Gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội: Giải pháp khơi thông nguồn vốn

Mức lãi suất vẫn cao

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Trong đó, giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là 4 ngân hàng thương mại Nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5 - 2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các ngân hàng thương mại Nhà nước.

Tuy nhiên, mức lãi suất cho vay ưu đãi của gói tín dụng này không như mong đợi của đông đảo quần chúng Nhân dân, đặc biệt là nhóm người thu nhập thấp, đang có nhu cầu vay vốn để mua nhà. Bởi lãi suất thấp hơn lãi suất cho vay thông thường của các ngân hàng được chỉ định từ 1,5 – 2%/năm, thì cũng ở mức trên dưới 10%/năm.

“Tôi đang mong đợi sẽ có một gói tín dụng hỗ trợ lãi suất từ 4,8 – 5%/năm để mua NƠXH, giống như gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thực hiện giai đoạn 2013 – 2016. Nhưng thực tế với mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng như vậy chưa đáp ứng được với nguyện vọng của những người thu nhập thấp, vì lãi suất vẫn tương đương với lãi suất cho vay thông thường” – anh Nguyễn Duy Nam, công nhân Khu công nghiệp Bắc Thăng Long (Hà Nội) chia sẻ.

Như vậy, đến thời điểm hiện tại gói tín dụng theo đề xuất của Bộ Xây dựng là 110.000 tỷ đồng chưa thể thực hiện, vì theo nhận định của các chuyên gia, Chính phủ đang phải cân đối để bố trí nguồn và trên thực tế người dân đang trông đợi vào gói tín dụng này hơn, bởi mức hỗ trợ lãi suất cho vay sẽ thấp hơn rất nhiều (theo đề xuất của Bộ Xây dựng lãi suất dao động trong khoảng 5 - 6%/năm – PV) mà Ngân hàng Chính sách xã hội vẫn thực hiện đều đặn trong thời gian qua.

“Người dân và các chủ đầu tư sẽ kỳ vọng nhiều hơn vào gói tín dụng 110.000 tỷ đồng mà Bộ Xây dựng đề xuất, vì giá trị lớn gấp gần 4 lần số 30.000 tỷ đồng thời gian trước, đã giúp thị trường có đà hồi phục.

Nếu gói 110.000 tỷ đồng lần này triển khai đến được với người thực sự có nhu cầu, tôi cho rằng đó là cứu cánh cho thị trường, giúp giải bài toán hiệu quả kinh doanh, giúp chủ đầu tư giải quyết được hàng tồn hiện nay.

Tiếp theo là giúp chủ đầu tư tiếp cận được phân khúc khách hàng có nhu cầu cao, từ đó cởi được nút thắt cho chủ đầu tư, khách hàng” - Phó Tổng Giám đốc Tân Long Land Trịnh Duy Hà nhìn nhận.

Kỳ vọng mang lại hiệu ứng tích cực

Kể từ sau Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, diễn ra tại Hà Nội vào ngày 17/2 vừa qua, những thông tin liên quan tới gói tài chính 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH hay nới lỏng các quy định cho thị trường trái phiếu DN, đang thu hút sự quan tâm của của đông đảo người dân và cộng đồng DN hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, đầu tư BĐS.

Phía đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng khẳng định, 4 ngân hàng do Nhà nước chỉ định là Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank đã đồng ý thống nhất gói tín dụng với nội dung mỗi ngân hàng sẽ dành khoảng 30.000 tỷ đồng cho 2 đối tượng là NƠXH và nhà ở cho công nhân. Trường hợp có thêm các ngân hàng thương mại đủ điều kiện tham gia thì quy mô gói này có thể tăng lên.

“Khách quan mà nói, gói tài chính này được đưa ra trong lúc thị trường BĐS đang thiếu trầm trọng nguồn vốn đầu tư sẽ mang đến nhiều hiệu ứng tích cực cho thị trường nói chung và phân khúc BĐS NƠXH, nhà ở công nhân nói riêng.

