Thị trường bất động sản năm 2025: Thêm cơ hội “tan băng”
Thị trường khởi sắc
Năm 2024, với những chỉ đạo, giải pháp quyết liệt từ Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, thị trường BĐS đã có nhiều phản ứng tích cực, niềm tin của nhà đầu tư ngày càng được cải thiện. Số liệu khảo sát thị trường của Công ty PropertyGuru Việt Nam cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, mức độ quan tâm đến thị trường BĐS đã tăng xấp xỉ 50% so với cùng kỳ năm 2023; trong đó, nhà ở riêng lẻ, chung cư, biệt thự tăng tương ứng là 25%, 24% và 22%.
Trong bối cảnh, những kênh đầu tư: vàng, chứng khoán, ngoại tệ... gặp nhiều áp lực do xung đột vũ trang và biến động chính trị tại nhiều quốc gia trên thế giới; nhà đầu tư trong nước đã có xu hướng chuyển dịch dòng tiền sang BĐS và coi đây là kênh đầu tư an toàn, đồng thời cũng là địa chỉ để bảo toàn, cất giữ tài sản trước những rủi ro, biến động khôn lường của nền kinh tế thế giới.
Đáng chú ý, năm 2024 cũng chứng kiến sự thay đổi chưa từng có trong hệ thống pháp lý liên quan đến thị trường BĐS, khi các dự án luật sửa đổi, bổ sung (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) sau một thời gian dài bàn thảo kỹ lưỡng, đã chính thức được Quốc hội thông qua; Chính phủ cũng thể hiện rõ sự quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS khi gấp rút hoàn thiện những Nghị định, Thông tư hướng dẫn để các dự án luật được đưa vào thi hành thực hiện, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Điều này đã góp phần củng cố thêm niềm tin cho cộng đồng DN, nhà đầu tư và người dân.
Nắm bắt được mức độ quan tâm và nhu cầu tìm kiếm nhà đất đang phục hồi, các DN kinh doanh BĐS cũng ngay lập tức bắt tay vào công cuộc tái khởi động hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cụ thể, theo số liệu tổng hợp, báo cáo thị trường BĐS từ Bộ Xây dựng, từ thời điểm giữa năm 2024 đến nay, hàng loạt các dự án BĐS quy mô lớn tại những địa bàn trọng điểm đã mở bán mới; tại Hà Nội có: Lumi Hanoi, Lumiere, EverGreen, Imperia Sola Park, The Ninety Complex...; tại TP Hồ Chí Minh có: Eaton Park, The Opus One, The Global City, Fiato Uptown, Lavida Plus...
“Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường BĐS có những chuyển biến tích cực, các khó khăn, vướng mắc đối với DN, dự án tiếp tục được chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ, theo đó thị trường BĐS cơ bản ổn định, nguồn cung đã có phần cải thiện.
Đến thời điểm hiện tại, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã làm việc và tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thêm 210 dự án nhà ở thương mại; số lượng dự án được cấp phép mới tăng 153%, đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai tăng 117% so với cùng kỳ năm 2023.
Tuy nhiên, thời gian tới vẫn cần tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, giao đất, xác định giá đất; tập trung điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng... phù hợp với diễn biến kinh tế vĩ mô, để tiếp tục triển khai thực hiện tăng nguồn cung cho thị trường” – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.
…nhưng “sóng gió” chưa qua
Mặc dù thị trường BĐS đã có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng vấn đề lo ngại nhất hiện nay đó là việc giá nhà đất liên tục leo thang. Theo đó, giá nhà chung cư tại 2 thị trường chủ lực là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng thêm bình quân 22 – 25% so với cùng thời điểm năm 2023, cục bộ một số khu vực còn ghi nhận mức tăng lên đến 40%.
Trong khi, phân khúc căn hộ bình dân (giá quy ước dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán, bất chấp việc nhu cầu của phân khúc này chiếm 60 – 70% tổng cầu thị trường; nguồn cung phân khúc hạng sang, cao cấp, siêu cao cấp chiếm tới 90% tổng cung mới...
Câu chuyện nổi cộm nhất, gây xôn xao dư luận trong năm 2024 đó là vấn nạn đầu cơ, thao túng, gây nhiễu loạn thị trường BĐS; và có dấu hiệu can thiệp, phá hoại hoạt động thực thi công vụ của cơ quan quản lý Nhà nước, bị lợi dụng thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất của một số nhóm người, tổ chức đã bị đẩy lên đến đỉnh điểm.
Điển hình tại phiên đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Sóc Sơn (TP Hà Nội) vào cuối tháng 11/2024, các đối tượng đã trả trên 30 tỷ đồng/m2 đất ở khu vực nông thôn, buộc cơ quan công an phải vào cuộc khởi tố, bắt giam những đối tượng liên quan.
“Câu chuyện đấu giá đất đã phơi bày hết những mặt trái của thị trường BĐS ở thời điểm hiện tại, đó là tình trạng đầu cơ, thao túng, làm méo mó và tạo nên “bong bóng” giá trị BĐS. Điều này mang đến những hệ lụy nghiêm trọng, làm mất cân đối trong nền kinh tế, đẩy các chi phí tăng cao, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng cạnh tranh của DN...; nhưng qua đây cũng bộc lộ rõ những tồn tại, hạn chế của hệ thống pháp lý, đặt ra yêu cầu cấp thiết cần phải sửa đổi, bổ sung hoàn thiện để thị trường phát triển ổn định, minh bạch, bền vững” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Trần Văn Bình đánh giá.
