Đây cũng được xem là năm “bản lề” đánh dấu mốc quan trọng để thị trường bước vào “Kỷ nguyên mới”, vì vậy trong năm 2025 thị trường sẽ tiếp tục theo đà để bước vào chu kỳ mới, bất chấp một số khó khăn, trở ngại vẫn còn tồn tại.
Cộng hưởng từ sự phục hồi
Câu chuyện khó khăn của thị trường BĐS trong năm 2024 vẫn tồn tại, nhưng đã ở một mức độ khác, bởi thị trường đã ghi nhận sự phục hồi tích cực cả ở nguồn cung và lượng giao dịch. Càng về cuối năm, thị trường càng “tăng nhiệt” với những sự kiện kick off, rumo, ra hàng quy mô lớn trên phạm vi cả nước.
Đơn cử như các sản phẩm tại những dự án như Vinhomes Global Gate, The Senique, The Opus One, Sun Urban City, KDT Waterpoint, Bcons City, Caraworld... đã được ra mắt truyền thông rầm rộ. Bên cạnh đó là nhiều dự án được tái khởi động, triển khai trở lại sau một thời gian dài “im ắng”: QMS Tower, D-Homme, Astral City, HN Melody Residences, Gem Riverside, Lavida Plus...
Đánh giá một cách khách quan, mặc dù thị trường BĐS bước sang năm 2025 vẫn còn tồn tại một số “điểm tối” như: “vỡ” kế hoạch hoàn thành mục tiêu 130.000 căn hộ nhà ở xã hội trong năm 2024; tổng số lượng dự án hoàn thành chỉ bằng 13,4% kế hoạch toàn giai đoạn 2021 – 2025; tỷ lệ giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới chỉ đạt 1,44%. Đồng thời sự phục hồi mang tính cục bộ theo từng phân khúc nhà ở, từng địa phương, DN cung ứng; việc lợi dụng đấu giá đất để “thổi giá”, thao túng gây nhiễu loạn. Hay câu chuyện tăng giá khó kiểm soát vẫn diễn ra khi thị trường căn hộ liên tục xác lập những kỷ lục mới, trong đó TP Hà Nội dẫn đầu tốc độ tăng trưởng về giá bán qua các kỳ, theo sau là TP Đà Nẵng và TP Hồ Chí Minh, so với kỳ gốc giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu ghi nhận mức tăng lần lượt là 72,4% , 49,9% và 34,3%...
Nhưng không thể phủ nhận thị trường BĐS đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Trong khi BĐS khu công nghiệp vẫn duy trì được vị thế dẫn đầu về tăng trưởng, xứng với danh xưng “ngôi sao hy vọng” của toàn thị trường BĐS, bởi trong năm 2024 có thêm 28 dự án đầu tư hạ tầng khu công nghiệp được Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích đạt khoảng 8.991 ha, gấp hơn hai lần năm 2023; thì phân khúc BĐS nhà ở cũng đạt con số tăng trưởng ấn tượng với gần 65.400 sản phẩm mới, lần đầu ra mắt thị trường, tăng gấp 3 lần so với năm 2023; các phân khúc khác như BĐS thương mại - bán lẻ, BĐS văn phòng, BĐS du lịch – nghỉ dưỡng... cũng ghi nhận những con số phục hồi tích cực.
“Trong giai đoạn chuyển giao này, bên cạnh những kết quả tích cực đã đạt được, thị trường BĐS cũng cho thấy những dấu hiệu gây nguy cơ mất an toàn; kết quả phục hồi vẫn phân hóa theo khu vực và phân khúc, giá bán vẫn “leo thang”... nhưng đây là tất yếu của quá trình chuyển giao, Nhà nước cần có sự kiểm soát chặt chẽ để bảo đảm lộ trình được chuyển đổi một cách an toàn, hiệu quả. Nhìn chung, thị trường BĐS đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất và sẵn sàng bước vào Kỷ nguyên mới” – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình nhìn nhận.
Cần linh hoạt trọng thực thi pháp luật
Bước sang năm 2025 khi những quy định mới của pháp luật liên quan đến thị trường BĐS đã được hiện thực hóa và đi vào cuộc sống, bất chấp một số khó khăn, trở ngại vẫn còn sót lại, thị trường sẽ tiếp đà để phục hồi, tăng trưởng trong một chu kỳ mới. Bên cạnh những tác động tích cực, chắc chắn sẽ có những quy định gây hoang mang, lo lắng cho DN và người dân. Tuy nhiên, với sự theo dõi ngày càng sát sao từ phía cơ quan quản lý Nhà nước, thị trường sẽ có sự cân đối, điều chỉnh bảo đảm tính hài hòa, phù hợp.
