Tìm cơ hội trong khó khăn

 Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn đứng trước nhiều thách thức khi lựa chọn các dự án nghỉ dưỡng.

Nguồn cung trên đà tăng trở lại

Từ cuối năm 2021, hoạt động du lịch trong nước đã bắt đầu trở lại sau một thời gian gián đoạn vì toàn xã hội phải giãn cách chống dịch Covid-19, điều đó được ghi nhận từ sự cải thiện của công suất cho thuê và giá thuê trung bình phân khúc khách sạn thời gian này. Bước sang năm 2022, đặc biệt là những tháng đầu năm 2023 tình hình hoạt động trở nên khả quan hơn, nguồn cung trên thị trường trên đà tăng trở lại.

Khu vực miền Trung, miền Nam với sản phẩm đặc trưng là BĐS nghỉ dưỡng biển; thì ở phía Bắc, một lượng lớn dự án được phát triển ở ngoại ô và miền núi trung du. Xu hướng này cũng khá dễ hiểu, bởi việc di chuyển của người dân tới các vùng ngoại thành đang trở nên thuận tiện hơn nhiều, nhờ vào hạ tầng, mạng lưới giao thông ngày càng phát triển, người dân cũng sẽ lựa chọn những địa điểm nghỉ dưỡng gần và xung quanh Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vào những ngày cuối tuần.

Với chính sách đẩy nhanh xây dựng và đưa vào hoạt động các dự án hạ tầng để thu hút đầu tư trong những năm qua, nhiều địa phương đã sở hữu cơ sở hạ tầng phát triển toàn diện. Thêm vào đó, hàng loạt dự án hạ tầng, bao gồm hàng không, đường bộ, đường thủy đã và đang được thi công hoặc nằm trong quy hoạch để tăng kết nối tỉnh, tạo thuận lợi cho việc di chuyển giữa các tỉnh với nhau. Sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông không chỉ đem lại kết nối liên tỉnh mà còn là động lực thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần vào sự phát triển đồng đều giữa các tỉnh với nhau, từ đó khuyến khích phát triển du lịch, tạo động lực cho những sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng.

Sau hai năm Covid-19, sự trở lại của du khách Trung Quốc được kỳ vọng là động lực phát triển chính của ngành du lịch, khi thị trường này đã chính thức kết nối trở lại các chuyến bay tới Việt Nam. Lượng du khách tăng trở lại đã giúp tình hình thị trường nghỉ dưỡng cải thiện, kéo theo giá thuê khách sạn trong 6 tháng cuối năm 2022 tăng 60% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, sự xuất hiện của các đơn vị quản lý quốc tế đã góp phần đáng kể trong việc cải thiện tình hình thị trường.

Sau hai năm ảm đạm, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang ngày càng “ghi điểm” trong mắt nhà đầu tư khi tạo ra nhiều điều kiện nhằm mở ra nhiều cơ hội hấp dẫn. Chính sách mở cửa đi lại giữaViệt Nam sau dịch Covid-19 và các nước khác cũng sẽ làm thị trường BĐS trở nên sôi động hơn, không chỉ ở phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng mà còn ở phân khúc căn hộ dịch vụ. Trong đó, với việc nguồn khách quốc tế đang dần hồi phục lại sẽ có vai trò như một đòn bẩy mạnh mẽ cho sự bật dậy của thị trường du lịch Việt Nam.

Cùng với đó, dòng vốn đầu tư nước ngoài mạnh mẽ “chảy” vào Việt Nam, có ý nghĩa quan trọng trong việc thu hút thêm một lượng lớn chuyên gia đến làm việc, từ đó sẽ mở ra cơ hội cho ngành BĐS nói chung và BĐS nghỉ dưỡng nói riêng. Đặc biệt, nếu đặt lên bàn cân so với các quốc gia khác trong khu vực, như: Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ... giá BĐS ở Việt Nam vẫn tương đối phải chăng, cũng là yếu tố quan trọng để DN, tập đoàn nước ngoài tiếp tục cân nhắc đầu tư vào phân khúc sản phẩm này.

