Trả lại bản chất của nhà ở là nơi an cư

Tuy nhiên, sau những giai đoạn tăng trưởng nóng và trầm lắng xen kẽ, thị trường đang bộc lộ hàng loạt bất cập mang tính cấu trúc, khiến tính ổn định và khả năng phục hồi bền vững còn nhiều hạn chế.

Nhiều “bất cập” kéo dài

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp và hạng sang, trong khi nhu cầu thực lại nằm ở phân khúc nhà ở bình dân và nhà ở xã hội (NƠXH). Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng năm 2025, số lượng căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) chỉ chiếm chưa tới 3% tổng nguồn cung mới. Trong khi đó, giá căn hộ trung cấp tại Hà Nội đã vượt ngưỡng 60 – 70 triệu đồng/m², còn ở TP Hồ Chí Minh phổ biến từ 80 – 100 triệu đồng/m². “Điều này khiến người có nhu cầu thực, đặc biệt là người trẻ, người thu nhập trung bình, ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Thị trường đang tồn tại nghịch lý lớn, cung thì dư ở phân khúc cao cấp, nhưng cầu thực lại tập trung ở phân khúc thấp. Nếu không có chính sách khuyến khích DN đầu tư nhà ở giá phù hợp, thị trường sẽ mất cân đối dài hạn và gây ra hiệu ứng bong bóng giá” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Một điểm nghẽn khác là thủ tục pháp lý kéo dài, khiến chi phí dự án bị đội lên, làm tăng giá thành sản phẩm. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), một dự án nhà ở thương mại phải mất trung bình từ 3 – 5 năm mới hoàn thiện toàn bộ thủ tục từ quy hoạch, đất đai, đầu tư, đến giấy phép xây dựng. Trong quá trình đó, mỗi thay đổi nhỏ về quy hoạch hay pháp lý đều khiến nhà đầu tư phải điều chỉnh hồ sơ, làm chậm tiến độ. “Chi phí lãi vay trung bình cho giai đoạn chờ pháp lý hiện chiếm 10 – 15% tổng giá trị dự án, khiến giá bán ra buộc phải cao hơn để bù đắp. Một phần nguyên nhân khiến giá nhà tăng nhanh không nằm ở chi phí xây dựng, mà ở chi phí thủ tục và vốn bị chôn trong quá trình hoàn thiện pháp lý, nếu không cải cách mạnh mẽ khâu này, mục tiêu phát triển nhà ở giá hợp lý sẽ khó khả thi” – chuyên gia kinh tế TS Nguyễn Minh Phong phân tích.

Bên cạnh đó, hàng loạt những “điểm nghẽn” khác đã tồn tại dai dẳng trên thị trường BĐS cũng đang trở thành thách thức lớn. Cụ thể, mặc dù Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như gói 120.000 tỷ đồng cho vay NƠXH, song đến hết quý III/2025 mới giải ngân hơn 4.000 tỷ đồng, chủ yếu ở địa phương có sẵn quỹ đất. Hay như dòng vốn cho thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng (65 – 70%), khiến thị trường dễ “nghẹt thở” khi chính sách tiền tệ thắt chặt. Ngoài ra, việc thiếu cơ sở dữ liệu minh bạch về quy hoạch, giao dịch và giá đất khiến giá rao bán thường cao hơn 15 – 30% so với thực tế. Trong khi đó, tiến độ phát triển NƠXH còn chậm, mới đạt khoảng 30% mục tiêu 1 triệu căn giai đoạn 2021 – 2030 do vướng giải phóng mặt bằng, thiếu vốn và lợi nhuận thấp, khiến DN chưa mặn mà đầu tư. “Khi thông tin không minh bạch, thị trường không thể hình thành mặt bằng giá hợp lý. Nhà đầu tư và người mua ở đều bị cuốn vào “vòng xoáy kỳ vọng”, trong khi Nhà nước cũng khó có cơ sở hoạch định chính sách sát thực tế. Còn đối với các dự án NƠXH Nhà nước do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, thiếu vốn đầu tư và lợi nhuận thấp khiến DN không mặn mà” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) nói.