Căn cứ vào Nghị quyết đã được ban hành thì DN sẽ có nguồn vốn để đầu tư kinh doanh và người dân có nhu cầu cũng có thể được vay vốn để mua nhà ở” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định.

Đồng quan điểm này, nhiều ý kiến cho rằng gói tài chính 120.000 tỷ đồng dù rất quý trong bối cảnh cạn nguồn vốn hiện nay đối với DN BĐS nhưng khó có thể giúp “phá băng” cho thị trường, vì nguồn vốn chỉ dùng cho DN đầu tư lĩnh vực NƠXH và nhà cho công nhân.

Trong khi đó, phân khúc này vốn không phải là phân khúc được nhiều DN BĐS lựa chọn bởi lợi nhuận thấp, thủ tục cho một dự án cũng không kém gì một dự án BĐS thương mại, thậm chí còn nhiêu khê hơn.

Thực tế thì nguồn vốn hiện đang cạn nguồn ở nhiều DN BĐS hạng sang với các dự án dở dang mà chưa thể tiếp tục thực hiện. "Gói hỗ trợ cho vay ưu đãi NƠXH 30.000 tỷ cách đây 10 năm đã giúp phá băng thị trường BĐS nhưng 10 năm sau bối cảnh đã khác. BĐS phân khúc cao cấp nay chiếm lĩnh thị phần đầu tư, đầu cơ nên bài toán vốn cần giải cho các DN BĐS này mới hy vọng phá được "băng" của thị trường" - một chuyên gia BĐS xin được không nêu tên chia sẻ.

Các chuyên gia cho rằng, người dân và DN không nên quá kỳ vọng quá nhiều vào gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, mặc dù quy trình, thủ tục, tiến độ giải ngân sẽ bớt rườm rà và nhanh hơn nhưng ngược lại lãi suất cho vay cao.

Đặc biệt, đối với người dân cần phải cân nhắc kỹ khả năng chi trả khi sử dụng đòn bẩy tài chính từ gói tín dụng này. Tương tự đối với DN đầu tư NƠXH cũng vậy, phải dự báo được thị trường, tình hình và chu kỳ nền kinh tế để có thể định hướng tốt hơn cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của chính mình.

“Thời điểm hiện tại chưa thể đánh giá được lợi ích sâu của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, vì nó phải phụ thuộc vào tiến độ giải ngân của các ngân hàng, bởi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2012 – 2016 thời gian đầu việc giải ngân cũng xảy ra nhiều vướng mắc về thủ tục, dẫn đến tiến độ giải ngân chậm.

Tôi cho rằng, gói tín dụng này ở thời điểm hiện tại chỉ có tác dụng giúp khơi thông nguồn vốn cho DN đầu tư NƠXH, còn với mức lãi suất như vậy thì chưa cho thấy có sự hỗ trợ đặc biệt nào dành cho các đối tượng liên quan” – TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành BĐS (Đại học Kinh tế quốc dân) phân tích.

Sẽ có nhiều ý kiến phản biện về gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, song nếu nhìn nhận trên phương diện khách quan, thì trải qua gần như cả năm 2022 với việc ngân hàng siết chặt tín dụng cho vay vào lĩnh vực BĐS đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, đã khiến thị trường gần như ở trạng thái “rơi tự do”.

Với việc cam kết gói tài chính 120.000 tỷ đồng lần này, ít nhiều cũng mang lại hiệu ứng tích cực và giải quyết một phần nhu cầu nguồn vốn đầu tư trong bối cảnh thị trường đang thiếu nguồn cung NƠXH và người dân khó tiếp cận vốn vay từ Ngân hàng Chính sách xã hội. Bởi cả giai đoạn 2017 – 2020 nhu cầu vốn vay của người mua NƠXH khoảng 9.000 tỷ đồng nhưng Nhà nước chỉ bố trí được trên 3.000 tỷ đồng.