Việc ban hành Nghị định Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NƠXH tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP là một bước quan trọng nhằm đảm bảo hệ thống pháp luật liên quan đến việc phát triển, quản lý NƠXH hoạt động hiệu quả. Đồng thời là cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan quản lý địa phương thực hiện, đưa các quy định vào thực tiễn.
Khuyến khích đầu tư dự án NƠXH
Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã quy định chi tiết khoản 2 Điều 83 Luật Nhà ở 2023, hướng dẫn UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH hoặc bố trí quỹ đất NƠXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai.
Quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án NƠXH cũng được rút gọn đáng kể, giúp nhà đầu tư tiết kiệm thời gian, chi phí thực hiện dự án. Theo Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Ngoài ra, khoản 2 Điều 22 của Nghị định đã xác định chi tiết các thành phần cấu thành tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NƠXH. Là căn cứ để tính khoản lợi nhuận tối đa bằng 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích NƠXH theo Luật Nhà ở 2023. Đồng thời, chủ đầu tư dự án còn có thể có thêm khoản lợi nhuận từ phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại - chiếm tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
Đối với việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH thông qua hình thức đấu thầu, Khoản 5 điều 21 của Nghị định cũng đã quy định rõ ràng tiêu chuẩn đánh giá về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH.
Bên cạnh các quy định khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NƠXH, Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng đã quy định chi tiết những điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH theo hướng nới lỏng hơn cho những người có nhu cầu chính đáng tiếp cận loại hình nhà ở này.
Đối với các điều kiện được hưởng chính sách NƠXH
Theo đó, Khoản 1 Điều 29 quy định, trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của đối tượng đó (nếu có) không có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh, TP trực thuộc T.Ư nơi có dự án NƠXH đó tại thời điểm nộp hồ sơ đăng ký mua, thuê mua.
Điều này có nghĩa là, các đối tượng được quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 76 của Luật Nhà ở mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, TP trực thuộc T.Ư nơi có dự án NƠXH sẽ được mua, thuê mua và thuê. Ngoài việc quy định cụ thể tới trường hợp được thụ hưởng chính sách, luật mới đã tháo gỡ các quy định gây khó khăn cho cả cơ quan quản lý Nhà nước và người dân như thuật ngữ “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của hộ gia đình" hay giới hạn quyền sở hữu nhà ở tại địa phương cấp tỉnh nơi có dự án.
Như vậy, người có nhu cầu mua NƠXH, đang sinh sống cùng gia đình đông thế hệ, sẽ không phải "lóc cóc" đi tách khẩu để được chính quyền xác nhận là chưa có nhà. Cơ quan quản lý Nhà nước cũng có cơ sở pháp lý thực hiện và không mất thời gian “lăn tăn", loại bỏ được tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm của cán bộ quản lý địa phương trong việc xác nhận về sở hữu nhà của người dân.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định thời hạn thời gian các cơ quan có thẩm quyền phải xác nhận thông tin về sở hữu nhà ở của người đăng ký và điều kiện thu nhập. Điều này trả lời cho câu hỏi “bao giờ được xác nhận của người dân". Cụ thể, trong thời hạn 7 ngày, văn phòng hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai sẽ phải xác nhận thông tin của người đăng ký không sở hữu nhà và không có tên trong sổ đỏ tại tại địa phương, nơi có dự án NƠXH. Và cũng trong thời hạn 7 ngày, UBND cấp xã sẽ xác nhận điều kiện về thu nhập cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua NƠXH.
Các chủ đầu tư NƠXH không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê, hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định, sẽ giúp các chủ đầu tư thêm tự tin hơn trong phát triển NƠXH.
Điều kiện về thu nhập để hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở
Nghị định 100/2024/NĐ-CP cũng quy định, đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau: Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động, nếu là người độc thân thì thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 15 triệu đồng, nếu đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập hàng tháng thực nhận không quá 30 triệu đồng.
Điều này có nghĩa là, kể từ ý tới đây, điều kiện về thu nhập được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội chính thức được “nới lỏng". Người lao động có thu nhập không quá 15 triệu đồng sẽ được mua, thuê, thuê mua NƠXH, thay vì tối đa 11 triệu đồng như quy định trước đó. Với trường hợp đã kết hôn, điều kiện thuê, mua loại nhà này là vợ chồng có thu nhập tối đa 30 triệu đồng một tháng.
