Đây chính là chủ đề được chuyên gia và doanh nghiệp (DN) bàn luận trong buổi Tọa đàm: “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực BĐS du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức phối hợp tổ chức tại Hà Nội chiều 21/4.
Điểm nghẽn về pháp lý
Trình bày tham luận tại tọa đàm, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch công ty luật SBLaw cho biết: Hiện nay BĐS du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật đất đai hay pháp luật kinh doanh BĐS hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình BĐS du lịch, trong đó có resort villa, condotel, shophouse, farmhouse… mà chỉ khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.
“Đáng chú ý, sự thiếu nhất quán trong thực thi chính sách, sự chậm trễ của các cơ quan chức năng về thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho khách hàng mua BĐS xây dựng trên phạm vi đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) đã gây ra nhiều bức xúc. Điều đó khiến DN bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính mất niềm tin vào chủ trương, chính sách ban hành của một số cơ quan quản lý Nhà nước” - luật sư Nguyễn Thanh Hà nói.
Đồng quan điểm, theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ BĐS du lịch - nghỉ dưỡng được manh nha phát triển từ trước năm 2014, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tạo dựng những dự án nghỉ dưỡng với sản phẩm chủ đạo là second home - căn nhà thứ hai để cho người Việt Nam mua nghỉ dưỡng khi có nhu cầu hoặc cho khách du lịch thuê lại làm căn hộ khách sạn lưu trú. Từ năm 2018, thời điểm phát triển cao trào nhất, thì rơi vào tình trạng không có khung pháp lý để hoạt động, dẫn đến việc vỡ cam kết lợi nhuận khiến nhà đầu tư quay lưng với BĐS du lịch và trở lại với phân khúc nhà ở.
Dù có sự phát triển mạnh, song giữa 3 Bộ: Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ TN&MT (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để đưa ra khung pháp lý cho loại hình BĐS này, khiến pháp lý cho BĐS du lịch - nghỉ dưỡng vẫn nằm yên.
“Đến nay, Chính phủ đã cho phép mở cửa hoàn toàn hoạt động du lịch, coi đây là lĩnh vực trọng tâm trong phục hồi, phát triển nền kinh tế sau tác động của đại dịch, câu chuyện cũ là thiếu khung pháp lý quay trở lại, nhược điểm của BĐS du lịch - nghỉ dưỡng tiếp tục được “phơi” ra” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Cần luật pháp hóa các loại hình đất ở
Theo đánh giá, một trong những “điểm nghẽn” lớn nhất đối với BĐS du lịch – nghỉ dưỡng đó là quy định “đất ở không hình thành đơn vị ở” khu vực nông thôn tại Điều 10 Luật Đất đai, dẫn đến vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho nhà đầu tư thứ cấp. Về vấn đề này, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, cấp đất ở khu vực nông thôn kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết, phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án du lịch, nghỉ dưỡng.
“Vì vậy đã đến lúc nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan Nhà nước và DN có cơ sở thực hiện, tránh gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, DN cũng như người mua” - luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm.
Đánh giá về tiềm năng của phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban tài chính ngân sách Quốc hội, Việt Nam đang định hướng du lịch là mũi nhọn trong đó dựa vào lợi thế từ tự nhiên, nên BĐS du lịch nghỉ dưỡng cần được quan tâm và phát triển, sẽ mang lại diện mạo mới cho nhiều vùng miền, thu hút người có tiền quan tâm, tăng ngân sách cho quốc gia. Nhưng tâm lý người Việt Nam muốn sở hữu lâu dài, biến khách sạn, biệt thự trở thành ngôi nhà của mình, do đó cần phải tháo gỡ những điểm nghẽn mà đang mắc phải, đặc biệt là vấn đề pháp lý.
“Về khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tôi cho rằng rất hay. Theo tôi, chúng ta nên thừa nhận nó, vì đây là một giải pháp để tạo điều kiện phát triển thị trường. Tuy nhiên, chủ đầu tư không được bắt nhà đầu tư thứ cấp chuyển lại sản phẩm để kinh doanh. Song, chủ đầu tư có quyền đưa ra tiêu chí cho những sản phẩm nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo quy hoạch đồng bộ, thống nhất” - GS.TS Hoàng Văn Cường phân tích.
Cũng tại buổi tọa đàm, các chuyên gia và DN đều cho rằng, tất cả những rắc rối của BĐS du lịch – nghỉ dưỡng thời gian qua là do thiếu khung pháp lý điều chỉnh, vì vậy cần phải mạnh mẽ hơn trong việc thay đổi tư duy, mà bắt đầu từ nhà quản lý thông qua việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, cụ thể hóa Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu... tạo hành lang pháp lý, môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; Đồng thời, cũng nên sớm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản cho loại hình này, vì quyền sở hữu tài sản đã được quy định và có thể hợp pháp hoá thành đất ở để đảm bảo quyền lợi các bên.
