Luật Thủ đô 2024: mở ra triển vọng cho nhà ở xã hội

NƠXH chưa đáp ứng nhu cầu thực tế

Nhà ở là chìa khóa để giảm nghèo giữa các thế hệ và tăng cường dịch chuyển kinh tế. Nghiên cứu năm 2019 của nhà kinh tế học Raj Chetty của Đại học Harvard (Hoa Kỳ) cho thấy, việc tăng cường khả năng tiếp cận nhà ở giá cả phải chăng là chiến lược hiệu quả nhất về chi phí để giảm nghèo và tăng khả năng chuyển dịch kinh tế ở Hoa Kỳ.

PGS.TS Nguyễn Văn Quân - Đại học Luật (Đại học Quốc Gia Hà Nội) chia sẻ: Theo báo cáo về tổng chỉ số nguồn nhân lực năm 2022 do Manpower Group - một DN cung ứng giải pháp về nhân sự công bố dựa trên việc tổng hợp dữ liệu của Tổng cục Thống kê, Bộ LĐTB&XH (trước sắp xếp, hợp nhất), tiền lương trung bình của người lao động Việt Nam hiện là 290 USD, tương đương 7,7 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, các căn hộ chung cư thương mại hiện nay thường có mức giá trung bình từ 20 triệu - 30 triệu đồng/m2 trở lên, nhà ở mặt đất có giá cao hơn nhiều. Các căn hộ với mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 gần như không còn xuất hiện, đặc biệt là ở các TP lớn. Vì vậy, đại đa số người dân, đặc biệt là người lao động phổ thông hiện nay khó có cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở của riêng mình.

Để giải quyết vấn đề đó, NƠXH với giá thành phổ biến từ 10 triệu - 20 triệu đồng/m2, có diện tích vừa phải và bảo đảm những tiện nghi tối thiểu đã giúp người lao động có cơ hội mua nhà, thuê nhà với giá rẻ. Qua đó, nhà ở xã hội là một giải pháp giúp người lao động ổn định cuộc sống và yên tâm lao động, làm việc và tái tạo sức khoẻ.

Trong những năm qua, trong cả nước nhiều dự án nhà ở đã được triển khai thực hiện. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, giai đoạn 2015 - 2022, số lượng nhà ở trên cả nước đã được phê duyệt là 3.823 dự án, trong đó có hơn 2.500 dự án nhà ở thương mại (chiếm 66,6%), 483 dự án NƠXH (12,6%), 350 dự án tái định cư (9,15%). Nhu cầu NƠXH trên toàn quốc giai đoạn 2011 - 2030 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch.

Đến nay trên địa bàn Hà Nội đã có 30 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, với khoảng 1,66 triệu m2 sàn. 58 dự án đang triển khai với khoảng 4 triệu m2 sàn, 60.480 căn hộ. Ngoài ra, có 83 ô đất với tổng quy mô sử dụng đất khoảng 43,58ha tại 48 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành quỹ đất 20% - 25% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định.

Theo các chuyên gia, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP Hà Nội vẫn hạn chế. Đơn cử từ năm 2015 đến nay, chưa có dự án nhà ở xã hội nào được đầu tư bằng vốn ngân sách, số lượng các dự án nhà ở xã hội phát triển mới còn hạn chế, các dự án đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở công nhân đang triển khai đều chậm so với tiến độ được duyệt.

Biện pháp đặc thù

Luật Thủ đô 2024 quy định một số biện pháp đặc thù để phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô. Cụ thể, theo PGS. TS Nguyễn Văn Quân: Luật quy định đặc thù đối với việc phát triển NƠXHi. Khác với quy định của Luật Quy hoạch đô thị, Luật Thủ đô 2024 quy định nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phát triển nhà ở xã hội phải được lập đồng thời với việc lập đồ án quy hoạch chi tiết và tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư có liên quan cùng một thời điểm; nhưng việc thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết phải được thực hiện trước, làm cơ sở thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết phát triển NƠXH hội (điểm a khoản 2 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).

Việc cho phép thực hiện đồng thời hai hoạt động này sẽ rút ngắn thời gian lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và lập đồ án quy hoạch chi tiết theo tuần tự trước sau, nhờ đó giúp đẩy nhanh tiến độ lập dự án đầu tư xây dựng và cấp phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH, tăng nguồn cung trên địa bàn Thủ đô, đáp ứng yêu cầu cấp thiết hiện nay.

Luật giao quyền cho HĐND TP quyết định sử dụng ngân sách TP để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật khung, hạ tầng xã hội thiết yếu trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội độc lập nhằm bảo đảm chất lượng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của các dự án khu NƠXH độc lập, qua đó đảm bảo tốt nhu cầu sinh sống, làm việc của người dân tại khu vực này (điểm b khoản 2 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).

Về quy định đặc thù đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Luật quy định trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở thì UBND TP quyết định thu hồi đất nhà chung cư, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất sau khi có từ hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất trong phạm vi ranh giới dự án trở lên đồng thuận. Số tiền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất lớn hơn số tiền chi cho công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục được phân chia và chi trả cho từng chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất (khoản 3 Điều 29 Luật Thủ đô 2024).

Quy định nhằm tạo cơ sở pháp lý để TP Hà Nội thực hiện có hiệu quả việc quản lý, cải tạo nhà chung cư, đồng thời, có cơ chế mạnh mẽ hơn để xử lý những bất cập trong thực tiễn liên quan đến cải tạo nhà chung cư hiện nay.

Về quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú: Luật giao quyền HĐND TP quy định cơ chế, chính sách, biện pháp ưu đãi, hỗ trợ đối với dự án phát triển nhà ở, nhà lưu trú bố trí cho người lao động làm việc tại khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP (khoản 4 Điều 29 Luật Thủ đô 2024). Quy định này nhằm thu hút nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu của việc phát triển các khu công nghệ cao, khu công nghiệp trên địa bàn TP.