Ngoài ra, Nghị định mới bỏ điều kiện về hộ gia đình phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua NƠXH tại các địa phương. Trường hợp đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp hơn 15 m2 sàn/người (tăng 5 m2 sàn/người so với quy định trước đó) thì người dân vẫn được hưởng chính sách về NƠXH.
Theo đó, chúng tôi cho rằng các quy định mới này là “thấu tình đạt lý", phù hợp với kỳ vọng của DN và người dân, nhất là người dân có thu nhập trung bình, nộp thuế cho Nhà nước. Bởi NƠXH không phải là bán cho người giàu nhưng không nên quy định chỉ giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại mà còn cần hướng đến cả những đối tượng có mức thu nhập trung bình nhưng không tiếp cận được với nhà ở thương mại - đang có giá bán ngày càng cao. Về bản chất, để mua NƠXH, người dân cũng cần có tích lũy nhất định, nếu người dân có thu nhập quá thấp, hộ nghèo, cận nghèo, dưới mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân, có nghĩa, những người này không đủ tiền để trang trải cuộc sống, không tích lũy đủ tiền để mua NƠXH.
Những quy định mới này sẽ khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực NƠXH, phần nào giải quyết thực trạng "vừa thiếu vừa ế" của phân khúc NƠXH như thời gian vừa qua, nhất là tại các tỉnh, thành phát triển gắn liền với khu công nghiệp, có lượng lao động nhập cư lớn. Đảm bảo an sinh, xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội toàn diện của đất nước. Những chuyển biến tích cực này là nhờ sự nỗ lực quyết tâm cao của Chính phủ, các cơ quan Bộ, ban, ngành vẫn đang nỗ lực quyết tâm thúc đẩy triển khai thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Cùng với sự chủ động phối hợp của chính quyền địa phương, các DN. Có thể nói, chưa bao giờ phát triển NƠXH được Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi, hỗ trợ như hiện nay.
Tuy nhiên, tại 2 đô thị đặc biệt, nguồn cung NƠXH vẫn “khó". Theo đó, số lượng đăng ký mục tiêu phát triển nhà ở năm 2024 tại 2 TP này rất nhỏ. Cụ thể, Hà Nội chỉ đăng ký khoảng 1.181 căn, TP Hồ Chí Minh hơn 3.700. Trong khi, dữ liệu nghiên cứu cho thấy, trung bình mỗi năm, 2 TP này thiếu trên 50.000 đơn vị nhà ở. Như vậy, dù ngay cả khi kế hoạch phát triển được thực thi tối đa, thì nguồn cung NƠXH vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu cấp thiết về nhà ở của 2 TP này.
Do đó, để phát triển phân khúc NƠXH, nhất là tại 2 đô thị đặc biệt, ngoài việc sớm thông qua gói tín dụng 140.000 tỷ (có thêm 4 ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân khác cũng đăng ký tham gia với 5.000 tỷ đồng/ngân hàng) đã điều chỉnh theo hướng thực sự ưu đãi hơn. Cơ quan quản lý Nhà nước cần giám sát chặt chẽ, đảm bảo chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi hành các quy định mới. Tiếp tục thúc đẩy hoàn thiện các dự án NƠXH đã khởi công tại các TP có nhu cầu về nhà ở lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.
Đồng thời, để đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách, tránh lợi dụng chính sách, tiêu cực, cần công khai, minh bạch việc mua, bán NƠXH, giám sát chặt chẽ, đảm bảo đúng đối tượng mua, thuê, thuê mua; Tại 2 đô thị đặc biệt, để có quỹ đất phát triển NƠXH, cần có thêm sự can thiệp của cơ quan quản lý Nhà nước. Quy hoạch bố trí quỹ đất xây NƠXH phải đảm bảo đáp ứng được nhu cầu rất lớn của TP. Ngoài ra, để thúc đẩy tăng trưởng, đảm bảo an sinh xã hội, cần phải có thêm chính sách theo hướng ưu đãi cho các nhà đầu tư phát triển loại hình nhà ở thương mại giá bình dân.
