Phóng viên Kinh tế & Đô thị đã trao đổi với PGS.TS Trần Chủng -Trưởng ban Chất lượng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng về vấn đề này.
Không người ở và “ở ảo”Việc giải tỏa, thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị bố trí TĐC là hết sức cần thiết. Tuy nhiên, khi triển khai dự án, việc GPMB thường kéo dài, khiến quỹ nhà TĐC mà Hà Nội giao cho dự án chậm đưa vào khai thác, dẫn đến bỏ trống. Ông nhận định như thế nào về thực trạng này? | | PGS.TS Trần Chủng -Trưởng ban Chất lượng, Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng |
|
- Vấn đề đáng quan tâm hiện nay là việc người dân quay lưng lại với mô hình nhà TĐC. Thực tế, chính sách TĐC chủ trương rất đúng nhưng thực hiện chưa thấu đáo. Tại các đô thị lớn như Hà Nội với đặc thù phải mở đường, nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật, việc di dời dân là tất yếu. Trong khi đó, phần lớn người dân tại đây lại bám đường theo phương châm “nhất cận thị, nhị cận giang”. Việc dịch chuyển dân ra chỗ ở mới: Xa đường, mất chỗ làm ăn, con cái đi học xa vì thế phải ghi nhận là sự hy sinh lớn. Tuy nhiên, việc thực hiện TĐC về cơ bản mới chỉ lo đơn thuần được chỗ ở cho dân theo nghĩa “để ở” mà quên góc cạnh “lập nghiệp”.
Đáng lý khi nghiên cứu TĐC cho từng dự án, chúng ta phải phân loại ra các trường hợp cụ thể để ứng xử phù hợp. Nếu khu di dân đa phần là công chức, việc cung cấp cho những người làm công ăn lương căn hộ chung cư là thỏa đáng. Tuy nhiên, với diện mưu sinh bám đường không thể “đưa” lên cao tầng rồi “lãng quên” việc họ sẽ sống bằng gì.
Chủ trương “chỗ ở TĐC phải tốt hơn chỗ ở cũ” - đừng nghĩ tốt hơn chỉ thuần túy về mặt diện tích. Nhiều hộ gia đình khi sinh sống dọc tuyến phố, diện tích nhà chỉ 17 - 20m2, nhưng người dân vẫn dư giả. Thế nhưng, khi TĐC đền bù cho họ căn hộ gấp 5 - 6 lần vẫn không đủ sống vì mất nghề.
Như vậy, dạng nhà TĐC thời gian qua làm chưa đúng thuật ngữ “định cư”. Đó chưa là nơi người dân được an cư và lập nghiệp, chưa kể là tái tạo cuộc sống, tái tạo trách nhiệm khác với xã hội. Phần lớn khi TĐC đều đưa dân tới vùng đi lại khó khăn khiến đại đa số quay lưng lại với chính sách này. Bỏ trống nhà TĐC vì vậy hiểu được cả hai nghĩa: Không có người ở và “ở ảo”. Nghĩa là, số đông dân chuyển tới sinh sống tại các khu TĐC lại không thuộc diện “TĐC”.
Theo ông, đâu là những yêu cầu cụ thể mà người dân TĐC mong muốn?- Mô hình TĐC cần phải tôn trọng các giải pháp hướng tới sự thuận lợi cho dân về mặt tâm lý. Phải tính đến nguyên lý TĐC chuyển dịch dần trong vòng bán kính cụ thể. Bởi, cự ly là giá trị dù vô hình nhưng tồn tại trong nhận thức người dân. Cách thức TĐC cần có phương án lựa chọn khu vực TĐC trên cơ sở tổng thể quy hoạch phát triển đô thị. Đặc biệt, các khu TĐC phải nghĩ tới việc hình thành “chòm xóm” với hạ tầng kỹ thuật và xã hội tương đối đồng bộ.
Ngoài chuyện “điện, đường, trường, trạm”, bức xúc lớn nhất hiện nay của cư dân TĐC là tình trạng không có người thực sự có trách nhiệm, nghiệp vụ quản lý tòa nhà. Rõ ràng, Nhà nước để mô hình quản lý nhà TĐC cho xí nghiệp quản lý nhà, một đơn vị sự nghiệp là không ổn. So sánh với việc vận hành của các công ty quản lý tòa nhà thương mại cho thấy đã đến lúc phải thay đổi mô hình quản lý này.
Vậy, về phía người dân có cần hợp tác để nâng cao chất lượng TĐC?- Theo tôi, cần tính tới việc giải quyết nhà TĐC theo nguyên lý thị trường. Nhà nước không đầu tư tiền làm nhà TĐC, mà thanh toán cho dân một khung giá nhất định để dân tự mua nhà thương mại thích hợp. Khi giao dịch theo cơ chế mua - bán rõ ràng chất lượng quản lý, dịch vụ cũng tương xứng hơn nhiều. Về phía người dân, vì vậy cũng phải có thái độ và thói quen trả phí tương ứng với dịch vụ để thụ hưởng không gian sống chất lượng. Kinh phí đó phải đóng góp theo 2 cách: Vào giá ban đầu là 2% quỹ bảo trì chuyển thẳng vào tài khoản ngân hàng, phục vụ bảo trì trong quá trình vận hành tòa nhà. Ngoài ra, hàng tháng các hộ dân cũng phải đóng một số tiền nhất định theo mét vuông sử dụng để bổ sung quỹ bảo trì và chi trả các dịch vụ hàng ngày của người dân.
