Lệch cung - cầu vì quy hoạch bất hợp lý

Thế nhưng có một nghịch lý là không phải dự án nhà ở xã hội nào mở bán cũng đắt hàng, nhất là những dự án là tòa nhà đơn lẻ nằm ở các huyện xa trung tâm. Vì vậy, để tạo thêm nguồn cung, đáp ứng đúng nhu cầu của người sử dụng thì công tác quy hoạch, dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội cần phải sớm khắc phục những bất cập.

Bất cập quỹ đất nhà ở xã hội

Cuối tháng 3/2023, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua đợt 1 dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm). Dự án có tổng số 225 căn hộ nhà ở xã hội được mở bán, cho thuê trong đợt này. Kể từ khi thông báo, tại nơi tiếp nhận hồ sơ mua dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn, ngày nào cũng có người đến từ sớm, thậm chí là 2 - 3 giờ sáng để ghi số thứ tự xếp hàng ngồi chờ vào nộp hồ sơ.

Sau nhiều ngày chen nhau nộp hồ sơ, sáng 20/5, cảnh hàng nghìn người đã đến Nhà thi đấu quận Cầu Giấy để tham dự buổi bốc thăm giành 149 suất mua nhà ở xã hội tại dự án NHS Trung Văn một lần nữa cho thấy tình trạng khan hiếm dự án nhà ở giá bình dân trên thị trường và sức hút của những dự án nhà ở giá rẻ nằm ở quận trung tâm TP, giao thông thuận lợi.

Trong khi đó, có những dự án nhà ở xã hội là những tòa nhà đơn lẻ được xây dựng tại huyện Quốc Oai, Hoài Đức, Đông Anh… từ gần chục năm nay, nhận hồ sơ hàng chục lần nhưng vẫn chưa bán được hết số lượng căn hộ, người dân hầu như không có nhu cầu về ở vì dự án nằm ở vị trí cách xa trung tâm, thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác.

Từ nghịch lý này cho thấy việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn còn tồn tại những bất cập dẫn đến cung – cầu không gặp nhau và mục tiêu ưu tiên về phát triển nhà ở xã hội của TP Hà Nội đến nay cũng chưa giải quyết được.

Bên cạnh đó, một trong những bất cập lớn nhất làm hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội là quy định bắt buộc trích lập 20% quỹ đất làm dự án nhà ở thương mại để xây nhà ở xã hội. Quy định là bắt buộc nhưng vì thiếu tính khả thi và thiếu thực tế nên thời gian qua hầu như không có dự án nhà ở thương mại, khu đô thị nào thực hiện. Thay vào đó, chủ đầu tư chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị 20% diện tích đất hoặc nộp bằng tiền vào ngân sách địa phương.

Tại buổi tiếp xúc với cử tri vào tháng 10/2022 tại quận Hoàng Mai, Bí thư Thành ủy Hà Nội Đinh Tiến Dũng cho biết, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương lớn của Đảng, Nhà nước, tuy nhiên trong quá trình thực hiện còn có nhiều bất cập, trong đó có việc sử dụng quỹ đất 20% của các dự án nhà ở, khu đô thị. Nếu khu đô thị chỉ có khoảng 2ha thì 20% sẽ rất nhỏ, việc đầu tư nhà ở xã hội dễ manh mún, thiếu đồng bộ.

KTS Nguyễn Minh Đức – Giám đốc Viện Nhà ở và Công trình công cộng, Viện Kiến trúc quốc gia đánh giá, việc quy định quỹ đất 20% gắn với các khu đô thị, khu dân cư mới sẽ gây rất nhiều khó khăn trong công tác xây dựng nhà ở xã hội cũng như phát triển nhà ở thương mại. Nhiều chủ đầu tư e ngại xây dựng nhà ở xã hội đồng thời với nhà ở thương mại trong cùng dự án vì sẽ kéo giá trị của dự án, giá bán căn hộ thương mại xuống thấp. Đây là một trong số các nguyên nhân khiến chương trình phát triển nhà ở xã hội đến nay đạt kết quả rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Gỡ vướng để đẩy nhanh các dự án nhà ở xã hội tập trung

Nhận thấy việc bất cập từ những dự án đơn lẻ nằm xa trung tâm cùng với nhu cầu về loại hình nhà ở này còn rất lớn, TP Hà Nội đã chỉ đạo Sở QH&KT nghiên cứu quy hoạch, xây dựng 5 dự án khu nhà ở xã hội tập trung với tổng diện tích khoảng 277,94ha tại Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì, Thường Tín.

Theo đại diện Sở QH- KT Hà Nội, hiện tại 2 khu thuộc xã Tiên Dương, huyện Đông Anh đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết từ năm 2018 – 2019 với tổng diện tích 84,22ha, dân số khoảng hơn 23.000 người, tổng số 6.500 căn hộ. Ba khu còn lại thì khu nằm tại ô đất CT1-5 thuộc phân khu đô thị S5 thuộc các xã Ngọc Hồi, Đại Áng, Liên Ninh, huyện Thanh Trì và xã Khánh Hà, huyện Thường Tín được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch; hai khu tại xã Cổ Bi, huyện Gia Lâm và xã Đại Mạch, huyện Đông Anh chưa được nhiệm vụ quy hoạch.

Tại hội nghị triển khai đề án 1 triệu nhà ở xã hội do Bộ Xây dựng tổ chức mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Dương Đức Tuấn cho biết, để đẩy nhanh tiến độ triển khai, UBND TP Hà Nội đã quyết định giao Sở Xây dựng tổ chức lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư đối với 2 dự án khu nhà ở xã hội tại xã Tiên Dương, huyện Đông Anh và xem xét tiếp tục thực hiện lập quy hoạch chi tiết đối với 3 dự án còn lại làm cơ sở để tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.

“Dự kiến 5 dự án trên khi triển khai hoàn thành sẽ bổ sung khoảng 2,5 triệu mét vuông sàn nhà ở xã hội vào quỹ nhà ở xã hội của Hà Nội, đáp ứng nhu cầu rất lớn của TP (khoảng 6,8 triệu mét vuông sàn giai đoạn sau năm 2020) và góp phần hoàn thành chỉ tiêu nhà ở xã hội theo Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030" đã được Chính phủ phê duyệt - Phó Chủ tịch UBND TP Dương Đức Tuấn cho hay.

Trước những khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, Phó Chủ tịch UBND TP kiến nghị Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ ủy quyền cho Hà Nội chủ động thực hiện bố trí thay thế quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án tại các khu nhà ở xã hội độc lập (tập trung) trên địa bàn TP. Đồng thời, giao quyền cho

Hà Nội điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho thuê (nhà lưu trú, tạm trú theo quy định của Nghị định số 35/2022 ngày 28/5/2022 của Chính phủ về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế).