Loay hoay bài toán cạnh tranh

Tăng trưởng ổn định

Thời gian gần đây, với sự tăng trưởng ổn định và liên tục của nền kinh tế kéo theo nhu cầu chi tiêu, mua sắm hàng hóa của người dân tăng lên, tổng mức bán lẻ hàng hóa tăng đều đặn qua các năm. Số liệu từ Tổng Cục thống kê cho thấy, trong quý I/2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng theo giá hiện hành ước đạt 1.708,3 nghìn tỷ đồng, tăng 9,9% so với cùng kỳ năm trước. Đồng thời ghi nhận mức tăng trưởng cao nhất so với cùng kỳ của 5 năm trước đó, từ 2020 – 2024.

Thị trường BĐS thương mại bán lẻ cũng được hưởng lợi và được đánh giá còn nhiều cơ hội, dư địa phát triển trong bối cảnh bán lẻ phục hồi, tăng trưởng tích cực với nhiều lợi thế sẵn có như cơ cấu dân số vàng, tầng lớp trung lưu mở rộng nhanh, du lịch phát triển và chỉ đạo kích cầu tiêu dùng nội địa để đạt mục tiêu tăng trưởng của Chính phủ. Qua đó, mặt bằng bán lẻ truyền thống với hệ thống cửa hàng vật lý vẫn giữ vai trò quan trọng nhờ mang đến trải nghiệm trực quan, dịch vụ tư vấn trực tiếp, các nhà bán lẻ cũng thích ứng, tạo ra một xu hướng mới, kết hợp bán lẻ trực tuyến và truyền thống.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường từ Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, nguồn cung BĐS thương mại bán lẻ tiếp tục tăng trưởng, với khoảng 42.000m2 sàn thương mại mới được đưa ra thị trường để khai thác. Những dự án khai trương đều là mô hình trung tâm thương mại mới, có quy mô lớn, hiện đại, tích hợp mua sắm, vui chơi, ăn uống, giải trí… để thu hút và nâng cao chất lượng, trải nghiệm dịch vụ của khách hàng. Trong đó, nhiều dự án của những “ông lớn” bán lẻ đã thay đổi chiến lược mở rộng diện tích mặt bằng sang địa bàn các tỉnh, thay vì chỉ tập trung vào đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh...

“Giá thuê mặt bằng bán lẻ không có nhiều biến động lớn so với năm 2024, nhưng đang đạt mức khá cao. Ở thị trường Hà Nội ghi nhận mức giá bình quân là 45 USD/m2, trong khi đó tại TP Hồ Chí Minh đạt 56 USD/m2. Phát triển các tổ hợp mua sắm – vui chơi giải trí - ẩm thực dưới dạng phố thương mại, nổi bật là Grand World (The Venice và K-Town), Center Point, Little Hong Kong... với hàng loạt sự kiện âm nhạc được tổ chức để hút khách, mang lại nguồn doanh thu lớn đang trở thành xu hướng, đã giúp tỷ lệ lấp đầy của mặt bằng thương mại được đầu tư mới đạt bình quân 90%” – Phó Chủ tịch VARS Trần Văn Bình thông tin.

Còn nhiều thách thức

Theo số liệu báo cáo từ Savills Việt Nam, trong khoảng 5 năm trở lại đây, nguồn cung BĐS thương mại bán lẻ ở Việt Nam tăng trưởng bình quân khoảng 3%, chậm hơn nhiều so với một số nước trong khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore hay Malaysia. Cùng với đó, quy mô, chất lượng và các dịch vụ trải nghiệm của những mặt bằng thương mại còn khiêm tốn. Tuy nhiên, với xu hướng kinh doanh mới đã được định hình, thì giai đoạn từ nay đến hết năm 2027, phân khúc BĐS thương mại bán lẻ tại Việt Nam đang đón nhận những tín hiệu khả quan, khi nhiều dự án mới, tiêu chuẩn quốc tế được đưa ra thị trường khai thác. Đơn cử tại Hà Nội, trong năm 2025 này sẽ có thêm 140.700m2 nguồn cung mới, với các dự án trọng điểm: Centre số 175 Nguyễn Thái Học, Starlake B1CC1 & B1CC2... TP Hồ Chí Minh cũng có 12 dự án dự kiến gia nhập thị trường với tổng 165.429m2...

