Chính sự thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán, dẫn đến người mua thường bị thua thiệt. Mặc dù, Luật Kinh doanh BĐS đã qui định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào qui củ, Nhà nước vẫn chưa quản lý được. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã qui định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
