Cung và cầu toàn thị trường cải thiện
Theo kết quả nghiên cứu của DKRA, quý 2/2023, nguồn cung và sức cầu chung toàn thị trường Đà Nẵng và vùng phụ cận cải thiện so với quý 1, nhưng vẫn còn khiêm tốn so với cùng kỳ năm 2022.
Cụ thể, phân khúc đất nền trong quý 2/2023 tại thị trường này ghi nhận 4 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 169 nền, giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 41% (khoảng 70 nền), chỉ bằng 18% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu tại 2 thị trường Quảng Nam và Đà Nẵng, trong đó Quảng Nam dẫn đầu khi chiếm khoảng 66% nguồn cung toàn thị trường.
Sức cầu thị trường ở mức khá thấp, giao dịch tập trung ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và có mức giá dao động khoảng 11.4 - 19.5 triệu đồng/m2 (đối với Quảng Nam) và khoảng 49 - 76 triệu đồng/m2 (đối với Đà Nẵng). So với quý 1/2023, mặt bằng giá sơ cấp không có sự biến động, trong khi đó, thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 12% - 14%.
Trong khi đó, thị trường căn hộ ghi nhận 1 dự án mới tại Đà Nẵng được mở bán trong quý, cung cấp ra thị trường khoảng 146 căn, tăng 16% so với quý trước, nhưng giảm 52% so với cùng kỳ năm 2022. Nguồn cung mới trong quý tập trung ở phân khúc căn hộ hạng A, các phân khúc còn lại không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.
Đối với nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới tăng so với quý trước nhưng vẫn còn ở mức thấp. Toàn thị trường đón nhận nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đến từ 3 dự án, với khoảng 135 căn mở bán, chỉ bằng 23% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới đạt 10% (khoảng 13 căn), chỉ bằng 3% so với quý 2/2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, hoàn thiện pháp lý với giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.
Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý 2/2023 ở tất cả phân khúc. Hầu hết nguồn cung thị trường hiện nay đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án đã mở bán trước đó. Thanh khoản thị trường gần như chững lại.
Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong hơn một năm qua. Hơn 80% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá sơ cấp dao động từ 9.1 - 131.1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền.
Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường cũng không phát sinh giao dịch mới. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, dao động ở mức 7.1 - 16.3 tỷ đồng/căn.
Phân khúc condotel trong quý 2/2023 không ghi nhận nguồn cung mới. Lũy kế đến hết quý 2/2023 có khoảng 700 căn condotel tồn kho. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10% - 15% so với giá bán trên hợp đồng đến từ những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Kỳ vọng đẩy nhanh tốc độ hồi phục
Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý 3/2023 có thể sẽ tăng so với 2 quý đầu năm, dao động khoảng 350 - 450 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định so với 6 tháng đầu năm và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Thanh khoản thị trường tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 (đối với Quảng Nam) và dưới 60 triệu đồng/m2 (đối với Đà Nẵng).
Ở phân khúc căn hộ, dự báo nguồn cung mới trong quý 3 này có thể dao động ở mức 300 - 400 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự kiến sẽ tăng, phân bổ tại các quận Hải Châu và Ngũ Hành Sơn. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực của các chi phí đầu vào phát triển dự án, chi phí lãi vay,… do thời gian triển khai dự án bị kéo dài.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung và sức cầu có thể tương đương quý 2, dao động khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu ở Đà Nẵng. Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với hiện tại, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn.
DKRA cũng dự báo hầu hết giao dịch trên thị trường tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định, song song đó, những chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.