“Việt Nam có văn hóa mua sắm tại các mặt bằng bán lẻ truyền thống, bởi nó không chỉ là nơi mua bán, mà còn là nơi kết nối cộng đồng, vì vậy những mặt bằng bán lẻ vẫn giữ vị trí nhất định trên thị trường. Bên cạnh đó, với việc vận hành theo xu thế mới, vừa kết hợp bán trực tuyến và trực tiếp sẽ giúp các nhà bán lẻ bảo đảm việc phục vụ toàn diện cho người tiêu dùng. Ngoài ra, hành lang pháp lý (Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Nhà ở 2023) đã tạo ra sự minh bạch, thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia vào thị trường này, nên thời gian tới sẽ có thêm nhiều mặt bằng thương mại bán lẻ tiếp tục được đầu tư xây dựng và đưa vào vận hành” - Giám đốc Savills Việt Nam Matthew Powell nhìn nhận.

Mặc dù được đánh giá là có nhiều cơ hội, tiềm năng để tiếp tục phát triển trong tương lai, nhưng trên thực tế phân khúc BĐS thương mại bán lẻ đang gặp rất nhiều thách thức, trong đó lớn nhất đến từ sự cạnh tranh quyết liệt của sàn thương mại điện tử. Số liệu của công ty phân tích dữ liệu thị trường thương mại điện tử YouNet ECI và YouNet Media, dự báo trong khoảng thời gian 5 năm tới, thương mại điện tử sẽ tiếp tục bùng nổ tại Việt Nam, năm 2024 tổng giá trị giao dịch thương mại điện tử đã đạt 25 tỷ USD, dự kiến vào năm 2028 sẽ tăng lên xấp xỉ 50 tỷ USD.

Cùng với đó là sự cạnh tranh quyết liệt của những mặt bằng thương mại bán lẻ mới và cũ, đã khiến cho rất nhiều mặt bằng cũ rơi vào tình trạng bị bỏ trống. Theo ghi nhận của phóng viên, nhiều mặt bằng tại các trung tâm thương mại lớn, nằm tại vị trí đắc địa trên địa bàn Hà Nội như: dự án trung tâm thương mại Artemis (quận Thanh Xuân), Discovery Complex (quận Cầu Giấy), Mipec Tower (quận Đống Đa)... đang trong tình trạng ế ẩm, bỏ trống hàng loạt.

Sức cầu tiếp tục duy trì tại các mô hình trung tâm thương mại mới nhờ nhu cầu hiện diện và mở rộng của những thương hiệu F&B, thời trang quốc tế... Những trung tâm thương mại mới, quy mô lớn khu vực vùng ven đi vào hoạt động đều được hấp thụ tốt, tỷ lệ lấp đầy ở TP Hồ Chí Minh đạt 95%, tăng 1 điểm phần trăm; tại Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 82%, giảm khoảng 0,5 điểm phần trăm. Các trung tâm thương mại kiểu cũ, đơn lẻ, thiếu thốn tiện ích vắng khách, do không chủ động cải tạo, nâng cấp, chỉ tập trung vào những cửa hàng bán lẻ; trong khi DN bán lẻ gần như chỉ có nhu cầu hiện diện tại khu mua sắm cao cấp, sầm uất để tăng nhận diện thương hiệu trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ.

“Tình trạng bỏ trống mặt bằng nhà phố trung tâm diện tích nhỏ cũng ngày càng phổ biến do chênh lệch cung - cầu, chủ nhà chào giá cao để bảo toàn giá trị BĐS, người có nhu cầu thuê không đủ khả năng tài chính, người đủ khả năng tài chính thì cần mặt bằng diện tích lớn. Những mặt bằng diện tích lớn, tại các tuyến phố đắc địa được nhóm ngành F&B, thời trang cao cấp, xa xỉ săn đón” – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam Phạm Thị Miền cho hay.