Nhiều trợ lực tăng trưởng trong năm 2025
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính, với những nền tảng đã tạo dựng được trong năm 2024, bước sang năm 2025 thị trường BĐS sẽ tiếp tục đà phục hồi và phát triển ổn định hơn dựa vào một số yếu tố gồm: kinh tế tăng trưởng ổn định (Quốc hội chốt chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2025 từ 6,5 - 7%, Chính phủ đặt mục tiêu 8%); động lực từ đổi mới chính sách và đầu tư công, với việc triển khai các luật mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ giúp cải thiện tính minh bạch, ổn định của thị trường BĐS.
Đồng thời, những dự án hạ tầng lớn như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy giá trị BĐS.
Thêm vào đó là xu hướng đầu tư dài hạn, ưu tiên sản phẩm bền vững, dự án có pháp lý minh bạch, tiềm năng khai thác tốt, đặc biệt trong phân khúc nhà ở thực và BĐS công nghiệp, sẽ thu hút nhà đầu tư; và việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, giảm lãi suất cho vay, giúp kích thích nhu cầu mua nhà, đầu tư BĐS.
Trong khi các gói hỗ trợ tài chính, ưu đãi cho vay mua nhà được triển khai mạnh mẽ, đặc biệt hướng đến phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp. Đặc biệt, mới đây Bộ Xây dựng đã đề xuất thêm gói tín dụng 100.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội... những yếu tố này đã giúp tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn và niềm tin vào sự phục hồi của thị trường, nhiều nhà đầu tư bắt đầu quay lại.
“Năm 2025, thị trường BĐS Việt Nam được kỳ vọng sẽ bước vào giai đoạn ổn định, tăng trưởng bền vững hơn, với nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người mua ở thực. Các phân khúc dẫn dắt thị trường sẽ tập trung vào chung cư trung cấp, nhà ở xã hội và BĐS khu công nghiệp, xu hướng đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển sang vùng ven các khu đô thị.
Tuy nhiên, thị trường vẫn đối diện với thách thức và rủi ro liên quan đến áp lực tăng giá, nguồn cung chưa đồng đều giữa các phân khúc và khó khăn về pháp lý tiếp tục phần nào ảnh hưởng đến nguồn cung mới” – TS Nguyễn Văn Đính nhận định.
Chuyên gia tài chính – ngân hàng TS Cấn Văn Lực cũng nhận định, trong năm 2025 kinh tế Việt Nam sẽ tăng trưởng tốt hơn năm 2024, lạm phát trong tầm kiểm soát, lãi suất được duy trì ở mức thấp, tỷ giá dịu dần.
Bên cạnh đó, hệ thống thể chế tiếp tục được quan tâm hoàn thiện, góp phần quan trọng để tháo gỡ những vướng mắc về pháp lý; thâm hụt ngân sách, nợ công, nợ nước ngoài, nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ trong ngưỡng Quốc hội cho phép; đồng thời, quy hoạch các cấp đầu tư công, phát triển cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, đẩy mạnh; nghĩa vụ tài chính đã qua giai đoạn khó khăn nhất và tiếp cận vốn được duy trì...
“Những yếu tố trên sẽ tác động tích cực đến tiến trình phục hồi, phát triển của thị trường BĐS. Nhưng chúng tôi cho rằng quá trình phục hồi sẽ vẫn diễn ra chậm và không đồng đều giữa các phân khúc, vì vậy các DN đầu tư kinh doanh BĐS cần tiếp tục tập trung cơ cấu lại hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, lãi suất, nợ đáo hạn; chủ động tìm hiểu, tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ; cùng với đó cần đa dạng các kênh vốn đầu tư, sản phẩm để đưa giá BĐS về mức hợp lý hơn; chủ động chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và kinh doanh tuần hoàn để nâng cao năng lực quản trị DN. Đặc biệt, cần tập trung chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực” – TS Cấn Văn Lực khuyến cáo.
Các chuyên gia đều chung nhận định trong năm 2025 thị trường BĐS sẽ tăng trưởng tốt hơn năm 2024, điểm tựa lớn nhất đó là vấn đề thể chế với những quy định mới đã chính thức có hiệu lực thi hành, thời gian “thẩm thấu” được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị. Theo đó, có 6 yếu tố chính tác động đến thị trường BĐS bao gồm: Thể chế, kinh tế vĩ mô, hệ thống quy hoạch, hạ tầng cơ sở, tài chính (nguồn vốn, chính sách tài chính), thị trường (cung cầu, giá cả biến động) và thông tin thị trường.
Bên cạnh đó, hàng loạt dự án đầu tư công xây dựng hạ tầng được đẩy mạnh triển khai và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng... sẽ là điều kiện thuận lợi để thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Tuy nhiên, việc bảo đảm cân bằng cung cầu, minh bạch pháp lý, kiểm soát giá cả vẫn là những yếu tố then chốt để thị trường phát triển lâu dài.