Theo đó, cầu nhà ở bao gồm cả ở thực và đầu tư, tiếp tục tăng lên cùng sự phát triển kinh tế và quá trình đô thị hóa. Trong đó, nhà ở vừa túi tiền vẫn là nhu cầu chính, phân khúc căn hộ tiếp tục “chiếm lĩnh” thanh khoản thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ sẽ tiếp đà giảm trên thị trường thứ cấp, nhất là sản phẩm chung cư cũ, thiếu hạ tầng, tiện ích khi giá chuyển nhượng quá cao so với giá trị thực tế và nhu cầu tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven đô thị và các tỉnh thành cấp 2, cấp 3.
Nguồn cung nhà ở giảm bớt sự phân hóa theo khu vực, phân khúc bình dân sẽ được cải thiện rõ rệt hơn nhờ vào sự gia tăng của những dự án nhà ở xã hội. Căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng và duy trì vị trí dẫn đầu; chủ đầu tư sẽ chú trọng nhiều hơn vào thiết kế thông minh, tích hợp công nghệ và đáp ứng tiêu chuẩn bền vững. Nguồn cung đất công nghiệp vẫn sẽ tăng trưởng với tiêu chuẩn nâng cao nhờ các khu công nghiệp mới và dự án mở rộng tại các khu công nghiệp hiện hữu. Nguồn cung BĐS du lịch, bán lẻ, văn phòng được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện và chủ đầu tư có sự điều chỉnh chính sách khách hàng, cùng với mức giá.
Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2025 thị trường BĐS đang đứng trước cơ hội “chuyển mình” mạnh mẽ, để tạo đà tốt hơn cho quá trình này thì phía chủ đầu tư cần bảo đảm tuân thủ đúng những quy định của hành lang pháp lý mới; xác định rõ quan điểm “sai ở đâu sửa ngay ở đó”, tránh nguy cơ vướng mắc, ngưng trệ về sau; xem xét, cân nhắc phương án hợp tác đầu tư nhằm bảo đảm tính an toàn về nguồn lực tài chính, bảo đảm mức giá phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi nhuận ngắn hạn. Đối với khách hàng, nhà đầu tư cần chủ động tìm hiểu những quy định pháp luật liên quan và thông tin thị trường được cập nhật từ nguồn chính thống để trở thành người mua thông thái; đồng thời ưu tiên làm việc với chủ đầu tư uy tín, sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp, bảo đảm tính kiểm soát, không bị phụ thuộc...
“Trong giai đoạn này, vai trò điều tiết và quản lý của Nhà nước có vai trò quan trọng, vì vậy cần quán triệt một cách mạnh mẽ để bảo đảm những quy định trong luật được thực thi đạt hiệu quả, quá trình áp dụng phải được thực hiện một cách linh hoạt, không cứng nhắc, phù hợp trong từng thời điểm, bối cảnh, tránh tình trạng đột ngột, gây nguy cơ khiến các chủ thể hoang mang, lo lắng, ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường. Từ đó, ưu tiên lựa chọn các chính sách có tác động mạnh nhất để đạt được mục tiêu, bảo đảm tính nhất quán trong mọi phương diện để thị trường thực sự sẵn sàng bước vào Kỷ nguyên mới” - TS Nguyễn Văn Đính nói.
Bài học kinh nghiệm từ xử lý khủng hoảng cho thị trường BĐS ở các nước láng giềng như Trung Quốc, Thái Lan... đã gợi mở ra nhiều vấn đề quan trọng cho Việt Nam. Sự khủng hoảng đó bắt nguồn từ việc kiểm soát chưa hiệu quả, trong đó đặc biệt là việc kiểm soát nguồn vốn đổ vào BĐS, đặc biệt là những dự án mang tính đầu cơ, Việt Nam đã và đang kiểm soát tương đối tốt vấn đề này. Trong thời gian tới Nhà nước cần tiếp tục đưa ra những chính sách hỗ trợ, tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho toàn nền kinh tế và những DN BĐS nỗ lực vượt khó để tạo đà tăng trưởng cho thị trường.
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế Việt Nam, TS Lê Xuân Sang
