“Ở trọ” trong nhà của mình
Khu dự án Bình Quới – Thanh Đa đã tốn giấy mực của nhiều cơ quan báo chí, khi mà 30 năm qua vẫn tồn tại câu chuyện quy hoạch “treo”, tồn tại cuộc sống “nông thôn giữa lòng thành phố”. Hiện nơi đây có hơn 3.000 hộ dân với khoảng 45.000 nhân khẩu. Đa số cư dân vẫn lam lũ với nghề trồng lúa, chăn bò, nuôi cá. Điều đáng nói, các hộ dân không thể xây dựng nhà mới, làm giấy chủ quyền trên đất của mình.
Bà Kiều Thị Nương, 70 tuổi, một cư dân ở Thanh Đa cho hay, gia đình bà chỉ biết mòn mỏi mong ngóng được làm sổ đỏ, xây mới nhà cửa trên mảnh đất 200m2. Cả gia đình 9 người, 3 thế hệ đã ngán ngẩm với 3 từ “quy hoạch treo”, cứ chui ra chui vào trong căn nhà cũ nát còn khổ hơn đi thuê trọ.
Còn ông Nguyễn Văn Chung (ngụ tại quận 7) cho biết, gia đình ông có hơn 2.000 m2 đất tại phường Phú Thuận, quận 7 nhưng gần 8 năm nay không thể chuyển mục đích sử dụng đất, không thể tách thửa, xây nhà, hay chuyển nhượng vì khu đất nằm trong quy hoạch đất hỗn hợp gồm đất ở, đất công viên. Ông đã ôm giấy tờ đi khắp các cơ quan quản lý địa phương nhưng đều nhận câu trả lời “quy hoạch treo- chờ có chế chuyển đổi”.
"Việc đất dính quy hoạch “treo” không chỉ làm hạn chế các quyền cơ bản của hàng nghìn gia đình mà hệ lụy là đất để hoang hóa, lãng phí, thất thu ngân sách từ tiền sử dụng đất”, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu nhận xét.
Ông Châu cũng cho hay, thực trạng này hiện hữu ở nhiều quận, huyện. Ví dụ tại quận Bình Tân, có tổng cộng khoảng 150 khu đất đang được quy hoạch với 2 chức năng là đất dân cư xây dựng mới và đất hỗn hợp, với quy mô hơn 341 ha.
Hiện chính quyền quận rất lúng túng trong việc tìm ra giải pháp để giải quyết nhu cầu xây nhà và cấp sổ đỏ cho người dân ở hai phân khu chức năng quy hoạch này.
“Trong luật Đất đai không có khái niệm về đất dân cư xây dựng mới và đất hiện hữu mà quy định, đã là đất ở phù hợp quy hoạch sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Đất dân cư xây dựng mới bản chất là đất ở hình thành nên chúng tôi mong muốn cho chuyển mục đích nếu phù hợp quy hoạch và cấp phép xây dựng chính thức cho các trường hợp này”, anh Khánh Hải, một cư dân ở phường An Lạc, quận Bình Tân kiến nghị.
Theo đại diện một số quận, huyện thì vướng mắc nhất hiện nay là Đồ án quy hoạch phân khu của Sở Quy hoạch - Kiến trúc chưa xác định cụ thể vị trí từng loại chức năng đất, nơi nào là đất ở, nơi nào là đất công viên cây xanh, nơi nào đất giao thông, đất y tế giáo dục.
Chính vì vậy, chưa đủ cơ sở xác định sự phù hợp với quy hoạch được duyệt tại từng lô đất thuộc các ô phố quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp và đất nhóm nhà ở ngắn hạn, dài hạn (dân cư xây dựng mới).
Sớm gỡ vướng cho người dân - tăng nguồn thu ngân sách
Theo Luật sư Trần Mạnh Thắng (đoàn LS.TP Hồ Chí Minh), việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với Luật Quy hoạch sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất, vừa tạo ra giá trị gia tăng từ đất, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách TP, vừa bảo đảm quyền lợi của người dân.
Đồng tình với ý kiến trên, ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng: “Từ thực tiễn TP Hồ Chí Minh cho thấy, 01 ha đất nông nghiệp chỉ làm ra giá trị khoảng 500 triệu đồng/ha/năm. Nhưng 01 ha đất công nghiệp, thương mại dịch vụ, đô thị làm ra đến 55 tỷ đồng/ha/năm. Điển hình như Quận 7 được tách ra từ huyện Nhà Bè, nếu năm 1997 chỉ thu ngân sách nhà nước 97 tỷ đồng, thì đến năm 2023 trở thành quận nội thành có khu đô thị mới kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng và nhiều khu đô thị, công nghiệp trên địa bàn đã thu ngân sách nhà nước lên đến 5.501 tỷ đồng. Một con số rất đáng suy ngẫm”.
Mới đây, trước đề nghị cấp bách của các quận, huyện, Phó chủ tịch UBND TP Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường đã chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc (QH-KT) và các cơ quan liên quan soạn thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực quy hoạch nhóm nhà ở trong các đồ án quy hoạch phân khu theo quy định của luật Quy hoạch đô thị.
Điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp về quy hoạch, đảm bảo tính thống nhất tại các đồ án quy hoạch liên quan đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Đồng thời, vị trí khu đất đề nghị chuyển mục đích sử dụng phải tiếp giáp đường giao thông (đường hiện hữu đã có sẵn hoặc đường mới hình thành đã được nghiệm thu bàn giao theo quy định), đảm bảo đủ hạn mức để tách thửa. Thông tin này đang mang lại hướng giải quyết cho nhiều quận, huyện cũng như hy vọng cho nhiều hộ dân đang bức xúc kéo dài.
Về diện tích cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, Sở TN&MT chủ trì, phối hợp với Sở QH-KT, Sở Tư pháp và các sở, ngành liên quan nghiên cứu quy định pháp luật, thống nhất nội dung đưa vào dự thảo văn bản hướng dẫn của UBND TP.
Đáng chú ý, Sở QH-KT phải chủ trì, hướng dẫn UBND các quận, huyện và TP Thủ Đức rà soát đề xuất điều chỉnh quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 hoặc tổ chức triển khai lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với các ô phố có chức năng quy hoạch "đất sử dụng hỗn hợp" để xác định vị trí đất ở cụ thể, làm cơ sở chuyển mục đích sử dụng.
“Rõ ràng, chỉ có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thiết kế đô thị là gỡ vướng được chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các hộ dân, trong khi phần lớn tại các dự án “treo” ở TP chưa thực hiện quy hoạch chi tiết 1/500. Vẫn biết thực tiễn khối lượng công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn TP là rất lớn, tổ chức bộ máy và biên chế chưa tương xứng, nhưng khó mấy cũng phải làm. Theo tôi, đây không chỉ là mong muốn chính đáng, cấp bách của người dân mà còn sớm tăng nguồn thu từ đất để làm nguồn lực phát triển của cả TP”, ông Lê Hoàng Châu nói.
