Xây 35.000 căn NƠXH trong 5 năm
Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh vừa có báo cáo UBND TP tình hình triển khai thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội trong lĩnh vực nhà ở.
Theo đó Sở Xây dựng cho biết, trong từng giai đoạn, TP đều xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định và hàng năm cập nhật các dự án phát triển nhà ở vào kế hoạch phát triển nhà ở của TP.
Về chương trình NƠXH, theo quyết định số 4151/QĐ-UBND của UBND TP Hồ Chí Minh về phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội ở TP giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu giai đoạn này dự kiến phát triển 2.500.000 m2 sàn xây dựng nhà ở xã hội, tương đương 35.000 NƠXH (bao gồm cả nhà lưu trú cho công nhân và ký túc xá sinh viên). Trong đó, diện tích sàn NƠXH cho thuê phấn đấu đạt tối thiểu 500.000 m2 sàn (chiếm tỷ lệ 20% diện tích NƠXH).
Theo quyết định trên, giai đoạn 2021 - 2025, chỉ tiêu phát triển NƠXH trong danh mục là 47 dự án, trong đó 10 dự án NƠXH sử dụng quỹ đất ở 20%. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện NƠXH trên quỹ đất 20% này thì giao chủ đầu tư đó thực hiện. Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không thực hiện dự án NƠXH thì sẽ thu hồi và thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư NƠXH theo quy định. Còn 37 dự án có nguồn gốc do doanh nghiệp tự đền bù, thực hiện lựa chọn chủ đầu tư và công nhận chủ đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.
Cụ thể, định hướng khu vực phát triển NƠXH theo kế hoạch như sau: Khu vực trung tâm hiện hữu (quận 1, 3), nếu có quỹ đất sẽ phục vụ việc di dời, tái định cư hộ dân bị ảnh hưởng bởi các dự án chỉnh trang đô thị, công ích trên địa bàn.
Khu vực nội thành hiện hữu gồm quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú tiếp tục thúc đẩy việc phát triển NƠXH, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 2 dự án NƠXH phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 29.448m2, tương ứng khoảng 370 căn hộ.
Khu vực nội thành phát triển gồm quận 7, 12, Bình Tân và TP Thủ Đức khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án NƠXH. Trong đó, khu vực quận 7, 12, Bình Tân kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án NƠXH cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 290.177m2 sàn, tương đương khoảng 3.955 căn hộ. Tại TP Thủ Đức kêu gọi đầu tư phát triển 5 dự án NƠXH cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 220.436m2, tương ứng khoảng 4.352 căn.
Khu vực huyện ngoại thành gồm huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ khuyến khích, đẩy mạnh phát triển các dự án NƠXH, trong đó kêu gọi đầu tư phát triển 8 dự án NƠXH phục vụ cho công nhân với tổng diện tích sàn xây dựng mới khoảng 546.170m2 sàn, tương ứng khoảng 9.594 căn hộ.
Cần nhiều giải pháp đồng bộ
Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, trung bình cứ sau mỗi 5 năm, dân số TP Hồ Chí Minh ước tính tăng thêm 1 triệu người. Trong đó phần lớn là đối tượng có nhu cầu mua NƠXH như người có thu nhập thấp, sinh viên, người nhập cư, di cư...
Song, những năm gần đây quỹ đất, nguồn vốn và chính sách đầu tư đều khó khăn, và đây là những nút thắt cần tháo gỡ trong phát triển NƠXH tại TP. Thực tế, từ nhiều năm qua, trên thị trường bất động sản luôn tồn tại một nghịch lý là thừa nhà cao cấp, thiếu nhà bình dân. Khi mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, doanh nghiệp có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở giá bình dân.
“Phát triển NƠXH là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm TP giá rất cao, không dễ làm NƠXH” - chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực cho biết.
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, đối với các dự án NƠXH, Nghị định 49/2021 quy định doanh nghiệp được trích 20% quỹ đất làm nhà thương mại. Tuy nhiên, lợi nhuận từ phần nhà thương mại lại phải tính gộp vào lợi nhuận chung của dự án, vốn bị khống chế 10%. Điều này không khuyến khích chủ đầu tư xây NƠXH.
Bên cạnh đó, nguồn vốn cũng là một vấn đề nan giải. Khi trên lý thuyết, doanh nghiệp được vay 70 - 85% vốn với lãi ưu đãi trung bình 5%. Nhưng thực tế từ 2016 đến nay, nguồn vốn tái cấp bù cho các ngân hàng không có nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11%.
Chưa kể, lợi nhuận thấp khiến doanh nghiệp không mặn mà. Vì vậy, các chuyên gia gợi ý, để doanh nghiệp quan tâm tới NƠXH, nhà nước cần ưu đãi cho doanh nghiệp vay vốn và tạo điều kiện rút ngắn thủ tục hơn.
Nếu không nhanh chóng tính đến những giải pháp đồng bộ, mục tiêu hoàn thành 35.000 căn NƠXH trong 5 năm tại TP sẽ khó khả thi. “Để tháo gỡ nút thắt này, cần đặc biệt chú trọng tạo quỹ đất xây NƠXH với giá phù hợp” – chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực đề xuất.
Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, các chính sách liên quan đến phát triển nhà ở, đặc biệt là NƠXH cần có thời gian thực hiện lâu dài và có lộ trình cụ thể. Dù Nhà nước đã rất quan tâm đến vấn đề này, thì thời gian tới vẫn rất cần thêm sự đồng hành của cả các địa phương, doanh nghiệp, người dân hưởng ứng tham gia.
Đối với các đối tượng không có khả năng về tài chính như người thu nhập thấp tại TP hay công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất thì chính quyền TP cần có cơ chế, chính sách để giúp họ tiếp cận mô hình NƠXH phù hợp.
