Trong cuộc chơi này ai được – ai mất là vấn đề dư luận quan tâm trong những ngày gần đây, sau sự cố tuyên bố chấm dứt chi trả lợi nhuận theo cam kết tại dự án Cocobay Đà Nẵng.
Rủi ro đôi đằng
Sau sự việc Tập đoàn Empire Group tuyên bố dừng chi trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng (là những nhà đầu tư thứ cấp) vào sản phẩm Condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, khi hợp đồng mới chỉ đi qua được ¼ chặng đường. Nhiều ý kiến cho rằng, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động và đẩy khách hàng của mình vào rủi ro một cách “vô cảm”. Tuy nhiên, trong “cuộc chơi” này người được – người mất đều bị tổn thất nặng nề.
Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, sự việc xả ra tại dự án Cocobay Đà Nẵng là hệ quả của hệ thống pháp lý lỏng lẻo, chưa rõ ràng liên quan đến Condotel. Trong suốt 10 năm hình thành và phát triển, nhưng các Bộ, ngành chuyên môn chưa thể xây dựng được một hàng lang pháp lý phù hợp với loại hình BĐS này để trình Chính phủ thông qua và đưa vào thực hiện.
Xét về bề nổi, nhiều ý kiến cho rằng chỉ có người dân – là những khách hàng của dự án bị ảnh hưởng, do chủ đầu tư năm thế chủ động. Các chủ đầu tư được phê duyệt dự án, mọi vấn đề pháp lý nằm trong tay chủ đầu tư, họ có thể đưa ra hoặc xóa bỏ những cam kết của mình, thì những người tham gia đầu tư không có cách nào để xoay trở, những người đầu tư thứ cấp nộp tiền vào rồi nhưng vẫn không có gì để bảo vệ họ.
Đối với các nước phát triển, tòa án chính là bộ máy để bảo vệ lợi ích của người tiêu dùng, nhưng ở Việt Nam thì tòa án cũng khó có thể làm được việc này, liên quan đến thể chế quản lý BĐS đang được đầu tư, đây chính là cái tạo điều kiện để cho chủ đầu tư dự án nắm đầu chuôi.
“Đúng là chủ đầu tư nắm đằng chuôi, nhưng về thiệt hại thì chủ đầu tư cũng không thể tránh khỏi. Chắc chắn những nhà đầu tư thứ cấp sẽ tẩy chay các chủ đầu tư dự án không thực hiện đúng cam kết của mình, về mặt thương hiệu thì xấu đi và rất có thể hương hiệu đó sẽ không thể tồn tại trên thị trường, mặc dù nắm đằng chuôi nhưng thiệt hại đối với các chủ đầu tư là rất lớn” – GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhìn nhận.
Cùng quan điểm, ông Trương Thành Lâm – Hiệp hội Doanh nghiệp trẻ TP Đà Nẵng cho biết, trong “cuộc chơi” này rủi ro xảy ra cho cả đôi đường. Nếu như thương hiệu của chủ đầu tư bị ảnh hưởng thì những thiệt hại của người dân cũng là không nhỏ.
“Rất nhiều nhà đầu tư thứ cấp đi vay tiền ngân hàng để đầu tư vào sản phẩm, khi chủ đầu tư thông báo ngừng chi trả lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp mặc nhiên vẫn phải trả những khoản lãi và cả gốc tiền vay ngân hàng; và ngân hàng không quan tâm đến chuyện anh làm ăn lỗ - lãi ra sao, chỉ quan tâm đến việc đúng thời hạn là anh phải thành toán” – ông Lâm cho hay.
Chấm dứt đầu tư “0” đồng
Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) Vũ Đức Khuê cho biết, hình thức đầu tư “0” đồng đang rất phổ biến ở các dự án BĐS tại Việt Nam hiện nay. Rất nhiều chủ đầu tư đã dựa vào mối quan hệ của mình theo cơ chế xin – cho để xin chấp thuận dự án, khi tiến hành triển khai thì thực hiện theo hình thức “tay không bắt giặc”.
“Để có tiền triển khai dự án của mình, nhiều chủ đầu tư đã thực hiện việc bán nhà trên giấy, huy động và tận dụng nguồn vốn từ chính những khách hàng của mình. Trong khi đó, thực tế thì nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án” – ông Khuê nói.
Theo lý giải của ông Khuê, riêng đối với các dự án Condotel do không được sự bảo lãnh của ngân hàng, việc huy động vốn sẽ gặp khó khăn hơn các dự án nhà ở. Để giải quyết sự việc này các chủ đầu tư đã “liều mình” đưa ra mức cam kết lợi nhuận kinh doanh cao hơn từ 4 -5 lần mức lãi suất tiền gửi ngân hàng và cũng cao hơn rất nhiều so với lãi suất tiền vay của ngân hàng, nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư.
“Không phải chủ đầu tư dự án nào cũng đủ tiềm lực về tài chính, nên để thực hiện được dự án thì họ phải tìm cách thu hút được nguồn vốn từ những đối tượng khách hàng của mình và biện pháp hiệu quả nhất là cam kết với một mức lợi nhuận cao, trong khi đó tâm lý của người Việt đó là ham lợi nhuận. Đây chính là sự bất cấp về thương thức thu hút đầu tư của sản phẩm Condotel” – ông Khuê nhìn nhận.
Theo đánh giá của các chuyên gia, Nhà nước cần phải có sự kiểm soát chặt chẽ về năng lực của chủ đầu tư trước khi chấp thuận giao đất triển khai dự án, thông qua việc đấu giá đất công khai. Cùng với đó là có chế tài nghiêm dành cho các chủ đầu tư, nếu xảy ra vi phạm thì kiên quyết thu hồi dự án không cho tiếp tục triển khai, có như vậy thì mới tăng tính răng đe cho các doanh nghiệp trong quá trình kinh doanh.
