Thị trường nhà ở Hà Nội: Khó cải thiện nguồn cung

Nguồn cung khan hiếm

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2022 ghi nhận những biểu hiện bất thường không chỉ riêng thị trường Hà Nội, mà còn trên phạm vi cả nước, khi đầu năm bùng nổ nhưng đến cuối năm lại trầm lắng. Do một số luật chưa được sửa đổi, bổ sung hoàn thiện, cộng với việc siết chặt chính sách tài chính, huy động trái phiếu của DN khiến dòng tiền bị nghẽn, kéo theo sự suy giảm về thanh khoản.

Mặc dù nhu cầu trên thị trường rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về sản phẩm nhà ở bình dân, trong khi nguồn cung và giao dịch giảm mạnh, nhưng có nghịch lý xảy ra là giá bán vẫn không ngừng tăng.

Số liệu báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) ghi nhận, riêng trong quý IV/2022 thị trường Hà Nội có 31 dự án chào bán mới nhưng trong đó chỉ 2 dự án hoàn toàn và 29 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp tổng số 2.030 sản phẩm chủ yếu là sản phẩm cao cấp. Eurowindow River Park là dự án chung cư hiếm hoi có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ khoảng 40% sau gần 2 tuần mở bán.

Nhìn chung, nguồn hàng trên thị trường không nhiều nên các dự án vẫn duy trì giá bán ở ngưỡng cao, trung bình 50 triệu đồng/m2. Trong tình hình quỹ đất khu vực trung tâm TP ngày càng khan hiếm, 70% nguồn cung căn hộ mới chủ yếu tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây, nổi bật như: Highway 5 Residences, Hà Nội Melody Residences, Imperia Smart City, Park 1, 2 - Eurowindow River Park, The Zei... Phân khúc căn hộ giá bán sơ cấp trung bình đạt 50 triệu đồng/m2, tăng 10 - 15% theo năm, là phân khúc hút khách nhất nhờ khả năng tăng trưởng ổn định, giá thuê phục hồi bằng với thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19. Khu vực quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa khách hàng gần như không có sự lựa chọn mới.

Tương tự, sản phẩm nhà ở liền thổ ở quận Thanh Xuân, Tây Hồ giá ghi nhận lên tới 400 triệu đồng/m2 nhưng gần như không có giao dịch. Duy nhất dự án Highway 5 Residences (Gia Lâm) có tỷ lệ hấp thụ lên tới 90% do mức giá hấp dẫn bên cạnh trợ lực hạ tầng đang được Nhà nước đầu tư ngày càng hoàn thiện, hiện đại.

“Nhu cầu ở thực rất mạnh nhưng lượng giao dịch không cao bởi mức giá quá cao so với thu nhập, trong khi cầu đầu cơ bị hạn chế do lãi suất tăng, cùng với việc thắt chặt tín dụng. Thị trường BĐS Hà Nội sẽ không có nhiều biến động trong vài tháng tới. Nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, kể cả phân khúc cao cấp. Giá bán sẽ khó tăng thêm nhưng cũng khó giảm bởi chi phí đầu vào tăng cao.

Đáng chú ý, thị trường đang ghi nhận tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven giảm 15 - 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8 - 15%. Nguồn cung nhà ở ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân” – Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh cho hay.

Giá bán tiếp tục tăng?

Cũng theo số liệu báo cáo thị trường từ VARS, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội thời điểm này thấp nhất trong 8 năm qua nhưng giá bán sơ cấp bình quân vẫn tăng so với năm trước, đạt ngưỡng gần 47 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2018, giá sơ cấp tăng trung bình 11%/năm, giá thứ cấp tăng 5%/năm và ghi nhận sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp - thứ cấp lên tới 42%, nhiều nhất ở dự án hạng A (52%), hạng B (27%) và hạng C (25%).

“Tại Hà Nội, điểm sáng là khu vực phía Đông khi quy hoạch hạ tầng ngày càng phát triển, các dự án nhà ở được đầu tư đồng bộ, nhiều tiện ích… đáp ứng nhu cầu của người dân. Ở góc độ ngắn hạn, phân khúc bình dân và trung cấp sẽ được quan tâm, phát triển mạnh mẽ bởi đây là phân khúc vẫn luôn có nhu cầu cao trên thị trường. Nửa đầu năm 2023 sẽ vẫn ghi nhận xu hướng tăng giá bán với loại hình BĐS nhà ở” - Phó Chủ tịch VARS Nguyễn Chí Thanh nhận định.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, sản phẩm nhà ở đặc biệt là chung cư bình dân đã tiếp tục tăng mạnh trong năm 2022, các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... vượt mức 30 triệu đồng/m2, không hiếm dự án giá bán trên 40 triệu đồng/m2. Vì vậy, trong năm 2023 giá chung cư khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại.

“Do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên dự án bị đội giá. Các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn những dự án cùng phân khúc trước đó. Vì vậy, nếu nguồn cung vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ khó giảm” - ông Nguyễn Mạnh Hà nói.

Trong khi đó, theo nhận định của Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi, nhờ khả năng kết nối hạ tầng nên thời gian tới xu hướng mua nhà của người dân ở Hà Nội sẽ chuyển tới các đô thị vệ tinh, đặc biệt là khu vực phía Đông nơi giáp với địa bàn công nghiệp lớn như Hưng Yên, Bắc Ninh...

“Thị trường nhà ở Hà Nội sẽ có các xu hướng đáng chú ý, gồm: Nhà ở xã hội được chú trọng để đáp ứng nhu cầu lớn của công nhân, người lao động, người thu nhập thấp; phương thức thanh toán sẽ dễ dàng hơn, mức chiết khấu cao cho các khoản thanh toán nhanh (từ 9 - 13%) hoặc chương trình ưu đãi hấp dẫn để thúc đẩy nhu cầu thị trường.

Bên cạnh đó, xu hướng chú trọng đầu tư bãi đỗ xe khi điều này trở thành một trong những yếu tố ra quyết định quan trọng với người mua, dự án có không gian đỗ xe lớn sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn. Cuối cùng là xu hướng thiết kế căn hộ đa thế hệ lấy cảm hứng từ văn hóa châu Á, sản phẩm - thiết kế đa thế hệ được đặc biệt ưa chuộng” - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam Trang Bùi cho hay.