Càng để lâu, càng xuống cấpChất lượng nhà TĐC ít được giới chuyên môn đánh giá cao. Đặc biệt, với những chung cư TĐC bỏ trống nhiều năm thì chất lượng càng đi xuống. Ở góc nhìn của một chuyên gia xây dựng, ông có thể phân tích sâu hơn về chất lượng tại các công trình TĐC bỏ trống?- Theo nguyên tắc xây dựng, một công trình khi đưa vào khai thác phải được sử dụng ngay. Trong quá trình sử dụng mới đánh giá được khả năng phục vụ của công trình đó. Tuy nhiên, đối với những công trình bỏ trống lâu, không có người ở thì sự xuống cấp là tất yếu. Sự xuống cấp đầu tiên là toàn bộ hạ tầng kỹ thuật của khu TĐC và trang thiết bị kỹ thuật đi theo công trình. Đơn cử, hệ thống cửa chính, cửa sổ, đường điện, cấp, thoát nước… lâu không dùng sẽ mối mọt, hư hỏng. Sau đó, phần thấm dột không ai quản lý dẫn đến ẩm mốc, nứt nẻ tường, trần.
Về kết cấu, ít ai dám làm “kém” để dẫn đến gãy nứt kết cấu, lún nghiêng, sụt nền. Nhưng hệ thống trang thiết bị kỹ thuật ngay từ giai đoạn đầu xây dựng không loại trừ khả năng bị “xén” kinh phí. Các thiết bị kỹ thuật “rẻ”, lại lâu không sử dụng, rất khó tránh khỏi hỏng hóc. Để khắc phục sự xuống cấp này sẽ “ngốn” một nguồn kinh phí không hề nhỏ. Phân tích một cách ngắn gọn, nhà TĐC để trống càng lâu càng tỷ lệ thuận với sự xuống cấp chất lượng tòa nhà.
Như thế đồng nghĩa phải chi kinh phí 2 lần - lần thứ nhất cho vấn đề xây dựng và lần thứ hai cho việc sửa chữa, bảo trì với các tòa TĐC bỏ trống?- Chính xác. Bởi, nếu như không chỉnh trang các nhà TĐC “bỏ trống” thì người dân không thể vào ở. Do đó, phải lập bộ phận kiểm tra, kiểm đếm lại toàn bộ hiện trạng chất lượng tòa nhà. Cụ thể, hệ thống cửa có bị mục mọt không? Tường thấm, ẩm mốc không đảm bảo trong một thời gian dài thì vỏ bọc đường điện đi ngầm có hỏng, mục hở sinh ra rò điện, chập?... Từ đó, lên danh mục cụ thể cái gì phải chỉnh sửa, bổ sung hay thay thế. Để đi đến mục tiêu cuối cùng là đảm bảo cuộc sống cho người dân TĐC về không gian ở, về trang thiết bị kỹ thuật đi theo. Tất nhiên, những hoạt động kể trên đều phải phát sinh kinh phí. Vô hình chung, chúng ta đang lãng phí “chồng” lãng phí.
Vậy, giải pháp nào để khắc phục tình trạng chất lượng TĐC xuống cấp vì bỏ trống?- Trước hết, khoan vội cấp tập xây dựng mới các dự án TĐC, mà nên dùng nguồn kinh phí đó để khắc phục sự xuống cấp của tòa nhà TĐC hiện có. Làm rõ nguyên nhân vì sao quỹ nhà này còn bỏ trống. Hay hư hỏng ra sao khiến dân không thỏa mãn? Thực tế, nhiều khu TĐC chi phí dành cho khảo sát địa chất công trình, địa chất thủy văn không được coi trọng, khiến hạ tầng kỹ thuật bên ngoài hư hỏng nặng. Phải hiểu sự cong nghiêng của bồn hoa, cây cảnh là dự báo sâu xa việc phá vỡ hệ thống trang thiết bị đường ống cấp, thoát nước, đường… ngoài tòa nhà.
Bên cạnh đó, một trong những nguyên nhân khiến nhà TĐC “bỏ trống” là nhà được xây dựng trước, trong khi các dự án mà các nhà TĐC có nghĩa vụ phục vụ chậm tiến độ hoặc không được triển khai. Vì vậy, cần một “nhạc trưởng” có thẩm quyền để phối hợp giữa các dự án TĐC và các dự án mở đường hay khu đô thị mới. Không thể để mãi câu chuyện: Các khu TĐC và các dự án cứ mải miết triển khai phần việc của mình mà không để ý tới mối quan hệ giữa chúng. Phải nhanh chóng gắn chủ đầu tư các tòa nhà TĐC với các dự án mới. Đích đến của các tòa TĐC là phục vụ người dân ở các dự án đô thị cần GPMB, vì thế, việc TĐC xây dựng xong trước là đúng đắn. Tuy nhiên, khoảng thời gian đó không nên quá xa, dẫn đến quỹ nhà TĐC chậm đưa vào khai thác gây hoang phế. Vì vậy, nhà TĐC phải gắn kết hợp lý cùng các dự án để đáp ứng được các yêu cầu: Vị trí, nhu cầu, mong muốn của người dân như đã phân tích ở trên.
Xin cảm ơn ông!
