Đây là nội dung chính trong kiến nghị của Chủ tịch HĐQT Công ty GP.INVEST Nguyễn Quốc Hiệp tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, diễn ra tại Hà Nội, sáng 17/2.
Xem xét hệ số rủi ro cho các khoản vay
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, thời gian qua DN này đã mở rộng hoạt động sang các địa bàn ngoài Hà Nội, nhưng gặp rất nhiều vướng mắc về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Mặc dù chính quyền địa phương ủng hộ tích cực nhưng khi đưa ra giá đền bù theo qui định thì lại vấp phải sự không đồng thuận của người dân. Đây là khó khăn kéo dài làm phát sinh nhiều chi phí và thời gian của chủ đầu tư.
Hiện nay, DN đang chuẩn bị một loạt dự án khác với tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng. Quan điểm của GP.INVEST là bên cạnh việc sử dụng vốn chủ sở hữu, DN chỉ dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và đối tác, kể cả đối tác nước ngoài để bổ sung nguồn vốn. Vì vậy, khi Thống đốc Ngân hàng Nhà nước khẳng định không siết tín dụng với BĐS trong cuộc họp ngày 8/2/2023, nên DN cảm thấy yên tâm hơn, tuy nhiên dự kiến phải vay tín dụng ngân hàng khoảng 8.000 tỷ khi triển khai các dự án này. Vì vậy, đề nghị NHNN cho phép sử dụng tài sản hình thành trong tương lai của chính dự án nếu như phương án kinh doanh đảm bảo có hiệu quả mà không phải sử dụng tài sản đảm bảo độc lập khác.
Cùng với đó, Chủ tịch GP.INVEST cũng kiến nghị Thủ tướng giao thẩm quyền cho Tổ công tác yêu cầu các địa phương phải tập hợp cập nhật báo cáo những dự án bị chậm thường xuyên và nêu nguyên nhân cụ thể và đề xuất hướng giải quyết để Tổ công tác xử lý (ví dụ về giải phóng mặt bằng, điều chỉnh quy hoạch, định giá đất …); NHNN chỉ đạo xem xét lại hệ số rủi ro khi đánh giá các khoản vay BĐS cho từng trường hợp cụ thể tuỳ thuộc vào tín nhiệm của từng khách hàng, từng dự án mà không đánh giá hệ số rủi ro đồng loạt 200% đối với tất cả các chủ đầu tư.
“Vì với BĐS nói chung, tín dụng vẫn là "nguồn sữa" chính cho các DN nên chúng tôi đề nghị về chính sách tín dụng cần có "dự lệnh" trước khi ra "động lệnh" để tránh những khó khăn đột ngột cho DN như trong thời gian vừa qua. Kiến nghị NHNN có biện pháp chỉ đạo để hạ lãi suất sớm nhất, vì chỉ số CPI cũng như giá trị đồng Việt Nam so với ngoại tệ đều ổn định vì vậy mong NHNN sớm có biện pháp chỉ đạo đồng loạt hạ lãi suất nhiều hơn nữa” - ông Hiệp kiến nghị.
Gia hạn trái phiếu
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, năm 2023 sẽ có một lượng lớn trái phiếu DN đến hạn thanh toán trong bối cảnh thị trường BĐS là có một số doanh nghiệp đã "quá đà" trong việc phát hành trái phiếu để "ôm dự án" nên đã gây ra biến động phức tạp cho thị trường tài chính và ảnh hưởng lớn đến niềm tin của thị trường BĐS vì tuy là trái phiếu riêng lẻ nhưng vẫn có giao dịch qua lại như trái phiếu public nên ảnh hưởng của trái phiếu riêng lẻ tới thị trường BĐS và xây dựng là rất lớn. Không chỉ không thanh toán được cho trái chủ khi đến hạn, một số chủ đầu tư không có dòng tiền để thanh toán cho nhà thầu mà gán nợ bằng sản phẩm BĐS chưa đủ pháp lý làm cho thị trường càng rối rắm và gây ra nhiều phức tạp, một loạt công ty xây dựng trong top 10 của Việt Nam đứng trước nguy cơ về tài chính.
