà ở để xây dựng lộ trình giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp.

Cơ quan quản lý Nhà nước phải tham gia tích cực hơn vào công tác kiểm soát giá nhà sao cho phù hợp với đại bộ phận người thu nhập thấp. Đồng thời, phía DN BĐS cần nhanh chóng điều chỉnh chiến lược kinh doanh, ưu tiên chuyển sang các dự án NƠXH, thay vì nhà ở thương mại hạng sang như thời gian qua để phù hợp với chủ trương, định hướng của Chính phủ. “Ngoài ra, Chính phủ cần tiếp tục ưu tiên nguồn vốn cho NƠXH, trong đó tính đến mức thu nhập phổ biến của người lao động và khả năng mua NƠXH để điều hành chính sách tiền tệ, tài chính cho phù hợp và tinh giản, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục hành chính... Phải xác định phát triển NƠXH là nhiệm vụ chính trị quan trọng, vấn đề quan trọng nhất lúc này là khẩn trương triển khai từ khâu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, dự án, giải phóng mặt bằng và thực hiện đầu tư” – TS Nguyễn Văn Khôi kiến nghị.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Tập đoàn Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cho rằng, không chỉ chủ đầu tư mà người mua NƠXH đang gặp nhiều khó khăn, nhưng với sự thay đổi về khung cơ chế, chính sách, cùng sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, nên công tác phát triển NƠXH chưa bao giờ trở nên rõ nét như hiện nay. “Tuy nhiên, Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH được hoàn thành và bảo đảm sự công bằng, minh bạch, đúng đối tượng được thụ hưởng chính sách về NƠXH, tôi kiến nghị cần phải có Ban Chỉ đạo quốc gia về NƠXH dành cho người thu nhập thấp; Cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục kiện toàn quy định pháp lý về điều kiện, thủ tục, chính sách tài chính... cho NƠXH. Đặc biệt là cần số hóa dữ liệu tìm kiếm, để dễ dàng phân loạt được đối tượng, tránh việc trục lợi chính sách về NƠXH như thời gian qua” – ông Trương Anh Tuấn nêu quan điểm.