Vấn đề cần giải quyết

Bên cạnh những cơ hội rộng mở, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn có thách thức về nguồn vốn và pháp lý khiến nhà đầu tư thận trọng. Một số địa bàn từng là thủ phủ của BĐS nghỉ dưỡng như Đà Nẵng ghi nhận tình trạng rao bán khách sạn trên các tuyến đường ven biển, do hơn hai năm chịu ảnh hưởng từ đại dịch, nhiều chủ sở hữu khách sạn gặp khó khăn về dòng tiền. Hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng khôi phục chậm do du khách có xu hướng tiết kiệm chi tiêu, điều này làm gia tăng áp lực trong việc duy trì hoạt động vận hành, đặc biệt với chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Nhìn nhận một cách khách quan, các khách sạn hiện đang rao bán hầu hết là thuộc đầu tư cá nhân, đây là những đối tượng đầu tiên rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn trong và sau Covid-19 do du lịch bị hạn chế, sức ép lãi vay. Thêm vào đó, các sản phẩm này cũng khó cạnh tranh với sản phẩm chất lượng cao từ nhà phát triển và điều hành chuyên nghiệp trong nước, quốc tế. Nhưng đây có thể xem là cơ hội từ phía người mua, để họ có thể cân nhắc kế hoạch cụ thể về quy hoạch, phát triển dự án này để đáp ứng được xu hướng khách du lịch với chất lượng cao, bền vững hơn.
Nhưng nếu nhìn bức tranh toàn cảnh về thị trường BĐS nghỉ dưỡng trên thế giới, đơn cử như tại Mỹ, các khách sạn đang gặp khó khăn sau khi mở cửa trở lại do sự thiếu hụt về nhân viên, chuỗi cung ứng, giá phòng tăng do kỳ vọng làn sóng du lịch lớn sau một thời gian dài bị hạn chế đi lại. Tại châu Âu, du lịch đang được cải thiện, có những mô hình, quy trình mới được tính toán thử nghiệm nhưng nhiều khách sạn mở cửa chỉ duy trì 1/3 số lượng nhân viên hoặc luân chuyển nhân viên, dẫn tới sự thiếu hụt nhân lực khi thị trường trở lại. Đây là khó khăn chung của BĐS nghỉ dưỡng và cũng là một số điểm đáng lưu ý của thị trường đi trước, đòi hỏi thị trường trong nước cần sự chuẩn bị cẩn trọng, bởi nếu không Việt Nam hoàn toàn có thể trải qua khó khăn tương tự.

Tuy nhiên, vấn đề chính của BĐS nghỉ dưỡng hiện nay bên cạnh câu chuyện về vốn hay những thỏa thuận mua - bán là vướng mắc về pháp lý, nguyên nhân chính khiến nguồn cung hạn chế và tạo ra tâm lý e ngại của người mua. Rất may mắn là ngày 3/4/2023, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định 10/2023/ND-CP đưa ra cơ sở pháp lý để giải quyết vướng mắc hiện hữu về việc cấp quyền sở hữu đối với condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng và tài sản khác được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ sử dụng cho mục đích lưu trú, du lịch.

Nghị định 10 sẽ là cơ sở pháp lý để cơ quan chức năng có hướng dẫn về trình tự, thủ tục cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ. Đây cũng được xem là tiền đề để thị trường, bao gồm chủ đầu tư và nhà đầu tư hiểu rằng trong thời gian tới định hướng về pháp lý của sản phẩm đã có những bước chuyển biến, từ đó tạo đà phục hồi cho phân khúc này tại thị trường.

Theo nghiên cứu thị trường, các khách sạn quốc tế sẽ tiếp tục gia nhập thị trường trong năm 2023, cung cấp gần 1.300 phòng tương đương với 48% nguồn cung tương lai, bao gồm những thương hiệu lớn như Eastin, Grand Mercure, Fairmont, Four Seasons, Lotte, Dusit và Wink… Nhiều nhà đầu tư quốc tế bày tỏ sự quan tâm tới phân khúc BĐS nghỉ dưỡng và khách sạn chất lượng cao, đối với cả các dự án đang hoạt động hoặc đang trong quá trình phát triển. Sở dĩ có sóng đầu tư này bởi nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn về tiềm năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng Việt Nam sau dịch, khi tình hình được kiểm soát và các hoạt động phục vụ khách du lịch nội địa, quốc tế được mở cửa trở lại.