Thị trường bán lẻ đang chuyển dần ra ven đô

Áp lực chi phí và nhu cầu dịch chuyển

Trong nhiều năm qua, khu vực trung tâm các TP lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vẫn là “mảnh đất vàng” cho ngành bán lẻ, nhưng chính sức hút này đã khiến giá thuê mặt bằng không ngừng leo thang. Theo khảo sát của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá thuê trung bình tại các tuyến phố trung tâm Hà Nội hiện dao động từ 150 – 300 USD/m2/tháng. Trong khi đó, một số địa bàn ngoài trung tâm như Cầu Giấy, Hà Đông, Long Biên hay các khu vực dân cư mới, đô thị vệ tinh mức giá chỉ dao động từ 38 – 40 USD/m2/tháng. Do áp lực về chi phí vận hành, thuế, chi phí mặt đất, chi phí xây dựng… đều ảnh hưởng tới khả năng chào giá và khả năng chấp nhận giá của khách thuê khiến nhiều thương hiệu, đặc biệt là các DN bán lẻ trong nước và chuỗi cửa hàng tầm trung, gặp khó trong việc duy trì sự hiện diện tại khu vực trung tâm. Thực tế, đã có không ít thương hiệu phải thu hẹp quy mô hoặc chuyển sang mô hình cửa hàng nhỏ gọn để tiết giảm chi phí.

Trong khi đó, nhu cầu trải nghiệm mua sắm và giải trí của người dân tại khu vực ngoài trung tâm đang gia tăng nhanh chóng, với sự phát triển của các khu đô thị vệ tinh, các khu dân cư đông đúc cùng hạ tầng giao thông được cải thiện đã tạo điều kiện thuận lợi cho xu hướng dịch chuyển này. Khu vực ngoài trung tâm đô thị đang trở thành “vùng trũng” hút dòng vốn đầu tư vào bán lẻ, đang chứng kiến sự bùng nổ của nhiều dự án trung tâm thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện ích và chuỗi F&B. Đặc biệt, một số “ông lớn” trong ngành đã sớm nhận ra cơ hội này, nên hệ thống siêu thị lớn như Vincom Retail, Aeon Mall, Lotte Mart liên tục mở rộng hiện diện ra các quận ven đô. Song song với đó, chuỗi cửa hàng tiện lợi như Winmart+, Circle K, GS25, B’s Mart cũng phủ sóng nhanh chóng tại các khu dân cư mới. Điểm hấp dẫn nhất của mặt bằng ngoài trung tâm là chi phí thuê hợp lý hơn, chỉ bằng 1/3 đến 1/5 so với khu trung tâm. Không gian rộng rãi, bãi đỗ xe thuận tiện, hạ tầng thương mại ngày càng hoàn thiện đã giúp các thương hiệu dễ dàng triển khai mô hình kinh doanh quy mô lớn, đa trải nghiệm.

Trên thực tế, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông là nhân tố quan trọng tạo điều kiện cho bán lẻ ngoài trung tâm. Tuyến metro Cát Linh – Hà Đông, tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên hay hệ thống đường vành đai tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã và đang giúp kết nối thuận tiện giữa trung tâm với ngoại vi. Song song, tốc độ đô thị hóa nhanh chóng với hàng loạt khu đô thị mới, khu nhà ở xã hội, chung cư cao tầng được xây dựng đã tạo ra lượng dân cư dồi dào, làm gia tăng nhu cầu tiêu dùng ngay tại chỗ.

“Ở trung tâm, phần lớn vị trí đắc địa do các thương hiệu quốc tế hoặc DN lớn chiếm lĩnh. Khi chuyển dịch ra ngoài trung tâm, các DN trong nước có cơ hội tốt hơn để cạnh tranh, tận dụng lợi thế am hiểu thị trường và linh hoạt về mô hình kinh doanh. Nhiều thương hiệu Việt có thể kết hợp bán lẻ hiện đại với dịch vụ truyền thống, bản địa, tạo sự khác biệt so với các chuỗi quốc tế. Khi hạ tầng giao thông đồng bộ, việc di chuyển từ trung tâm ra ngoại thành sẽ dễ dàng hơn, tạo điều kiện để những khu bán lẻ mới thu hút cả khách hàng từ nội đô” - ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam đánh giá.

Cần quy hoạch hoàn chỉnh không gian thương mại

Theo đánh giá, một trong những yếu tố quan trọng thúc đẩy sự dịch chuyển này chính là sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng. Người dân tại các khu vực ngoài trung tâm ngày càng có xu hướng “mua sắm tại chỗ” thay vì phải di chuyển vào trung tâm. Bên cạnh nhu cầu cơ bản, người dân khu vực này cũng mong muốn trải nghiệm dịch vụ giải trí, ẩm thực, mua sắm cao cấp tương tự khu trung tâm. Việc các trung tâm thương mại, siêu thị hiện đại mọc lên ngay trong khu vực cư trú giúp tiết kiệm thời gian, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống.

