Thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hoá- thách thức mới của nhà ở vừa túi tiền

Giá nhà tăng nhanh, đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động 

Tại cuộc họp Hội đồng tư vấn và thực hiện đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) tổ chức, TS, Luật sư Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO- Chủ nhiệm Đề tài thông tin, tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại hầu hết các nền kinh tế lớn do nguồn cung thấp hơn nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu từ người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 - 5% mỗi năm, đang đẩy gánh nặng tài chính lên tầng lớp trung lưu và lao động. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ cao hơn thu nhập cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng mức độ bất mãn trong xã hội.

Nhiều quốc gia như Canada, Đức, Úc… đã nỗ lực mở rộng quỹ nhà bằng cách đẩy mạnh xây dựng, song vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Chẳng hạn, Mỹ hiện thiếu khoảng 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; Đức thiếu hơn 800.000 căn, trong khi mục tiêu xây dựng 400.000 căn/năm cũng chưa đạt được, khi thực tế chỉ hoàn thành khoảng 245.000 căn mỗi năm.

Theo TS.Luật sư Đoàn Văn Bình, có hàng loạt thách thức lớn đang cản trở việc phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Thách thức đầu tiên là sự thiếu hụt nghiêm trọng về nguồn cung do các dự án nhà ở bị chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, ngân sách hạn chế gây nên khủng hoảng cung - cầu kéo dài.

Tiếp đó là chi phí xây dựng và vật liệu tăng. Các nguyên vật liệu như sắt thép, xi măng, chi phí nhân công… tăng khiến giá thành nhà ở tăng cao.

Hệ thống pháp luật còn nhiều vướng mắc cũng là một trong những thách thức lớn. Ví dụ như các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy hoạch, quy định khắt khe đang làm đội chi phí lên thêm 40 - 50%.

Một thách thức khác là thị trường nhà ở ngày càng bị tài chính hóa, với sự tham gia của các quỹ đầu tư như REITs, họ mua vào số lượng lớn nhà cho thuê, đẩy giá thuê tăng và làm thu hẹp dần cơ hội sở hữu nhà ở xã hội…

Với riêng Việt Nam, TS. LS. Đoàn Văn Bình cho biết, giá vật liệu xây dựng hiện đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng khoảng 15%. Trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt nhân công xây dựng là hiện hữu khi hàng loạt dự án đầu tư công và các dự án lớn được tháo gỡ pháp lý đang bước vào giai đoạn thi công, khiến nhu cầu lao động tăng mạnh. Điều này sẽ trực tiếp tác động đến giá nhà, khiến giá nhà tiếp tục xu hướng đi lên.

Giải bài toán kiểm soát giá nhà

Ở góc độ kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho biết, trong bối cảnh mới, tốc độ tăng trưởng của bất động sản bằng tốc độ tăng trưởng GDP cộng với tốc độ tăng lạm phát và đô thị hoá. Hiện nay, Việt Nam đang hướng đến mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số, lạm phát cũng sẽ tăng theo không dừng ở mức 3,5% mà có thể lên tới 4 - 5%. Điều này sẽ kéo tốc độ tăng giá bất động sản từ năm 2026 trở đi diễn ra nhanh chóng, có thể đạt mức 12 - 15%/năm, nếu không có các giải pháp kiểm soát.

Ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội cho rằng, có 3 vấn đề cần đặt ra. Thứ nhất, trong quy hoạch, kế hoạch của các địa phương, luôn có một chỉ tiêu quan trọng là chỉ tiêu dân số. Với nguồn cung nhà ở hiện tại, liệu đã đáp ứng được nhu cầu của số lượng dân số đó chưa? Thứ hai, trong giai đoạn vừa qua, nguồn cung bất động sản có đến 80% là bất động sản cao cấp. Thứ ba, đại đa số người dân có thu nhập trung bình vẫn khó khăn trong việc tiếp cận được nhà ở.

Từ góc độ cá nhân, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng: Thứ nhất, phân khúc nhà ở trung bình, vừa túi tiền rất hấp dẫn; Thứ hai, các đơn vị phân tích cần làm rõ các điều khoản về đất đai, cơ chế ưu đãi là gì, lãi suất ra sao; Thứ ba, Nhà nước phải điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương. Cùng với đó điều tiết nguồn tài chính cho thị trường bất động sản thông qua công cụ thuế và tín dụng.

Thứ tư là vấn đề cải cách thủ tục hành chính, cụ thể là thủ tục đầu tư. Hiện nay, thủ tục đầu tư phức tạp có thể gây khó khăn và mất thời gian cho doanh nghiệp.

Thứ năm, vấn đề kiểm soát giá, cần có giải pháp để các doanh nghiệp có thể chủ động hơn và không bị bất ngờ khi giá cả và yếu tố trượt giá trong xây dựng biến động.