Linh động các giải pháp để phát triển nhà ở xã hội

Thiếu quỹ đất sạch

Hiện nay khi giá nhà đất trên thị trường ngày càng leo thang, NƠXH được xem là sản phẩm có thể là vị cứu tinh cho hàng vạn người thuộc nhóm thu nhập thấp. Trong khi đó, công tác phát triển NƠXH đã được đặt ra từ hàng chục năm qua, nhưng thực tế kết quả vẫn chưa đạt được những mục tiêu đề ra. Chỉ tính riêng việc triển khai Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới hoàn thành 75 dự án với quy mô 39.884 căn, đạt 9,3% kế hoạch 2021 - 2025.

Một trong những vấn đề vướng mắc nhất khiến cho công tác triển khai thực hiện trong thực tế bị trì trệ đó là câu chuyện về quỹ đất phát triển NƠXH. Theo số liệu mới nhất từ Bộ Xây dựng, hiện nay trên địa bàn cả nước đã quy hoạch 1.316 khu đất với quy mô 8.611ha làm NƠXH, so với năm 2020 (3.359ha) thì diện tích đất đã tăng thêm 5.252ha.

Một số địa phương quan tâm đến việc quy hoạch quỹ đất phát triển NƠXH như: Đồng Nai 1.063ha, TP Hồ Chí Minh 608ha, Long An 577ha, Hải Phòng 471ha, Hà Nội 412ha.

Nhiều địa phương đã tích cực trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy khởi công xây dựng NƠXH (Bắc Ninh 15 dự án, Bắc Giang 5 dự án, Hải Phòng 7 dự án, Bình Dương 7 dự án, Đồng Nai 8 dự án, Thanh Hóa 9 dự án...). Đồng thời, đã có đã có 28 địa phương công bố danh mục 68 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn hơn 30.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, một số địa phương từ năm 2021 đến nay không có dự án NƠXH nào được triển khai như Hà Giang, Cao Bằng, Điện Biên, Lai Châu, Vĩnh Phúc, Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ngãi, Quảng Bình, Kon Tum, Gia Lai, Long An, Vĩnh Long, Sóc Trăng...

Hiện nay, quỹ đất dành cho phát triển NƠXH được hình thành từ 2 nguồn chủ yếu, gồm: các dự án độc lập và quỹ đất 20% của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị. Nhưng thực tế, đối với những dự án độc lập thường không được DN quan tâm do vướng mắc về thủ tục pháp lý triển khai dự án (phức tạp, nhiều quy trình hơn thủ thục pháp lý dự án nhà ở thương mại) và công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Trong khi quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị là đất sạch nhưng đa phần các chủ đầu tư đều lựa chọn phương án hoán đổi bằng tiền để phát triển nhà ở thương mại với lợi nhuận cao hơn. Vì vậy, quỹ đất bố trí cho NƠXH mặc dù có tăng lên, nhưng quỹ đất sạch thì ngày càng thiếu hụt hơn.

“Quỹ đất 20% cho NƠXH trong các dự án nhà ở thương mại là đất sạch, nhưng các chủ đầu tư đều muốn hoán đổi bằng tiền để dùng toàn bộ diện tích cho nhà ở thương mại.

Trong khi pháp luật về kinh doanh BĐS thời gian qua không có quy định cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng phần diện tích này cho chủ đầu tư khác triển khai xây dựng, nên để tiếp cận với quỹ đất sạch này cũng là vấn đề vô cùng khó khăn, điều này đã tạo nên tình trạng thiếu quỹ đất sạch cho NƠXH và quỹ đất sạch cho NƠXH đã thiếu ngày càng thiếu hơn” - luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, nhìn nhận.

Kỳ vọng từ những quy định mới

Trước những khó khăn, vướng mắc trong việc tạo lập quỹ đất phát triển NƠXH thời gian qua, Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024 tới đây), đã sửa đổi và bổ sung với nhiều quy định mới liên quan đến việc bố trí quỹ đất cho NƠXH. Cụ thể, các địa phương phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bao gồm: quỹ đất để phát triển NƠXH độc lập; quỹ đất để xây dựng NƠXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Đồng thời, quỹ đất dành để phát triển NƠXH phải được bố trí theo đúng nhu cầu được xác định trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực nơi có dự án và phù hợp với nhu cầu sinh sống, làm việc của các đối tượng được thụ hưởng chính sách NƠXH. Đáng chú ý, luật cũng quy định các địa phương có trách nhiệm trích một phần kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án xây dựng NƠXH.

“Một trong những điểm mới được ghi nhận tại Luật Nhà ở năm 2023 là việc phân bổ 20% quỹ đất NƠXH sẽ thuộc trách nhiệm quy hoạch của từng địa phương. Quy định này không những giải quyết được bất cập về quỹ đất phát triển NƠXH từ trước đến nay cho chủ đầu tư, mà còn có lợi cho người mua nhà bởi thông qua việc nắm rõ các thông tin về nhu cầu của người dân, định hướng phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai, mà qua đó địa phương sẽ có chính sách phát triển nhà ở, bố trí quỹ đất thực sự phù hợp” - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá.

Đáng chú ý, Luật Nhà ở năm 2023 cũng có những quy định chi tiết, cụ thể hơn về chính sách đất đai dành cho chủ đầu tư NƠXH. Theo đó, chủ đầu tư dự án NƠXH sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ đất của dự án mà không phải thực hiện những thủ tục liên quan đến xác định giá đất hay thủ tục xin miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

“Khi Luật Nhà ở năm 2023 chính thức có hiệu lực, thì nội dung về bố trí quỹ đất cho phát triển NƠXH sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định. Qua đó, các địa phương phải có trách nhiệm bố trí đầy đủ quỹ đất ở các khu vực độc lập, cũng như trong những dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp điều kiện và quy hoạch.

Cùng với đó, các địa phương cũng phải quy hoạch quỹ đất phát triển NƠXH rõ ràng; ưu tiên dành quỹ đất ở vị trí thuận lợi, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để đầu tư; tránh dành quỹ đất ở khu vực xa, khu vực chưa giải phóng mặt bằng; bổ sung quy hoạch đô thị, quy hoạch khu công nghiệp để thêm quỹ đất làm nhà ở cho công nhân” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho hay.