Thành lập Quỹ nhà ở quốc gia: hướng đi chiến lược để an cư bền vững

Đây được xem là bước ngoặt quan trọng trong chiến lược phát triển nhà ở dài hạn, hướng tới mục tiêu đảm bảo an cư cho người thu nhập thấp và trung bình, tạo ra cấu trúc phát triển ổn định, bền vững hơn.

Chính sách và tư duy mới

Khác với cách tiếp cận truyền thống coi nhà ở như một loại tài sản để mua – bán – sở hữu, đề xuất thành lập Quỹ nhà ở quốc gia hướng đến việc đưa nhà ở trở về đúng bản chất: một dịch vụ xã hội thiết yếu, tương tự như giáo dục, y tế hay hạ tầng công cộng.

Theo đề xuất, Quỹ nhà ở quốc gia sẽ đầu tư xây dựng hoặc mua lại quỹ căn hộ giá rẻ, nhà thuê xã hội, ký túc xá, nhà công vụ; chỉ cho thuê, không cho phép chuyển nhượng, không thương mại hóa; quản lý theo cơ chế phi lợi nhuận, bảo toàn vốn, quay vòng đầu tư; tập trung phục vụ nhóm thu nhập thấp, công nhân, người trẻ mới lập nghiệp, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, lao động nhập cư.

 Trao đổi xoay quanh vấn đề này, Chuyên gia về quy hoạch và quản lý đô thị TS. KTS Hoàng Hữu Phê cho rằng, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia được kỳ vọng sẽ mang lại nhiều tác động tích cực. Thứ nhất, giúp giảm áp lực lên thị trường mua bán nhà, do hiện nay đa số người dân đều có tâm lý phải “mua bằng được nhà” khiến nhu cầu ảo tăng cao, đẩy giá nhà lên mức mất kiểm soát. Khi có một nguồn cung lớn nhà cho thuê ổn định, giá rẻ, do Nhà nước quản lý, tâm lý “phải sở hữu” sẽ dần giảm bớt.

Thứ hai, tạo ra cơ hội an cư thực chất cho người thu nhập thấp, trên thực tế cho thấy nhiều dự án nhà ở xã hội (NƠXH) bán đứt đều rơi vào tình trạng bị “ôm” để đầu tư hoặc cho thuê lại, dù pháp luật cấm. Cùng với đó là hiện tượng “lách luật” để chuyển nhượng và người thực sự cần nhà không tiếp cận được.

Thứ ba, giúp ổn định thị trường, giảm các biến động chu kỳ, thị trường BĐS Việt Nam nhiều năm qua luôn vận động theo các chu kỳ “tăng nóng – đóng băng”, gây rủi ro lớn cho nền kinh tế. Một quỹ nhà ở quốc gia quy mô lớn, hoạt động để bình ổn thị trường sẽ giúp thị trường chủ động điều chỉnh cung trong những thời điểm thị trường khan hiếm, giảm sự phụ thuộc vào các chủ đầu tư tư nhân và giảm mức độ biến động giá nhà ở phân khúc bình dân. Nghiên cứu quốc tế cũng chỉ ra những quốc gia có quỹ NƠXH cho thuê trên 20% tổng thị trường nhà ở thường có thị trường ổn định, ít biến động mạnh.

Thư tư, giúp đảm bảo tính liên tục của chính sách nhà ở, khi chủ đầu tư hoàn thành dự án và bán hết căn hộ, Nhà nước gần như mất quyền kiểm soát, không thể bảo đảm mục tiêu ban đầu. Ngược lại, khi có Quỹ nhà ở quốc gia Nhà nước giữ quyền sở hữu lâu dài, các sản phẩm nhà ở sẽ được vận hành, bảo trì và cải tạo theo chu kỳ rõ ràng; người thuê có thể an tâm với hợp đồng dài hạn, ổn định và quỹ nhà không bị xuống cấp nhanh hoặc rơi vào tranh chấp như chung cư thương mại.

“Nhà ở không chỉ là vấn đề an sinh, mà còn là yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển nguồn nhân lực. Khi Quỹ nhà ở quốc gia sở hữu một lượng lớn quỹ nhà cho thuê, Nhà nước có thể bố trí nhà ở gần các khu công nghiệp, giảm áp lực lên hạ tầng giao thông; phân bổ nhà ở theo các chương trình thu hút nhân lực chất lượng cao cho các địa phương đang phát triển. Đặc biệt là sẽ hỗ trợ lực lượng cán bộ, công chức, viên chức và người lao động có thu nhập thấp, thu nhập trung bình” – TS. KTS Hoàng Hữu Phê phân tích.

