Luật Thủ đô: Không gian mới cho công tác phát triển nhà ở

Đòn bẩy cho chiến lược giãn dân

Theo quy định của Luật Thủ đô 2024, Hà Nội được trao thêm thẩm quyền trong việc ban hành cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển nhà ở tại các đô thị vệ tinh, các khu vực động lực phía Tây, phía Nam và phía Bắc Thủ đô. Trọng tâm là những địa bàn được xác định có khả năng tiếp nhận dân cư lớn như Hòa Lạc, Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên, Sóc Sơn… gắn với định hướng phát triển các hành lang kinh tế và trục giao thông chiến lược.

Đây là bước chuyển quan trọng về tư duy phát triển đô thị, thay vì giãn dân theo cách “cơ học”, Hà Nội hướng tới mô hình giãn dân chủ động, có kiểm soát, lấy nhà ở làm hạt nhân, nhưng phải song hành với hạ tầng giao thông, việc làm, dịch vụ công thiết yếu. Theo Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, dân số khu vực nội đô lịch sử dự kiến giảm khoảng 860.000 người vào năm 2045. Lượng dân cư này sẽ được phân bổ chủ yếu về các đô thị vệ tinh và các khu vực phát triển mới. Để thực hiện mục tiêu này, việc phát triển quỹ nhà ở đủ lớn, đa dạng phân khúc và có giá cả phù hợp là điều kiện tiên quyết.

Điểm nhấn quan trọng trong định hướng của Luật Thủ đô là yêu cầu gắn phát triển nhà ở với hạ tầng giao thông khung, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục – y tế, là yếu tố “sống còn” quyết định khả năng thu hút người dân rời nội đô. Thực tế cho thấy, các đô thị vệ tinh của Hà Nội trong nhiều năm qua phát triển chậm một phần do thiếu sự kết nối đồng bộ. Không ít dự án nhà ở đã hình thành nhưng thiếu trường học, bệnh viện, thiếu việc làm, giao thông kết nối vào trung tâm còn bất tiện, khiến người dân không mặn mà chuyển đến sinh sống lâu dài.

“Giãn dân chỉ thành công khi người dân thấy chất lượng sống ở nơi đến bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Nhà ở chỉ là điều kiện cần, còn điều kiện đủ là hạ tầng giao thông thuận tiện, có việc làm ổn định và dịch vụ xã hội đầy đủ. Trong bối cảnh đó, các khu vực như Hòa Lạc với Khu Công nghệ cao, Sơn Tây gắn với giáo dục – đào tạo và du lịch, Phú Xuyên gắn với công nghiệp và logistics, Sóc Sơn với công nghiệp – dịch vụ hàng không… được xác định là những “cực tăng trưởng” mới, có khả năng tạo việc làm và sức hút dân cư” – chuyên gia quy hoạch đô thị KTS Nguyễn Hồng Thái đánh giá.

Nhiều chuyên gia cho rằng, Luật Thủ đô cho phép Hà Nội ban hành cơ chế đặc thù để phát triển nhà ở tại các khu vực vệ tinh không chỉ phục vụ mục tiêu giãn dân, mà còn tạo ra những tác động lan tỏa tích cực đối với cấu trúc đô thị, thị trường bất động sản và tăng trưởng kinh tế Thủ đô trong dài hạn. Việc giãn hơn 860.000 người dân ra khỏi nội đô sẽ mang lại lợi ích rõ rệt về môi trường và chất lượng sống. Đặc biệt, cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô sẽ giúp nắn lại dòng chảy đầu tư bất động sản, giảm sự tập trung quá mức vào khu vực nội đô, đồng thời mở ra dư địa phát triển lớn cho các khu vực vệ tinh.

