Nội dung này có nhiều ý kiến đồng thuận, nhưng đa phần đều cho rằng cần phát triển NƠXH theo tư duy thị trường.
Gian nan phát triển NƠXH
Thời gian qua, công tác phát triển NƠXH gặp nhiều khó khăn, từ những vướng mắc về cơ chế, chính sách đến việc thiếu nguồn “vốn mồi” khiến cho DN không mấy mặn mà tham gia đầu tư phát triển dòng sản phẩm này. Vì vậy, ngay cả khi Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2011 – 2020”, xác định nhu cầu NƠXH đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu mét vuông sàn, nhưng cả giai đoạn mới chỉ xây dựng được 5,4 triệu mét vuông sàn (tương đương 43%) và đến tận hết năm 2022 cũng chỉ hoàn thành được 7,8 triệu mét vuông sàn, đạt chưa đầy 63% mục tiêu.
Trong khi đó, mặc dù năm 2022 DN đầu tư, kinh doanh BĐS gặp nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn đầu tư, hàng vạn DN bị phá sản, giải thể hoặc xin dừng hoạt động có thời hạn, thì số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới theo số liệu tổng hợp báo cáo của Bộ Xây dựng cũng lên tới 126 dự án; nhưng cả nước chỉ có thêm 11 dự án NƠXH xin cấp phép đầu tư mới (gồm 9 dự án NƠXH đô thị và 2 dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp) – con số quá khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của người dân.
Đáng chú ý, trong khi nguồn cung NƠXH đang thiếu hụt trầm trọng trên thị trường, thì phân khúc nhà ở thương mại trung – cao cấp lại thừa từ 70 – 100 triệu mét vuông sàn. Vậy câu hỏi đặt ra là đáng lẽ cầu cần thì ắt phải có cung và khi nguồn cầu lớn thì lẽ ra phải có nhiều nhà đầu tư tập trung để khai thác tiềm năng này, nhưng thực tế vì sao đối với phân khúc NƠXH thì lại không như vậy? Theo đánh giá, là do cơ chế, chính sách chưa thực sự phù hợp để có thể kích thích và huy động được DN tham gia, mà vướng mắc lớn nhất liên quan đến đất đai.
Chuyên gia tư vấn pháp lý đầu tư BĐS, Thạc sĩ Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở 2014 quy định: đất cho để xây dựng nhà ở để cho thuê, thuê mua, bán phải là đất ở hợp pháp, nghĩa là phải đáp ứng điều kiện 100% là đất ở. “Điểm c khoản 2 Điều 57 lại quy định: nhà đầu tư chỉ cần có quyền sử dụng đất thì được “chỉ định” làm chủ đầu tư dự án NƠXH (không quy định toàn bộ là đất ở hay một phần đất ở). Nhưng do tình huống xung đột ngay chính trong Luật Nhà ở nên đã dẫn đến ách tắc ở một số địa phương khi giải quyết thủ tục hành chính về dự án NƠXH” – ông Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành (DN chuyên đầu tư NƠXH tại TP Hồ Chí Minh) Lê Hữu Nghĩa cho rằng, việc chủ đầu tư không mặn mà phát triển NƠXH bao gồm vướng mắc thủ tục, quy trình kéo dài trong khi lợi nhuận rất thấp so với việc phát triển dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, DN phải mất 5 năm để hoàn thành dự án NƠXH, trong khi lợi nhuận khoảng 10%, tương đương mỗi năm chỉ 2%, thấp hơn nhiều so với gửi lãi ngân hàng. “Không chỉ vậy, Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định DN được giảm 70% thuế giá trị gia tăng khi phát triển NƠXH, song Luật Thuế chưa có quy định về việc này nên nhiều DN gặp vướng mắc trong quá trình tính thuế ưu đãi” – ông Nghĩa nói.
