Luật Thủ đô 2024: nhiều quy định mới đột phá, gỡ rào cản về xây dựng nhà ở

Bài toán tồn tại nhiều năm

Hà Nội là đô thị đặc thù với hệ thống sông ngòi dày đặc, dọc theo các con sông này, đặc biệt là hai bờ sông Hồng và sông Đuống, hình thành các khu dân cư với lịch sử hàng trăm năm. Tuy nhiên, do nằm trong hành lang thoát lũ hoặc khu vực chưa được quy hoạch chi tiết, phần lớn các hộ dân ven sông không đủ điều kiện pháp lý để xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở theo nhu cầu tối thiểu.

Thực tế cho thấy, hàng vạn hộ gia đình sinh sống trong những căn nhà xuống cấp nghiêm trọng nhưng không thể xin giấy phép xây dựng, có nơi người dân chỉ dám “vá víu” tạm bợ, chấp nhận sống chung với nguy cơ mất an toàn, ngập úng, cháy nổ. Bởi việc cải tạo, xây mới nhà ở do nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều, khu vực có nguy cơ sạt lở, hoặc thuộc diện phải di dời theo các quyết định của Thủ tướng (Quyết định 257/2016/QĐ-TTg, 1821/2014/QĐ-TTg), khiến chính quyền không cấp phép, dẫn đến tình trạng nhà xuống cấp, người dân không được ở ổn định.

Ngoài ra, không ít dự án chỉnh trang, tái thiết khu vực ven sông được đề xuất nhưng đều vướng mắc ở khâu pháp lý hoặc không đủ cơ sở để cấp phép xây dựng, hoặc thiếu nguồn lực để giải phóng mặt bằng, tái định cư đồng bộ. Hệ quả là các khu dân cư ven sông rơi vào tình trạng “treo” kéo dài, ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống, mỹ quan đô thị và công tác quản lý Nhà nước.

Trước thực trạng đó, Luật Thủ đô năm 2024 đã cho phép nghiên cứu cơ chế cấp phép xây dựng có điều kiện đối với nhà ở hiện hữu ven sông, trên cơ sở quy hoạch được phê duyệt. Bên cạnh đó, Luật Thủ đô năm 2024 cũng tạo hành lang pháp lý để triển khai các chương trình tái định cư tại chỗ, chỉnh trang đô thị theo hướng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, DN và người dân.

Thay vì di dời toàn bộ dân cư ra khỏi khu vực ven sông vừa tốn kém, vừa gây xáo trộn đời sống, luật khuyến khích các mô hình cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch, gắn với phát triển không gian công cộng, cây xanh, giao thông ven sông, phù hợp và đảm bảo với quy hoạch phòng chống lũ. Đây không chỉ là quy hoạch cảnh quan – du lịch – sinh thái quan trọng, mà còn tổ chức lại không gian sống phù hợp với quy hoạch chung của TP.

“Luật Thủ đô năm 2024 xác định rõ tính chiến lược của không gian ven sông, không chỉ giữ vai trò cảnh quan môi trường mà còn là xương sống phát triển kinh tế – xã hội đô thị trong dài hạn. Mở ra hành lang pháp lý thuận lợi để TP Hà Nội chủ động áp dụng các cơ chế, chính sách để hình thành các dự án chỉnh trang đô thị, cải tạo nhà ở và phát triển không gian sống ven sông mà trước đây gặp nhiều rào cản về pháp luật” – chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh đánh giá.

Kỳ vọng nhưng cũng cần thận trọng

Theo TS Trần Xuân Lượng – Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, những quy định về cải tạo nhà ở, chỉnh trang đô thị trước đây thường gặp khó khăn do thiếu hành lang pháp lý rõ ràng. Luật Thủ đô 2024 thừa nhận các khu cư trú hiện hữu và cho phép xây dựng, cải tạo trong giới hạn quy hoạch phòng chống thiên tai, để người dân cải thiện nhà ở trong khuôn khổ cho phép, giúp kết nối nhu cầu thực tế của người dân với định hướng quy hoạch đô thị.