“Nội đô Hà Nội đang chịu áp lực rất lớn về giao thông, hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công. Khi dân cư được phân bổ lại hợp lý, TP sẽ có điều kiện cải tạo không gian công cộng, tăng diện tích cây xanh và nâng cao chất lượng sống cho cả người ở lại và người di chuyển ra khu vực mới. Việc gắn phát triển nhà ở với hạ tầng giao thông khung và các cực phát triển mới sẽ giúp hình thành cấu trúc đô thị đa trung tâm, giảm áp lực quá tải cho khu vực nội đô lịch sử. Nếu được triển khai đồng bộ, các khu vực vệ tinh sẽ không còn là “vùng ven”, mà trở thành những đô thị hoàn chỉnh, có khả năng tự cân bằng về dân cư và việc làm” – Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính nhìn nhận.

Những khó khăn, thách thức không nhỏ

Chuyên gia về quy hoạch đô thị ThS. KTS Trần Tuấn Anh cho biết, dù có hành lang pháp lý thuận lợi hơn, quá trình triển khai cơ chế đặc thù phát triển nhà ở gắn với giãn dân vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Thứ nhất, phát triển nhà ở quy mô lớn tại các khu vực mới đòi hỏi nguồn vốn rất lớn cho hạ tầng, nhưng ngân sách Nhà nước có hạn, việc huy động vốn xã hội hóa vẫn gặp nhiều rào cản về cơ chế chia sẻ rủi ro và lợi ích.

Thứ hai, nguy cơ lệch pha giữa nhà ở và hạ tầng, nếu nhà ở phát triển nhanh hơn hạ tầng, các khu đô thị mới có thể rơi vào tình trạng “đô thị ngủ”, thiếu sức sống; ngược lại, nếu hạ tầng đầu tư trước nhưng nhà ở chậm triển khai, nguồn lực xã hội sẽ bị lãng phí. Thứ ba, vấn đề giá nhà và khả năng tiếp cận của người dân, nếu nhà ở tại các khu vực giãn dân có giá quá cao, nhóm đối tượng cần giãn dân nhất là người thu nhập trung bình và thấp sẽ khó tiếp cận. Thứ tư, nếu không có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hợp lý, nguy cơ phát sinh khiếu kiện, làm chậm tiến độ dự án là rất lớn.

“Để triển khai hiệu quả cơ chế đặc thù theo Luật Thủ đô, Hà Nội cần một hệ giải pháp đồng bộ, dài hạn. Trước hết, xây dựng cơ chế tài chính linh hoạt cho phát triển hạ tầng và nhà ở tại các khu vực giãn dân, ưu tiên phát triển giao thông công cộng là yếu tố quyết định để rút ngắn khoảng cách không gian và thời gian, tạo sự thuận tiện cho người dân làm việc, học tập. Ngoài ra, cần đa dạng hóa sản phẩm nhà ở, ưu tiên các sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp, nếu không kiểm soát tốt rất dễ đi chệch mục tiêu ban đầu” – chuyên gia Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Từ thực tiễn triển khai các dự án lớn cho thấy, giải phóng mặt bằng vẫn là một “điểm nghẽn”, bởi vậy công tác này cần phải đi trước một bước. Ngoài ra, nâng cao chất lượng quản trị đô thị và điều phối vùng cũng là yêu cầu cấp thiết. Giãn dân không chỉ là câu chuyện của riêng từng dự án hay từng địa phương, mà cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ngành và chính quyền các cấp trong một tổng thể thống nhất.

“Muốn triển khai nhanh, hiệu quả, Hà Nội cần chuẩn bị sẵn quỹ đất sạch, khu tái định cư đồng bộ, có hạ tầng tốt. Không thể để nhà đầu tư vừa làm dự án, vừa lo giải phóng mặt bằng như hiện nay. Nếu công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư được làm tốt, minh bạch và công bằng, không chỉ giảm khiếu kiện mà còn tạo sự đồng thuận xã hội, sẽ là yếu tố then chốt cho thành công của chiến lược giãn dân dài hạn” – Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam nói.