Vận hành theo tư duy thị trường
Chủ tịch VNREA Nguyễn Văn Khôi cho biết, tại buổi Tọa đàm “Góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi về phát triển, quản lý và đầu tư xây dựng NƠXH đến năm 2030” do VNREA tổ chức mới đây, qua kiến nghị, đề xuất của các DN đến cơ quan quản lý Nhà nước, VNREA đã tổng hợp một số vấn đề lớn, gồm: ưu tiên tạo lập quỹ đất, chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư;
Đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần có Nghị định do Chính phủ, Thông tư hướng dẫn do bộ, ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục; Tỷ lệ nhà ở thương mại trong dự án NƠXH đảm bảo tối thiểu lớn hơn 20%, linh hoạt với từng địa phương, dự án, phù hợp nhu cầu của DN, người dân. Vấn đề DN đặc biệt quan tâm là đề xuất giữ nguyên thuế VAT ở mức 5%, tăng lợi nhuận cho DN đầu tư NƠXH lên 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển, hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho nhà đầu tư.
Hiện nay, Luật Đất đai quy định miễn tiền sử dụng đất với các trường hợp xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu quy định trường hợp đất đã giải phóng mặt bằng cần phải đấu giá lựa chọn nhà đầu tư. Vì vậy, đề xuất sửa đổi các luật liên quan theo hướng thống nhất đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà không áp dụng việc đấu giá lựa chọn nhà đầu tư để hạn chế các thủ tục rườm rà, bất cập.
Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang
Xoay quanh vấn đề này, theo Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, đề xuất này là hợp lý, vì NƠXH mà lợi nhuận chỉ có khoảng 10% thì không bù lại giá vốn, phải tăng lợi nhuận lên thì DN mới tham gia đầu tư. Tất nhiên trong đó vẫn cần phải có nguồn vốn hỗ trợ, để giúp cho DN làm điểm tựa phát triển và nếu NƠXH phát triển được thì sẽ là “một mũi tên trúng hai đích” vừa giúp DN phục hồi trong giai đoạn khó khăn, tạo công ăn việc làm và vừa hỗ trợ người thu nhập thấp có cơ hội để sở hữu nhà từ chính sách an sinh xã hội.
Tuy nhiên, còn lăn tăn việc ưu đãi thuế VAT, ông Điệp cho rằng đây là vấn đề lớn cần phải nghiên cứu, bàn luận vì nếu giảm thuế thì sẽ ảnh hưởng đến chính sách chung và liên quan đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác trong thời điểm này họ cũng cần được giảm thuế để khuyến khích. Nhưng điều đáng quan ngại là hiện nay NƠXH vẫn được thực hiện theo cơ chế “xin – cho”, nên nó ảnh hưởng đến quá trình phát triển, nhiều dự án không đảm bảo chất lượng do chủ đầu tư phải cân đối vấn đề lợi nhuận.
Tôi đề nghị phát triển NƠXH phải vận hành theo cơ chế thị trường, sản phẩm được đầu tư ở vị trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tốt, mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được coi như NƠXH. Chất lượng nhà ở chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn từ lúc khởi công đến khi vận hành; các cấp chính quyền địa phương thực hiện chính sách an sinh xã hội, đầu tư hạ tầng hoàn thiện xung quanh dự án, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của sản phẩm mà chính quyền xác nhận; người mua được chọn căn, tầng, vị trí... như vậy động lực về đầu tư và mua NƠXH sẽ tốt hơn.
Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp
Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho biết, cần phải có những thay đổi mạnh mẽ và rõ ràng hơn trong tư duy và cách thức phát triển NƠXH, đặc biệt là tư duy thị trường. Vì mục đích chính của chương trình phát triển NƠXH là đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đối tượng thu nhập trung bình thấp và thấp, phục vụ cộng đồng với ưu đãi hợp lý. DN tham gia phải được tạo điều kiện ưu tiên về quỹ đất, thuế, phí, vốn mồi, đẩy nhanh quy trình, thủ tục đầu tư dự án, chú trọng yếu tố quy hoạch, phát triển đồng bộ hạ tầng.
Đổi lại, Nhà nước, chính quyền địa phương có dự án đầu tư, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, thu ngân sách, tạo việc làm, thu nhập cho các đối tượng liên quan.
“DN phát triển dự án NƠXH, ngoài việc được hưởng cơ chế ưu đãi nêu trên, cũng cần có một mức lợi nhuận hợp lý để tạo động lực cũng như nguồn lực tham gia vào phân khúc này một cách lâu bền. Ngay cả với đối tượng thụ hưởng là những người có thu nhập thấp, họ vẫn có tư duy khi mua nhà ngoài việc để ở cũng cần phải có lợi phần nào thì họ mới mua” – TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.
