Mô hình TOD - lời giải cho đô thị nén

TOD không chỉ là lời giải cho việc hình thành đô thị nén mà còn làm gia tăng giá trị đất đai, không gian đô thị.

Vòng tròn tương hỗ

Có nhiều ý kiến cho rằng, Hà Nội có thể phát triển theo xu hướng đô thị nén, với mật độ dân cư rất cao, đặc biệt là khu trung tâm, mà vẫn đảm bảo tăng trưởng về kinh tế, ổn định về môi trường, tránh nguy cơ ùn tắc giao thông. Muốn làm được như vậy, TP cần tập trung vào việc hình thành không gian đô thị xung quanh hệ thống giao thông công cộng hiện đại theo mô hình TOD, lấy đường sắt đô thị (ĐSĐT) làm hạt nhân trung tâm.

TOD là mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng. Trong đó lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở quy hoạch phát triển đô thị, lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán. Ưu điểm phát triển ĐSĐT theo mô hình TOD là tối đa hóa giá trị tăng thêm từ đất nhằm bù đắp vốn đầu tư cho ĐSĐT; tối đa hóa lưu lượng hành khách sử dụng ĐSĐT nhằm giúp kinh doanh vận tải hành khách công cộng sinh lời. Đồng thời tăng cường khả năng tiếp cận thuận tiện, thoải mái, an toàn của hành khách từ các không gian đô thị kiểu TOD tới các ga ĐSĐT và ngược lại; góp phần cải thiện điều kiện môi trường và xã hội tại địa phương.

Phát triển đô thị và giao thông công cộng có mối liên hệ mật thiết. Khi thiết kế đô thị TOD, nên cố gắng bố trí hỗn hợp nhiều chức năng sử dụng đất vì như vậy sẽ tạo ra nhiều cơ hội kinh doanh hơn. Các ga đường sắt không chỉ là nơi hành khách lên tàu đi nơi khác mà còn là nơi người từ nơi khác xuống tàu trong giờ cao điểm để đến chỗ làm. Do vậy, bố trí hỗn hợp các chức năng sử dụng đất sẽ tạo ra luồng giao thông hai chiều, tăng được hiệu quả vận hành của các đoàn tàu.

Ngược lại, mật độ dân cư càng cao, nhu cầu đi lại lớn sẽ bắt buộc ĐSĐT phải tăng chuyến để phục vụ. Càng có nhiều chuyến tàu thì càng thuận tiện cho hành khách hơn, giảm thời gian chờ tàu và đi lại. Lưu lượng người tăng lên và điều kiện đi lại, tiếp cận tốt hơn thì giá trị đất đai tại các khu vực gần nhà ga ĐSĐT cũng sẽ tăng lên. Khi đô thị TOD tăng được sức hấp dẫn sẽ thu hút được nhiều dự án đầu tư kinh doanh hơn. Thu hút được nhiều dự án đầu tư kinh doanh có nghĩa là giá trị đất đô thị TOD sẽ tăng lên. Cứ như thế tạo thành vòng tương hỗ hiệu quả nhất.

Kênh đầu tư siêu lợi nhuận

Khi xây dựng ĐSĐT, mục đích đầu tiên và cao nhất là đáp ứng nhu cầu đi lại của người dân. Bởi vậy, dù chi phí đầu tư rất lớn nhưng giá vé của ĐSĐT lại buộc phải nhỏ, đảm bảo phù hợp với khả năng chi trả của mọi người dân. Muốn giảm gánh nặng chi phí, hơn nữa còn biến ĐSĐT thành một kênh đầu tư siêu lợi nhuận, cần phải áp dụng mô hình TOD.

Nguồn thu trực tiếp đầu tiên của ĐSĐT là bán vé. Khi mạng lưới ĐSĐT phát triển mạnh mẽ, đáp ứng nhu cầu đi lại của lượng lớn người dân, doanh thu bán vé cũng theo đó tăng cao. Mặt khác, phát triển đô thị TOD với ĐSĐT là hạt nhân trung tâm sẽ biến các khu vực lân cận thành điểm tập trung, thu hút dân cư lớn. Với nguyên tắc tăng mật độ đô thị, bố trí hỗn hợp chức năng sử dụng đất gồm nhà ở, văn phòng làm việc, trung tâm thương mại, giải trí, mua sắm, ăn uống, trung tâm tập thể thao sẽ góp phần tập trung dân cư và số người từ nơi khác đến các khu vực TOD, tăng cường hành khách cho ĐSĐT dẫn đến tăng hiệu quả kinh doanh.

Theo nguyên tắc TOD, cần tăng mật độ đô thị và tập trung dân cư người lao động ở các khu vực gần ga để tăng lượng hành khách cho ĐSĐT. Dù gia tăng mật độ người nhưng các khu vực này không có nguy cơ tắc nghẽn giao thông nhờ năng lực vận tải khối lượng lớn, đường dành riêng trên cao, dưới ngầm của ĐSĐT. Trên cơ sở này, TP có thể chủ động nâng quy định về hệ số sử dụng đất bằng cách tăng chiều cao xây dựng của các công trình trong khu vực TOD.

Hệ số sử dụng đất tăng thêm là một tài sản quan trọng để cải thiện tỷ suất lợi nhuận của đất đai, tận dụng được cả giá trị của không gian trên cao trong lõi đô thị TOD. TP có thể cho đấu giá hệ số sử dụng đất tăng thêm, tạo nguồn thu bù đắp cho đầu tư ĐSĐT. Thậm chí một số khu vực lân cận các nhà ga, còn có thể hình thành các bất động sản thương mại như khách sạn, trung tâm mua sắm… do TP quản lý, thu lợi để chi trả chi phí vận hành ĐSĐT.

Hà Nội đang có tốc độ gia tăng dân số cơ học rất cao, người dân từ khắp nơi đổ về học tập, kinh doanh, làm việc, tập trung rất lớn ở khu vực lõi. Việc đầu tư xây dựng hệ thống ĐSĐT gắn với mô hình TOD có thể là lời giải giúp TP phát triển theo xu hướng hình thành đô thị nén, biến khó khăn thách thức thành cơ hội thực sự cho hiện tại và cả tương lai.