“Đối với thị trường BĐS, việc gỡ “nút thắt” pháp lý này có thể kích hoạt làn sóng đầu tư mới vào các dự án chỉnh trang đô thị ven sông, nơi giá trị BĐS đang bị kìm nén do nhiều bất định pháp lý trước đây. Sự minh bạch hơn về quyền sử dụng đất và hiệu lực quy hoạch sẽ là cơ sở để nhiều gia đình quyết định đầu tư cải tạo nhà ở, đồng thời cũng thu hút các dòng vốn tư nhân đầu tư vào những dự án công cộng, khu ở mới hài hòa giữa giá trị cảnh quan, môi trường và lợi ích của cư dân ven sông” – TS Trần Xuân Lượng đánh giá.

Chuyên gia về quản lý đô thị, TS Nguyễn Quang cũng cho rằng, Luật Thủ đô năm 2024 đã có một cách tiếp cận và tư duy mới đối với công tác quy hoạch, xây dựng ở các khu vực ven sông. Luật cho phép Hà Nội chủ động hơn trong việc lập, điều chỉnh quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực ven sông, trên cơ sở bảo đảm an toàn phòng, chống lũ, bảo vệ đê điều, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, thay vì “đóng băng” toàn bộ hoạt động xây dựng như trước đây.

Đáng chú ý, Luật Thủ đô 2024 trao thêm thẩm quyền cho HĐND và UBND TP Hà Nội trong việc ban hành các quy định cụ thể, phù hợp với đặc thù từng khu dân cư. Đây được xem là “chìa khóa” để giải quyết bài toán tồn tại lâu nay, khi các quy định chung của T.Ư chưa đủ chi tiết để áp dụng linh hoạt cho một đô thị đặc biệt như Hà Nội.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Quang cho rằng, trong quá trình triển khai thực hiện, chính quyền TP Hà Nội cũng cần phải lưu ý đến một số thách thức. Trước hết, là việc rà soát, phân loại các khu dân cư ven sông đòi hỏi khối lượng công việc rất lớn, từ hiện trạng dân cư, nhà ở, hạ tầng đến yếu tố đê điều, thủy văn, không thể áp dụng một “khuôn mẫu” chung. Bên cạnh đó, Luật Thủ đô năm 2024 cho phép Hà Nội áp dụng các cơ chế đặc thù về tài chính, đầu tư nhưng việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực này vẫn phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý và tính minh bạch trong thực thi.

Thứ hai, bài toán lớn nhất phải đối mặt là đảm bảo an toàn cho người dân khi xây dựng, cải tạo nhà ở gần các vùng trũng, ven sông. Để phát huy hiệu quả các quy định mới, TP cần phối hợp chặt chẽ với các bộ, ngành liên quan để hoàn thiện các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình thẩm định thiết kế phù hợp với quy hoạch phòng chống thiên tai, quá trình thực thi cũng đòi hỏi sự nhạy bén cho từng khu vực.

Thứ ba, các dự án lớn hai bên sông đều có yếu tố kinh tế lớn, nên việc phân chia lợi ích giữa cộng đồng cư dân ven sông, nhà đầu tư và Nhà nước cần được thiết kế mang tính bền vững, hiệu quả và công bằng. Nếu không xử lý khéo, dễ dẫn tới tranh chấp trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc một bộ phận dân cư dễ bị “bỏ lại phía sau” trong dòng phát triển mới của đô thị.

“Luật Thủ đô 2024 thực sự là một cú hích pháp lý lớn, giúp tháo gỡ các rào cản cứng nhắc trong quy hoạch, để hàng vạn hộ dân ven sông được đảm bảo cuộc sống lâu dài. Điều quan trọng là làm sao để những quy định pháp luật này được thực thi một cách linh hoạt, hiệu quả nhất, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa phát triển đô thị và đời sống cộng đồng. Nếu thực hiện thành công, Luật Thủ đô năm 2024 sẽ là một trong những văn bản pháp lý có ảnh hưởng sâu rộng nhất trong lịch sử phát triển Thủ đô hiện đại” – TS Nguyễn Quang nói.