Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS đến thời điểm 30/11/2017 đạt 416.000 tỷ đồng, tăng gần 9% so với 31/12/2016, chiếm tỷ trọng xấp xỉ 7% dư nợ cấp tín dụng đối với nền kinh tế. Song dư nợ cho vay phục vụ đời sống đối với nhu cầu mua nhà tại thời điểm 30/11/2017 là hơn 552.000 tỷ đồng, tăng trên 24% so với tháng 1/2017, chiếm khoảng 9% dư nợ tín dụng chung.

Nhân viên HDBank hướng dẫn khách hàng thủ tục tài chính tại dự án bất động sản trên địa bàn quận Nam Từ Liêm. Ảnh: Phạm Hùng

Điểm đáng lưu ý là cho vay phục vụ nhu cầu mua nhà, sửa chữa nhà cửa lại được tính vào tín dụng tiêu dùng (mảng tăng trưởng mạnh mẽ nhất hiện nay) chứ không ở hạng mục tín dụng BĐS. Theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, trong các khoản mục cho vay tiêu dùng, vay tiền để sửa sang nhà cửa là một trong những nhóm chủ lực. Trong khi đó, phần lớn các dự án hiện nay đều được ngân hàng xét tài trợ cho người mua nhà theo các thỏa thuận 3 bên gồm chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà. Thậm chí, quy định về bảo lãnh mua nhà còn trở thành quy định bắt buộc đối với các dự án có nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này có nghĩa, một lượng lớn tiền ngân hàng đang chảy vào lĩnh vực BĐS dù không còn lộ liễu và đi đường thẳng như trước kia.

Rót vốn cho người mua nhà vay

Theo quy định hiện nay, ngân hàng chỉ được phép cấp tín dụng không quá 15% vốn tự có cho một dự án và không vượt quá 25% cho nhóm các dự án của một DN. Một số ngân hàng còn giới hạn tỷ lệ thấp hơn, chẳng hạn PVCom Bank không tài trợ cho một dự án quá 5% tổng vốn. Nhưng nếu tài trợ vốn cho người mua nhà thì hiện tỷ lệ cho vay rất lớn. Chẳng hạn, với căn hộ giá trị 3 tỷ đồng, khách hàng chỉ cần có trong tay khoảng 500 triệu đồng là bắt đầu có thể ký hợp đồng mua nhà và sử dụng chính căn nhà đó để thế chấp vay vốn ngân hàng. Số tiền này trong nhiều trường hợp, ở nhiều dự án còn lớn hơn khoản ngân hàng tài trợ cho chủ đầu tư và thực chất cũng chính là một hình thức rót tiền vào dự án BĐS.

Với các chủ đầu tư dự án BĐS, sẽ không thiếu cách để bắt tay với các ngân hàng và có lý do phù phép hợp lý cho các khoản vay BĐS. Đơn cử, khi ngân hàng thực hiện bảo lãnh bán nhà, theo quy định, chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm có giá trị tương đương 1,3 - 1,4 lần giá trị được bảo lãnh. Nếu thực hiện theo quy định này thì không khả thi vì các dự án BĐS hầu hết đều có giá trị rất lớn. Nhiều chủ đầu tư dự án BĐS lại không sẵn có nguồn tiền mặt để thực hiện ký quỹ, trong lúc gần như các tài sản của chủ đầu tư cũng đã được thế chấp, nên cũng không còn đủ tài sản bảo đảm để thực hiện bảo lãnh ngân hàng. Vậy nhưng dự án nào mở bán cũng đều có dắt lưng 1 - 2 ngân hàng tham gia bảo lãnh.

Sự đổ bộ ào ạt của các dự án BĐS, tái khởi động trở lại của một loạt dự án đang bất động lâu nay, trong đó nổi lên vai trò của các ông chủ mới mà ở đó có hình bóng của các ngân hàng đứng sau, chính là câu hỏi mà giới chuyên gia như TS Nguyễn Trí Hiếu đang băn khoăn. Liệu vốn có thực sự chảy vào sản xuất, kinh doanh hay đang đi vòng vèo chảy đến các lĩnh vực mang nặng tính đầu cơ như BĐS?.