Hợp tác đầu tư bất động sản: Cẩn trọng rủi ro

Giải pháp tìm thêm nguồn vốn

Hiện nay, nguồn vốn trung - dài hạn sử dụng cho vay ngắn hạn của hệ thống ngân hàng đang tiếp tục bị thu hẹp theo lộ trình giảm dần của Ngân hàng Nhà nước. Các ngân hàng đều quay lưng với những khoản đề xuất cho vay của DN dưới chuẩn theo quy định; việc huy động vốn từ thị trường trái phiếu trong nước gặp khó khăn; pháp lý vướng mắc, chưa có nhiều chuyển biến mang tính đột phá để đưa thị trường BĐS sang một trang mới, thì lại tiếp tục đối mặt với khó khăn do hệ thống ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất cho vay.

Những tưởng sau thời gian hơn 2 năm phải ngưng trệ do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ, thì với hàng loạt những cú sốc đang khiến nhiều DN BĐS cạn kiệt sức chịu đựng do thiếu vốn đầu tư. Từ đó, nhiều DN BĐS đã tìm đến giải pháp hỗ trợ từ đối tác mạnh về tài chính, thông qua những hợp đồng hợp tác đầu tư.

Việc huy động nguồn vốn qua kênh hợp tác đầu tư thời điểm này chia DN ra làm 2 nhóm: Nhóm có tiềm lực mạnh và nhóm đang trong tình trạng “ốm yếu”. Cụ thể, đối với nhóm đang thể hiện được sức mạnh của mình thì tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường quốc tế, với những giao dịch quy mô lớn, như: Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (Novaland) nhận đầu tư 250 triệu USD từ Quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu, vào đầu tháng 6 vừa qua bằng hình thức trái phiếu chuyển đổi. Hồi đầu tháng 5/2022, Tập đoàn Vingroup công bố phát hành thành công 525 triệu USD trái phiếu quốc tế kỳ hạn 5 năm, để thực hiện dự án tổ hợp sản xuất ô tô VinFast. Đây là bước đầu trong kế hoạch huy động trái phiếu quốc tế với tổng giá trị tối đa dự kiến 1,5 tỷ USD.

Cùng với việc huy động nguồn vốn từ thị trường quốc tế, nhiều DN trong nước cũng bắt tay nhau để hợp tác đầu tư nhằm có thêm nguồn vốn tiếp tục phát triển sản phẩm. Đây đều là những DN sẵn có hệ thống sàn giao dịch, phân phối sản phẩm, nhân viên tư vấn môi giới... những tên tuổi lớn như Đất Xanh, Cen Group, EZ Property, VUD, VIC, C&T… với nhiều thương vụ đình đám như Dự án Golden West, Tân Tây Đô - Hải Phát, 136 Hồ Tùng Mậu, Resco Cổ Nhuế, Vinaconex 3 Trung Văn…

Bên cạnh đó, những DN “sức khỏe” yếu hơn cũng đẩy mạnh hợp đồng hợp tác đầu tư để huy động vốn từ nhà đầu tư nhỏ bằng hình thức chia nhỏ giá trị BĐS giúp nhiều người có thể chung sức đầu tư và tiếp cận kênh sinh lời này dễ dàng hơn.

“Trong bối cảnh việc huy động vốn từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu DN và thị trường chứng khoán ngày càng khó khăn, việc nhiều DN, tập đoàn lớn chuyển hướng thu hút vốn từ thị trường trong nước, quốc tế thông qua kênh hợp tác đầu tư có thể xem là bước đi phù hợp hiện nay giúp DN BĐS có thêm nguồn vốn đầu tư, kinh doanh” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhìn nhận.

Lợi nhuận đi kèm rủi ro

Hiện nay, việc 2 hoặc 3 DN cũng hợp tác để cùng phát triển một dự án không còn là vấn đề xa lạ đối với thị trường BĐS Việt Nam. Xuất phát từ việc quỹ đất eo hẹp, nhiều chủ dự án không đủ tài chính, nhiều DN có tài chính nhưng không có quỹ đất, nên họ đã bắt tay lại để cùng triển khai, phân chia lợi nhuận dự án. Nếu DN đủ uy tín, sức mạnh thương hiệu để huy động được nguồn vốn thông qua hợp tác đầu tư từ dòng vốn ngoại, thì đó sẽ là một kênh vốn tốt phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh. Ngược lại, việc bắt tay hợp tác của những DN trong nước không tiềm lực hoặc huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua hình thức hợp tác, cam kết lợi nhuận “khủng” lại có thể mang đến rủi ro đối với nhà đầu tư.

Một điển hình có thể nhắc đến là dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), khu đất triển khai dự án vốn thuộc đất của Tổng Công ty Lâm nghiệp - Vinafor quản lý. Qua hợp đồng hợp tác, Công ty CP Sông Đà 1.01 (SJC) trở thành nhà phát triển, chịu trách nhiệm huy động vốn và triển khai dự án với tên gọi ban đầu là Hanoi Landmark 51. Do không đủ năng lực chính triển khai, Công ty Sông Đà 1.01 vay vốn ngân hàng, thế chấp quyền sử dụng đất tại dự án. Nhưng đến nay, dự án vẫn không thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng và bị PVCombank siết nợ, khiến khách hàng hoang mang, không biết đòi quyền lợi từ Vinafor, Sông Đà 1.01 hay PVCombank.

Theo luật sư Nguyễn Đức Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đối với những hợp đồng hợp tác đầu tư, việc cam kết lợi nhuận cao bao nhiêu cũng không vi phạm quy định pháp luật nhưng với điều kiện là các công ty này phải huy động vốn để đầu tư vào dự án thực. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng với những hợp đồng theo hình thức này.

“Rất nhiều hoạt động huy động vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư lãi suất cao có dấu hiệu kinh doanh đa cấp, chiếm đoạt tài sản. Nhà đầu tư phải cẩn thận với lời mời chào hợp tác đầu tư như vậy” - luật sư Nguyễn Đức Hùng cảnh báo.

Còn theo luật sư Nguyễn Mai Phương - Công ty Luật Ep Legal, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong những dự án đầu tư BĐS còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư cố gắng lách qua nhằm huy động vốn.