Hướng tới một thị trường minh bạch, ổn định và nhân văn

Bên cạnh các vấn đề thể chế, các chuyên gia cho rằng thị trường BĐS còn đối mặt với hệ lụy từ đầu cơ và phân lô bán nền tràn lan, đặc biệt tại các khu vực ven đô hoặc nông thôn. Nhiều nơi, giá đất tăng gấp đôi, gấp ba chỉ sau vài tháng do tin đồn quy hoạch hoặc dự án hạ tầng, trong khi hạ tầng thực tế chưa thay đổi. Điển hình, tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội, đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích bị rao bán công khai, thậm chí xuất hiện “sốt đất ảo” khiến người dân đổ xô đầu tư. Khi thị trường chững lại, dòng tiền không rút được, nhiều nhà đầu tư cá nhân bị mắc kẹt trong những lô đất không đủ điều kiện pháp lý. “Hiện tượng “gom hàng, thổi giá” vẫn diễn ra phổ biến, tỷ lệ đầu cơ cao khi 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm, trong khi ở các nước phát triển là từ 3 - 5 năm. Vì vậy, Nhà nước cần nghiên cứu lộ trình áp thuế với người sở hữu căn nhà thứ hai, thứ ba để hạn chế đầu cơ, đồng thời xem xét linh hoạt tỷ lệ cho vay. Thay vì siết quá chặt như hiện nay, có thể cho phép vay đến 70 - 80% trị giá tài sản nếu việc định giá minh bạch và sát thực tế” – chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực đề xuất.

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, nhìn từ những bất cập trên, phát triển thị trường BĐS bền vững không chỉ là mục tiêu mà còn là yêu cầu tất yếu trong bối cảnh kinh tế đang chuyển sang giai đoạn ổn định, tăng trưởng chất lượng, cần tập trung vào một số nhóm giải pháp. Thứ nhất, là sớm đồng bộ hóa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Quy hoạch để tránh chồng chéo. Đặc biệt, quy trình phê duyệt dự án phải được rút ngắn, áp dụng công nghệ số trong quản lý hồ sơ và cấp phép xây dựng. Chính phủ có thể thí điểm cơ chế “một cửa liên thông” cấp tỉnh đối với các dự án BĐS, giảm thời gian xét duyệt xuống còn 1 – 2 năm. Mặc dù đã và đang thực hiện số hóa thủ tục hành chính nhưng quá trình triển khai chưa thông, còn nhiều lúng túng, khiến các dự án vẫn phải kéo dài chưa thể nhanh.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn, giảm lệ thuộc ngân hàng, phát triển các kênh huy động vốn trung – dài hạn như quỹ REIT, quỹ đầu tư hạ tầng, và thị trường trái phiếu DN minh bạch. Đồng thời, khuyến khích các ngân hàng thương mại phát triển sản phẩm tín dụng dài hạn, lãi suất cố định cho người mua nhà ở lần đầu. Ngân hàng Nhà nước cần điều hành linh hoạt chính sách tiền tệ, hỗ trợ thanh khoản nhưng vẫn kiểm soát rủi ro nợ xấu.

Thư ba, là minh bạch hóa thông tin thị trường, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS liên thông với hệ thống đất đai, thuế và quy hoạch đô thị. Mọi giao dịch, giá chuyển nhượng, quy hoạch dự án cần được công khai để hạn chế đầu cơ. Bộ Xây dựng có thể phối hợp cùng các địa phương định kỳ công bố chỉ số giá nhà, giá thuê và chỉ số sức mua, giúp thị trường hoạt động minh bạch và dự báo được.

Thứ tư, tăng quỹ đất và ưu đãi cho NƠXH, quy định tỷ lệ quỹ đất bắt buộc 20 – 30% trong các khu đô thị mới dành cho NƠXH, cho phép chuyển giao quỹ đất này cho các DN chuyên phát triển NƠXH. Xem xét miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT và thuế thu nhập DN cho các dự án thuộc phân khúc này.

Thứ năm, là phát triển đô thị vệ tinh và hạ tầng kết nối, giải bài toán cung – cầu không thể tách rời quy hoạch không gian đô thị. Đầu tư mạnh vào đường vành đai, metro, cao tốc đô thị – liên vùng sẽ tạo động lực cho người dân dịch chuyển ra vùng ven, giảm áp lực lên khu trung tâm. Đồng thời, cần kiểm soát đầu cơ và sốt đất, siết chặt quy định về tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, xử lý nghiêm hành vi môi giới “thổi giá”, đánh thuế cao với giao dịch lướt sóng, sở hữu nhiều nhà đất bỏ hoang, hướng dòng tiền vào đầu tư thực.

“Thị trường BĐS là một trụ cột của nền kinh tế, đóng góp 11 – 12% GDP và tạo việc làm cho hàng triệu lao động. Tuy nhiên, muốn thị trường này phát triển bền vững, không thể chỉ dựa vào tín hiệu phục hồi ngắn hạn hay chu kỳ tăng giá, vì vậy rất cần một khung thể chế ổn định, minh bạch và có trách nhiệm xã hội, trong đó nhà ở phải trở lại đúng bản chất là nơi an cư, không phải là công cụ đầu cơ” – TS Nguyễn Văn Đính nói.