Mua nhà dịp giáp Tết: Cẩn trọng rủi ro

 Bởi cuối năm thời điểm thu hồi vốn sản xuất, kinh doanh của người dân, trong tài khoản đã rủng rỉnh tiền; đồng thời đây còn là khoảng thời gian DN bất động sản (BĐS) thực hiện nhiều chính sách chiết khấu, giảm giá để đẩy hàng và thu hồi vốn chuẩn bị tái đầu tư vào năm mới.

Giá bán chiết khấu cao

Anh Nguyễn Thanh Phương (quê Hà Nam), kỹ sư một công ty xây dựng có trụ sở tại quận Hoàng Mai (Hà Nội) chia sẻ, gia đình anh vừa ký hợp đồng mua một căn hộ hoàn thiện thô ở khu vực Linh Đàm, phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai), tổng giá trị chiết khấu, khuyến mại của căn hộ này lên tới 30%.

“Phía chủ đầu tư cho tôi 2 phương án lựa chọn: Chiết khấu 17% nhưng được đóng tiền mua nhà theo tiến độ hoàn thiện đến lúc bàn giao và chiết khấu 30% nếu chuyển khoản luôn 95% giá trị tiền nhà, 5% còn lại sẽ nộp nốt khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng.

Sau khi gom các khoản lương, thưởng cuối năm và thu hồi công nợ công trình, gia đình tôi đã chọn phương án thứ 2 để được hưởng mức chiết khấu cao nhất, tôi tính mua để ở chứ không phải kinh doanh, mức chiết khấu như vậy tôi thấy rất hài lòng” – anh Phương nói.

Theo chu kỳ hoạt động của thị trường, cứ vào thời điểm giáp Tết Nguyên đán, hầu hết các DN BĐS đều thực hiện những chương trình ưu đãi để khuyến khích khách hàng mua nhà. Nếu như những năm trước đây, khi thị trường còn ổn định, các chương trình khuyến mại của DN thường dao động ở mức từ 5 – 7% thậm, tối đa là khoảng 10 - 15%.

Nhưng thời điểm giáp Tết Nguyên đán Quý Mão 2023, thị trường nhà ở lại chứng kiến nhiều chương trình khuyến mại “khủng” chưa từng có trong khoảng 20 năm trở lại đây, với mức chiế khấu, khuyến mại từ 30 – 50% giá trị sản phẩm dành cho khách hàng thanh toán 1 lần từ 95% giá trị nhà trở lên.

Thậm chí, một số DN BĐS còn có cơ chế mua nhà được tặng thêm đất, như trường hợp của chủ đầu tư dự án Phúc Đạt 2 (tỉnh Bình Dương), khi khách hàng mua từ 2 căn hộ trở lên sẽ được tặng 1.000m2 đất tại tỉnh Gia Lai.

“Thời gian gần đây, các DN BĐS gặp rất nhiều khó khăn, bên cạnh vấn đề kéo dài nhiều năm về pháp lý, thì riêng trong năm 2022 DN BĐS lại gặp trở ngại lớn về dòng vốn vì tín dụng bị siết, lãi suất tăng cao, tỷ giá đồng tiền biến động mạnh, trái phiếu sắp tới ngày đáo hạn. Việc áp dụng chiết khấu giúp DN giải quyết được cả 3 bài toán, tính thanh khoản, nguồn hàng tồn kho và một phần nguồn vốn nhằm trang trải những khoản chi phí, đầu tư hoàn thành dự án. Với chiều ngược lại, các chính sách này đã đánh vào tâm lý, kỳ vọng sở hữu nhà ở với mức giá tốt của người mua” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Cần nắm đúng thời cơ

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc một số dự án BĐS đang thực hiện chính sách chiết khấu, giảm giá sâu, kèm theo nhiều chương trình ưu đãi lớn là chiến lược kinh doanh của các DN này nhưng cũng được xem là một “chiêu” bán hàng để tránh hệ lụy có thể gặp phải nếu cơ quan chức năng xem đây là hành động phá giá thị trường.

Tuy nhiên, mặc dù có mức chiết khấu cao nhưng chưa hẳn là chủ đầu tư chấp nhận cắt lỗ, mà vẫn đảm bảo được phần lợi nhuận tối thiểu. Bên cạnh đó, việc ngân hàng tăng lãi suất lên tới 9 – 12%/năm, thì chủ đầu tư vẫn thuyết phục được khách hàng “xuống tiền” mua nhà khi phần lợi nhuận dao động từ 10 – 15%, cao hơn lãi suất gửi ngân hàng.

“Nếu nhìn vào bản chất của các gói chiết khấu bằng dòng tiền thanh toán sớm, thì mức lợi nhuận không quá cao như nhiều người nghĩ. Bởi khi thanh toán sớm thì gói vay không lãi suất sẽ bị cắt, chủ đầu tư được lợi 8 - 10% về giá và thanh toán sớm đáng lẽ phải chiết khấu cho khách 8 - 9% nữa là quà tặng, voucher và giảm tiền môi giới 5 - 7%. Như vậy, chủ đầu tư vẫn thu lợi 20 - 25% nếu áp dụng chiết khấu như chương trình đưa ra, cùng với đó là lợi ích về dòng tiền khi được thu hồi vốn đầu tư một lần hoặc trong thời gian ngắn” – Tổng Giám đốc EZ Property Phạm Đức Toản phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho rằng, không phủ nhận hiện nay nhiều DN kinh doanh BĐS và nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, trước sức ép của thị trường, khi hết giới hạn chịu đựng buộc phải “xả hàng”. Nhưng nếu chiếu từ mức giá gốc ban đầu, thì các dự án thực hiện chiết khấu cao sau khi chiết khấu mức giá vẫn cao hơn giá mở bán.

“Tôi cho rằng, việc chiết khấu với mức cao như vậy chỉ là đại diện một số dự án chứ không phải toàn bộ thị trường BĐS, những dự án này nằm ở khu vực xa trung tâm, chưa có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ, khó bán hàng nên buộc phải đưa ra mức chiết khấu cao để tạo hiệu ứng, còn thanh khoản được hay không thì vẫn chưa thể xác minh rõ được” – TS Đinh Thế Hiển nhìn nhận.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Việt An Hòa Land Trần Khánh Quang lại khuyến cáo người dân cần phải có sự sáng suốt khi lựa chọn giao dịch những sản phẩm đang được rao bán với mức chiết khấu cao, mặc dù đây là thời điểm khi đi mua nhà khách hàng sẽ ít chịu áp lực cạnh tranh, nhiều sản phẩm để lựa chọn, đặc biệt là được quyền thương lượng... nhưng ngược lại cũng cần phải cẩn trọng với những chiêu trò của một số chủ đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính không đủ sức hoàn thiện, vận hành dự án. Ngoài ra, trong thời gian mua bán gấp rút, không tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án (có tranh chấp, khiếu kiện...) cũng mang đến nhiều rủi ro.

“Chiết khấu cao mang đến sự hấp dẫn cho người chưa mua nhà hoặc một số ít nhà đầu tư mới, được hưởng chiết khấu cao nhưng kèm theo điều kiện phải thanh toán sớm, thì cũng phải đặt ra câu hỏi liệu chủ đầu tư có đảm bảo tiến độ dự án hay không? Nếu chủ đầu tư đang bị thua lỗ nặng buộc phải đẩy sản phẩm đi, thì cũng nên đặc biệt cẩn trọng. Vì vậy, khách hàng cần phải chọn chủ đầu tư thực sự uy tín và nắm đúng thời điểm khi quyết định giao dịch” – ông Quang khuyến cáo.