Gỡ nút thắt về quyền sử dụng đất tại dự án nhà ở thương mại

Số liệu tổng hợp từ Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, thời gian gần đây Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trên 200 dự án không thể triển khai do vướng mắc về văn bản quy phạm pháp luật, doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn, nguồn cung sụt giảm mạnh, thị trường liên tục thiết lập mức giá mới, khiến người dân đặc biệt là nhóm người thu nhập thấp – trung bình ngày càng giảm đi cơ hội sở hữu nhà ở.

Đơn cử tại Hà Nội có dự án Athena Complex Xuân Phương (quận Nam Từ Liêm), đại diện chủ đầu tư cho biết đã nộp đủ phần tiền sử dụng đất ở phần chung cư, nhưng phần nhà liền kề vướng một số lô đất nông nghiệp, nên chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng công chứng; hay như dự án của Công ty BĐS Vạn Xuân (quận Hóc Môn, TP Hồ Chí Minh) cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, mặc dù khu đất dự án nằm trong quy hoạch đất ở đô thị... Trong khi đó, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở vẫn chưa thể giải quyết một cách thấu đáo nhiều bất cập tồn tại nhiều năm qua.

Theo Luật sư Trịnh Hữu Đức – Văn phòng Luật sư Hàm Rồng, khó khăn vướng mắc không chỉ liên quan đến quy định trong Luật Nhà ở, mà còn có sự chồng chéo với Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh BĐS... trong đó vấn đề nhắc lại nhiều lần đó là quy định về quyền sử dụng đất đối với những dự án nhà ở thương mại. “Nhiều văn bản quy phạm pháp luật mặc dù đã sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn chưa thống nhất. Ví dụ Luật Nhà ở không công nhận trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở, trong khi Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp nhận chuyển nhượng” – Luật sư Trịnh Hữu Đức cho hay.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho biết, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 đã phù hợp, thống nhất với Luật Đất đai 2013, nhưng Điều 23 Luật Nhà ở chưa thống nhất, đồng bộ. Cụ thể, Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định quyền sử dụng của nhà đầu tư đất theo quy định pháp luật về đất đai thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư dự án. Thế nhưng, Điều 7 Luật Xây dựng 2020 quy định chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Trong khi đó, việc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, căn cứ theo Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2014, chỉ công nhận chủ đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở, nên chưa thống nhất, chưa đồng bộ với quy định tại Điều 29 Luật Đầu tư 2020 và Điều 7 Luật Xây dựng 2020.

“Ngoài ra, Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp có quyền sử dụng đất nông nghiệp (100% đất nông nghiệp) hoặc đất phi nông nghiệp không phải đất ở (100% đất phi nông nghiệp), do đó chưa thống nhất với Luật Đầu tư 2020, Luật Xây dựng 2020 cần sửa đổi để đảm bảo sự đồng bộ về công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Các chuyên gia đều chung quan điểm, Nhà nước cần sớm sửa đổi những văn bản quy phạm pháp luật đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ một mặt tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp triển khai dự án, giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung hiện nay; mặt khác giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai, Nhà nước sẽ được hưởng lợi nhiều từ việc thu thuế, tạo nguồn lực tái đầu tư cho phát triển kinh tế - xã hội.