Làm sao để sử dụng hiệu quả quỹ đất cho nhà ở thương mại?

“Ách tắc” về điều kiện đất ở

Trong suốt hơn 10 năm qua, những vấn đề liên quan đến pháp lý luôn là một thách thức lớn đối với doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS), khiến cho việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn, dẫn đến tình trạng bị đình trệ, chậm triển khai. Theo số liệu báo cáo tổng hợp từ Bộ TN&MT, hiện nay trên cả nước còn khoảng 579 dự án nhà ở thương mại bị vướng mắc liên quan đến vấn đề này.

Cụ thể, nhiều DN cố gắng tạo lập quỹ đất để lập dự án nhà ở thương mại bằng cách nhận chuyển nhượng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác”, thay vì chỉ nhận chuyển nhượng “đất ở” như quy định tại Luật Nhà ở 2014; việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với “đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại cũng gây ra nhiều rắc rối, khi theo quy định, dự án phải có sẵn “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác”.

Luật Đất đai 2024 khi chính thức có hiệu lực thi hành, đã có quy định chi tiết về sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, những quy định này lại có nội hàm “chật hẹp” hơn các quy định tại Luật Đất đai 2013. Cụ thể, Điều 127 Luật Đất đai 2024 đã “giới hạn” những trường hợp nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 1 trường hợp“đất ở” hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” thì được sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

“Vì vậy, quy định này đã nảy sinh hạn chế là chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với 2 trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nên chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành T.Ư Đảng” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Hoàn thiện phương thức tiếp cận đất đai

Theo luật sư Hoàng Văn Đạo – Hội luật gia Việt Nam, hiện nay số lượng các dự án nhà ở thương mại có “đất ở và đất khác” chiếm gần 95% tổng số dự án; các dự án có “đất nông nghiệp” hoặc chỉ có “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” chiếm khoảng 5%, nhưng đây đều là những dự án có quy mô lớn; còn lại dự án nhà ở thương mại mà có đủ điều kiện 100% là đất ở chỉ chiếm số lượng rất ít.

“Một trong những bất cập lớn nhất trong quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 đó là việc không khuyến khích được những dự án nhà ở thương mại có quy mô lớn phát triển. Bởi, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện 100% là đất ở thì DN sẽ không thể có đủ quỹ đất ở đủ lớn để triển khai dự án” – luật sư Hoàng Văn Đạo cho hay.

Để giải quyết những bất cập nảy sinh nêu trên, tại Báo cáo số729/BC-UBTVQH15, ngày 17/1/2024. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ nghiên cứu, xây dựng Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đấthoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật để trình Quốc hội thông qua.

Vào ngày 7/11, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định đã báo cáo Quốc hội về việc điều chỉnh chương trình Kỳ họp thứ Tám, Quốc hội khóa XV, đang diễn ra tại Hà Nội về việc bổ sung thông qua dự thảo Nghị quyết về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (dự kiến trình bày Tờ trình, thảo luận tổ vào sáng 13/11; thảo luận tại hội trường vào sáng 21/11; biểu quyết thông qua vào ngày 30/11).

“Chúng tôi rất hoan nghênh việc Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đưa nội dung này vào kỳ họp. Bởi việc ban hành Nghị quyết thời điểm này là rất cần thiết và cấp bách, để “làm đầy khoảng trống” của Điều 127 Luật Đất đai 2024, nhằm mục đích xây dựng hoàn thiện 3 phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư (đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất; sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất). Trong đó, phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất là phương thức chủ yếu” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu bày tỏ.