Một khảo sát của Savills Việt Nam cho thấy, tỷ lệ khách hàng hài lòng với trải nghiệm mua sắm tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm đạt tới 80%, không kém gì so với các điểm mua sắm tại trung tâm TP. Điều này cho thấy xu hướng dịch chuyển hoàn toàn phù hợp với nhu cầu thực tế, cũng đồng nghĩa với việc thị trường bán lẻ sẽ bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn. Nếu như tại khu vực trung tâm, lợi thế thường thuộc về các thương hiệu quốc tế, thì ở khu vực ngoại thành DN trong nước có nhiều cơ hội hơn nhờ am hiểu thị trường và linh hoạt trong chiến lược kinh doanh.

“Khu vực ngoại thành đang hình thành các khu dân cư mới với mật độ cao, thu hút nhiều gia đình trẻ có thu nhập ổn định, đây là nhóm khách hàng tiềm năng cho bán lẻ hiện đại. Bên cạnh đó, chi phí thuê ngoài trung tâm thấp hơn nhiều, giúp doanh nghiệp có thể đầu tư cửa hàng rộng rãi, đa chức năng (bán lẻ, ẩm thực, giải trí). Đặc biệt, bán lẻ tại khu vực này có thể “ăn theo” sự phát triển của hạ tầng giao thông (metro, đường vành đai), giúp kết nối tốt cả khách hàng từ trung tâm” - bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội nhận định.

Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho biết, xu hướng bán lẻ dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm không chỉ diễn ra tại Việt Nam mà đã từng là quy luật phát triển phổ biến ở nhiều TP lớn trên thế giới. Cụ thể, tại Bangkok (Thái Lan) từng đối diện tình trạng quá tải tương tự Hà Nội và TP Hồ Chí Minh do quỹ đất trung tâm hạn chế, chi phí thuê quá cao, nên chuỗi trung tâm thương mại quy mô lớn dọc theo các tuyến BTS Skytrain và MRT, đều nằm ngoài khu trung tâm nhưng kết nối tốt với hệ thống tàu điện. Nhờ vậy, vẫn thu hút khách hàng từ khắp TP, đồng thời tạo ra sự cân bằng giữa trung tâm và ngoại vi.

Tương tự, ở Seoul (Hàn Quốc) có mật độ dân cư cao, giá đất trung tâm đắt đỏ, thay vì tập trung vào nội đô, các tập đoàn bán lẻ Hàn Quốc đã phát triển mô hình “complex mall” ở ngoại thành, tích hợp mua sắm, giải trí, ẩm thực, rạp chiếu phim, thậm chí sân trượt băng… trở thành điểm đến “một ngày trọn gói” cho người dân. Từ các kinh nghiệm quốc tế, bài học lớn cho Việt Nam là cần hoàn thiện đồng bộ, hiện đại hệ thống giao thông, đây là yếu tố quyết định; mô hình bán lẻ phải tích hợp đa chức năng và phải đồng bộ quy hoạch hoạch giữa các khu dân cư và thương mại, tránh tình trạng có trung tâm thương mại nhưng vắng khách do thiếu cư dân.

“Để khai thác hiệu quả xu hướng này, cần quy hoạch hợp lý không gian thương mại, tích hợp các khu trung tâm thương mại, siêu thị vào quy hoạch đô thị, gắn liền với định hướng phát triển dân cư, hạ tầng giao thông; Có chính sách ưu đãi về thuế, vốn vay và mặt bằng cho DN bán lẻ trong nước, giúp họ nâng cao năng lực cạnh tranh trước sự bành trướng của các tập đoàn quốc tế; DN cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong quản lý hàng hóa, chăm sóc khách hàng và bán hàng trực tuyến kết hợp trực tiếp... Ngoài ra các dự án thương mại cần chú ý đến yếu tố xanh, bền vững, mua sắm thân thiện” – ông Nguyễn Thế Điệp khuyến nghị.

Có thể khẳng định, việc mở rộng không gian bán lẻ ra ngoài trung tâm đô thị là xu hướng tất yếu. Trong bối cảnh chi phí tại khu vực trung tâm ngày càng cao, cùng với sự dịch chuyển dân cư và thay đổi thói quen tiêu dùng, các khu vực ngoại thành sẽ trở thành “điểm nóng” cho đầu tư bán lẻ.