Không nhất thiết phải “nới trần”
Đánh giá của một số chuyên gia nghiên cứu thị trường BĐS, hiện nay số lượng tổ chức, doanh nghiệp nước ngoài vào Việt Nam ngày càng nhiều, dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo. Nhưng quy định về “mức trần” số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu ở Việt Nam căn cứ theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP vẫn được giữ nguyên tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư, và không quá 10% đối với một dự án nhà ở riêng lẻ dưới 2.500 căn.
Về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, theo quy định về thuế đối với người nước ngoài, nếu trong 1 năm có đủ 180 ngày sống ở Việt Nam thì phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo luật pháp. Vì vậy không nhiều người lựa chọn hình thức mua nhà để phải chịu đóng thuế trong một thời gian dài không ở.
“Nhu cầu nhà ở của người nước ngoài ở Việt Nam hiện tăng nhanh, nhưng nhu cầu về sở hữu không nhiều đến mức phải “nới trần”. Đa phần người nước ngoài đến Việt Nam sẽ lựa chọn phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua dài hạn trong khoảng 50 năm, họ sẽ không mua tài sản cố định trong khi chỉ sử dụng vài tháng trong năm. Trong khi đó, những sản phẩm cho thuê hoặc thuê mua dài hạn ở Việt Nam hiện nay đang được nhiều chủ đầu tư quan tâm, phát triển” – ông Lê Hoàng Châu cho hay.
Bên cạnh vấn đề sở hữu căn hộ, nhà ở riêng lẻ, đại diện HoREA cũng đưa ra đề xuất, chưa nên cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch. Người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.
Siết chặt chính sách thuế
Luật sư Trần Cao Ngãi (Hội Luật gia Việt Nam) cho biết, Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số vướng mắc quy định tại Điều 75, 76, 77 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đã nới lỏng hơn quy định về xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở và đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu nhà ở. Nhưng vấn đề sở hữu nhà cho người nước ngoài ở Việt Nam vẫn cần phải có sự quản lý chặt chẽ từ Chính phủ, đặc biệt liên quan đến chính sách thuế BĐS.
Đơn cử, tại Singapore, Chính phủ nước này không cấm người nước ngoài mua, sở hữu nhà, nhưng lại quy định chặt chẽ về việc đánh thuế. Ví dụ, người dân Singapore mua nhà lần đầu được miễn thuế, những người thường trú phải đóng 5%, người nước ngoài (gồm cá nhân, tổ chức) phải đóng 15%... Chính phủ siết chặt việc mua nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân, mỗi người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 1 sản phẩm, riêng sở hữu nhà đất chỉ được áp dụng cho 1 số ít khu vực và bị hạn chế về diện tích. Việt Nam có thể nghiên cứu, áp dụng kinh nghiệm trên theo tình hình thực tế của thị trường.
“Chính phủ Singapore phân BĐS làm 2 loại: BĐS nhà ở (chung cư chính phủ, chung cư cao cấp, nhà đất, căn hộ chung cư cao cấp tư nhân), và BĐS thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, nhà máy, kho xưởng...). Trong đó, người nước ngoài gần như không bị ràng buộc khi mua BĐS thương mại. Nhưng riêng BĐS nhà ở, đặc biệt là chung cư chính phủ và chung cư cao cấp thì không được mua” – luật sư Trần Cao Ngãi cho hay.
Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay trên thị trường BĐS nguồn cung sản phẩm căn hộ bình dân đang bị thiếu hụt trầm trọng, trong khi đó nguồn cung sản phẩm cao cấp đang dư thừa từ 70 - 100 triệu m2 sàn. Nhiều doanh nghiệp cho rằng, việc Chính phủ siết chặt quy định “trần” sở hữu nhà tại các dự án đang gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc tiêu thụ sản phẩm. Nhưng trên thực tế, theo đánh giá của các chuyên gia, người nước ngoài nên được xem là nhóm đối tượng mở rộng hợp lý của một thị trường đã phát triển, chứ không hẳn là một biện pháp “chữa cháy” khi thị trường đang thừa BĐS cao cấp.
Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã tạo điều kiện thuận lợi cho người nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam. Nhưng thực tế việc dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc cao cấp trên thị trường do nhiều vấn đề, giải pháp nới rộng “trần” cho người nước ngoài mua nhà không giải quyết được căn nguyên vấn đề. Quan trọng nhất hiện nay là chủ đầu tư cần phải căn cứ vào nhu cầu thực tế thị trường, tập trung vào những sản phẩm vừa túi tiền của người dân. Nếu cứ đầu tư sản phẩm cao cấp, lợi nhuận lớn đến khi không thanh khoản được sản phẩm đổ lỗi do chính sách là chưa khách quan. Chuyên gia tài chính Nguyễn Huy Thành |