Thách thức cần tính tới

Dù mang lại nhiều lợi ích, mô hình này cũng đối mặt không ít thách thức, vì vốn đầu tư ban đầu lớn; cần bộ máy quản lý chuyên nghiệp, minh bạch, tránh thất thoát; phải đảm bảo chất lượng căn hộ; và cần cơ chế chọn lọc đối tượng thuê rõ ràng, công bằng… Tuy nhiên, theo Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp, nhiều quốc gia đã rất thành công với mô hình tương tự. Cụ thể, tại Singapore, dù phần lớn căn hộ HDB vẫn cho phép người dân mua theo cơ chế thuê mua dài hạn, nhưng mô hình quản trị, vận hành quỹ nhà là nhà nước kiểm soát, giúp giữ giá đất và giá nhà trong tầm kiểm soát.

Từ xây dựng – vận hành – bảo trì – tái phát triển đều nằm trong một hệ thống thống nhất, không phân tán đầu mối và căn hộ được quản lý chất lượng nghiêm ngặt, có kế hoạch tái thiết sau 40 – 50 năm để tránh xuống cấp. Với cơ chế vận hành như một “siêu cơ quan nhà ở quốc gia”, Singapore bảo đảm mọi người dân đều có cơ hội tiếp cận nhà ở chất lượng với chi phí phù hợp, hơn 80% người dân đều sinh sống trong những căn hộ do Nhà nước quản lý.

Tại Nhật Bản có hệ thống UR Housing – cơ quan độc lập thuộc Chính phủ quản lý hàng triệu căn hộ cho thuê trên toàn quốc, nhưng căn hộ này chỉ cho thuê, không bán; giá thuê được điều chỉnh phù hợp thu nhập trung bình; người thuê ký hợp đồng linh hoạt, không bị ép buộc thời hạn dài; chất lượng căn hộ được kiểm soát nghiêm ngặt, thường xuyên cải tạo. UR Housing được vận hành như DN công ích, đảm bảo tính chuyên nghiệp, minh bạch và hiệu quả kinh tế.

“Tuy nhiên, để xây dựng được quỹ nhà quy mô lớn, bài toán quan trọng nhất là nguồn lực tài chính, trong đó ngân sách T.Ư và địa phương được xem là nguồn chủ lực. Bên cạnh đó, có thể tận dụng quỹ đất công bởi nhiều khu đất công, đất do DN Nhà nước quản lý có thể được chuyển đổi thành đất xây dựng NƠXH cho thuê. Đồng thời đẩy mạnh hợp tác công – tư (PPP), DN có thể tham gia xây dựng, Nhà nước giữ quyền sở hữu và thuê lại để vận hành. Ngoài ra, để tạo nguồn tài chính thì Nhà nước có thể đẩy mạnh phát hành trái phiếu NƠXH, nhiều quốc gia đã đã phát hành trái phiếu chuyên biệt để phát triển NƠXH” – ông Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.

Các chuyên gia đều chung quan điểm về việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia – chỉ cho thuê, không bán là một tư duy đổi mới, chuyển hướng từ chính sách “hỗ trợ sở hữu nhà” sang “hỗ trợ tiếp cận nhà ở”. Đây là hướng đi phù hợp trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, giá nhà tăng cao, khả năng chi trả của người dân hạn chế, nếu được xây dựng và triển khai bài bản, quỹ nhà này sẽ tạo ra một hệ sinh thái NƠXH vững; giảm áp lực mua nhà, góp phần ổn định thị trường BĐS; nâng cao chất lượng sống và cơ hội an cư cho hàng triệu người dân; và trở thành một công cụ điều tiết thị trường và phát triển đô thị hiệu quả.

“Chỉ khi Nhà nước kiểm soát được vòng đời của căn hộ, từ xây dựng đến vận hành và cho thuê, thì mới đảm bảo quỹ NƠXH không bị biến tướng thành hàng hóa đầu cơ. Khi người dân có cơ hội sống trong căn hộ chất lượng với giá thuê hợp lý, ổn định nhiều năm, họ sẽ không còn bị áp lực phải vay nợ lớn để mua nhà. Điều này, giúp thị trường BĐS quay về đúng quy luật cung – cầu thực” - PGS.TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng CIEM đánh giá.