Vì vậy để giải quyết tháo gỡ trước hết, theo ông Hiệp, cần thiết phải cho gia hạn các trái phiếu này để tháo bớt áp lực dòng tiền thanh toán cho các công ty phát hành và sau đó bên cạnh biện pháp cho hoán đổi nợ trái phiếu bằng tài sản, BĐS của công ty phát hành cần có cơ quan đứng ra đánh giá cụ thể đối với từng DN đang phải chuẩn bị thanh toán trái phiếu mà không cân đối được dòng tiền.
Đối với một số trường hợp cụ thể, các dự án của các DN này nếu khả thi về pháp lý nên cho Công ty mua bán nợ DATC hoặc VAMC tiếp cận đánh giá tài sản, dự án đang sử dụng trái phiếu, để có thể xử lý triệt để giúp làm hạ nhiệt thị trường.
Riêng đối với việc sửa Nghị định 65 về trái phiếu DN, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, đây là một công cụ để có thể huy động vốn nhàn rỗi từ thị trường nên chắc chắn sẽ là một công cụ tốt cho DN. Tuy nhiên theo dự thảo của Nghị định, việc không quy định lượng trái phiếu được phép phát hành so sánh với vốn chủ sở hữu hoặc tài sản hiện có của DN có thể là một điều cần cân nhắc thêm. Đồng thời cần phải xem xét đến trách nhiệm của ngân hàng và công ty môi giới gắn với các công ty phát hành, để hạn chế những rủi ro có thể xảy ra cho thị trường tài chính như thời gian vừa qua.
Giải quyết lệch pha cung – cầu và loại hình sản phẩm
Hiện nay, thị trường đang thiếu hụt sản phẩm NƠXH và nhà ở thương mại ở mức giá hợp lý, nhưng nếu giải quyết được việc cho chuyển đổi các dự án có "đất khác" sang đất ở thì bài toán cung – cầu sẽ được sớm giải quyết, ngoài ra cần tập trung đẩy mạnh việc cải tạo chung cư cũ và có kế hoạch cụ thể cho chương trình phát triển NƠXH.
Trong đó, đối với vấn đề cải tạo chung cư cũ, từ khi có Nghị định 69/2021, công việc này đã có được bước tiến dài hơn. Nhưng kết quả cụ thể đến nay vẫn còn quá ít, chỉ mới có một số chung cư cũ nguy hiểm cấp D có kế hoạch cải tạo xây dựng lại còn lại hầu hết vẫn đang phải chờ đợi. Đây chắc chắn sẽ là nguồn cung lớn cho nhà ở phân khúc hợp lý với người tiêu dùng đồng thời góp phần cải tạo chỉnh trang bộ mặt đô thị…
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp vấn đề vướng mắc nhất là quy hoạch và mật độ dân số bị hạn chế khi cải tạo lại nên không đáp ứng được yêu cầu đền bù của người dân (hệ số K) và yêu cầu hiệu quả kinh doanh của chủ đầu tư. Để giải quyết vấn đề này chắc chắn lãnh đạo hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (nơi tập trung lớn nhất các khu chung cư cũ) cần có những quyết sách riêng cho từng trường hợp cần linh hoạt giải quyết.
Ngoài ra vấn đề lựa chọn chủ đầu tư, tạo điều kiện để các chủ đầu tư có đủ năng lực tiếp cận dự án cần có sự vào cuộc tích cực của các cấp chính quyền đưa thành tiêu chí cụ thể, thậm chí nhiệm vụ kế hoạch hàng năm của thành phố thì mới nhanh chóng có kết quả.
Về chỉ tiêu có một triệu căn nhà xã hội đến năm 2030, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng cần có một quỹ đầu tư phát triển NƠXH như đề xuất của Bộ Xây dựng mới đây nhưng không chỉ dùng để hỗ trợ tín dụng cho dự án NƠXH mà nên có một phần dành cho các địa phương để tập trung hỗ trợ về hạ tầng kỹ thuật cho các dự án NƠXH.
Trước đó là vấn đề quy hoạch và quỹ đất, phải lựa chọn các khu NƠXH tập trung ở vị trí quy hoạch hợp lý rồi sử dụng quỹ này đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tập trung sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ chủ động được kế hoạch và đồng thời cũng tăng tính hấp dẫn của dự án NƠXH đối với chủ đầu tư. Ngoài ra, thể chế quy định về tiêu chuẩn, trình tự các bước làm dự án, tiêu chuẩn và chế độ cho người mua NƠXH cũng cần cập nhật lại và đơn giản hoá theo điều kiện biến đổi của thị trường (kể cả đơn giá thi công).
