Trái phiếu bất động sản: Lãi cao đi kèm rủi ro

Hấp dẫn về lợi nhuận

Anh Bùi Văn Sơn, trú tại tổ 17, phường Thịnh Liệt (Hoàng Mai, Hà Nội) cho biết, đầu năm 2022 thông qua hệ thống tư vấn môi giới trái phiếu BĐS của DN địa ốc, anh đã quyết định “xuống tiền” để đầu tư, thay vì gửi tiết kiệm trong hệ thống ngân hàng với mức lãi suất thấp hơn rất nhiều.

“Tôi tham gia mua gói trái phiếu của một DN BĐS kỳ hạn 24 tháng với mức lãi suất 12%/năm, gấp đôi so với lãi suất ngân hàng, ngoài ra cũng có nhiều chương trình quà tặng khác, thấy nhiều người tham gia nên tôi cũng mạnh dạn đầu tư một khoản vào kênh này” – anh Bùi Văn Sơn chia sẻ.

Trên thực tế trong bối cảnh lãi suất huy động tại ngân hàng hiện ở mặt bằng thấp từ 5 - 6%/năm cho kỳ hạn 12 tháng,  đầu tư trái phiếu với lãi suất 8 - 13%/năm lại có sức hút lớn đối với nhà đầu tư. Câu chuyện đánh vào tâm lý lợi nhuận đối với khách hàng là “chiêu bài” chưa bao giờ cũ của các DN, trong đó có DN đầu tư kinh doanh BĐS.

Số liệu tổng hợp báo cáo thị trường BĐS quý I/2022 của Bộ Xây dựng,00 về tình hình phát hành trái phiếu của DN BĐS, có tổng cộng 48 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị khoảng 30.998 tỷ đồng (chiếm 78,09% tổng giá trị phát hành) và 9 đợt phát hành ra công chúng giá trị 8.696 tỷ đồng (chiếm 21,91% tổng giá trị phát hành).

Kể từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng tăng 13,78% so với cùng kỳ năm trước, nhóm BĐS hiện dẫn đầu đạt 17.211 tỷ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Lý giải về việc kênh huy động trái phiếu BĐS đang “chiếm sóng” thị trường, Trưởng phòng Dịch vụ xếp hạng tín nhiệm (FiinGroup) Lê Hồng Khang cho rằng, các khoản chi đầu tư của nhóm DN BĐS trong 2 năm qua giảm mạnh do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, nên ngay sau khi thị trường tái mở cửa trở lại, nhu cầu huy động vốn phục vụ xây dựng và đầu tư mới tăng cao.

Đồng thời, khoảng 60% giá trị trái phiếu đang lưu hành sẽ đáo hạn trong năm 2023 – 2024, nên nhu cầu tái tài trợ khoản sắp đáo hạn sẽ diễn ra mạnh mẽ ở thời điểm này.

“Mức lãi suất trái phiếu của DN BĐS hiện nay rất ưu đãi, các dự án mở bán ở giai đoạn trước hoặc trong năm 2020 gần như đã thu tiền và hạch toán doanh thu trong hai năm vừa qua, nên DN cần huy động vốn mới để xây dựng dự án đang triển khai” – ông Lê Hồng Khang nhìn nhận.

Cảnh báo những rủi ro

Các chuyên gia cho rằng, với việc Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng cho vay đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, nên phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn đầu tư chủ lực của DN. Nhưng việc DN kinh doanh BĐS chuyển sang thực hiện huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu, lượng phát hành quy mô lớn, lãi suất cao sẽ tiềm ẩn rủi ro cho thị trường, do lượng trái phiếu phát hành lớn gấp nhiều lần vốn chủ sở hữu, có trường hợp gấp 40 lần.

Kỳ hạn phát hành ngắn (từ 3 – 5 năm) nhưng thời gian triển khai dự án thường kéo dài trên 5 năm. Đáng quan ngại, tài sản đảm bảo là các BĐS, dự án trong khi công tác định giá tài sản đảm bảo không sát giá thực tế (định giá cao hơn giá trị thực - PV).

“Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ thị trường trái phiếu DN, nhưng số liệu thống kê cho thấy rủi ro với trái phiếu DN đang tăng lên. Bởi loại trừ các trái phiếu ngân hàng và định chế tài chính, hầu hết trái phiếu của DN phát hành đều không có tài sản bảo đảm, DN có tài sản đảm bảo thì được định giá cao hơn giá trị thực” – Chuyên gia tài chính, ngân hàng TS Cấn Văn Lực cho hay.

Thị trường BĐS đã chứng kiến sự “đổ vỡ” về cam kết lợi nhuận đầu tư, minh chứng rõ ràng nhất là câu chuyện về phân khúc sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng vẫn còn “nóng hổi”, vì vậy việc cam kết lợi nhuận phát hành trái phiếu của DN BĐS hiện nay không tránh khỏi những băn khoăn, sau khi hàng loạt lãnh đạo cấp cao của DN, tập đoàn BĐS “rơi” vào vòng lao lý thời gian gần đây. Dư luận lại dấy lên câu hỏi: DN sẽ lấy gì để trả lãi suất huy động trái phiếu khi thời gian đáo hạn sắp đến, mà DN vẫn đang lao đao như vậy?

Trên thực tế, thời gian qua cũng không ít DN huy động trái phiếu mức lãi suất cao, nhưng hoạt động kinh doanh, lợi nhuận lại giảm sút mạnh, đơn cử như tại Công ty CP BĐS Phát Đạt mới đây phát hành đợt huy động trái phiếu lần thứ 8 tổng số tiền thu về trên 300 tỷ đồng, nhưng nhìn vào báo cáo tài chính đầu năm 2021, lượng hàng tồn kho của công ty là trên 11.900 tỷ đồng, tăng thêm gần 2.600 tỷ đồng so với năm 2020.

Hay như Tổng Công ty CP Đầu tư phát triển xây dựng, huy động 2 đợt trái phiếu thu về gần 2.000 tỷ đồng, nhưng doanh thu thuần trong năm 2021 giảm tới 11%... Cùng với đó, hàng loạt DN phát hành trái phiếu chui cũng bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước vào cuộc thanh kiểm tra, xử phạt... không chỉ khiến cho thị trường BĐS mà toàn hệ thống tài chính chịu ảnh hưởng.

“Tín dụng BĐS thời gian qua có "biến tướng" trong phát hành trái phiếu DN, nở rộ nhất là vào năm 2020 - 2021. Tín dụng đang nghiêng về BĐS nên nếu xảy ra rủi ro trong thị trường BĐS thì hệ thống tài chính cũng theo dây chuyền bị vạ lây” – Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Để ngăn chặn những rủi ro về phát hành trái phiếu của DN nói chung, DN BĐS nói riêng, cuối tháng 4 vừa qua, Bộ Tài chính đã ban hành Chỉ thị số 01/2022/CT-BTC tăng cường kiểm tra, giám sát và chấn chỉnh hoạt động phát hành, đầu tư, cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu DN phát hành riêng lẻ.

Bộ Xây dựng cũng nhanh chóng vào cuộc khi kiến nghị nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu DN trong nước và ra thị trường quốc tế, siết chặt việc phát hành trái phiếu của DN BĐS để thị trường ổn định, lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Tuy nhiên, theo đánh giá để thị trường trái phiếu phát triển bền vững cần phải thực hiện xếp hạng tín nhiệm đối với DN tham gia phát hành, để tất cả chủ thể tham gia có thể tương tác với nhau một cách hiệu quả. Cùng với đó là yêu cầu niêm yết trái phiếu theo quy định mới, chuẩn hóa lại điều kiện phát hành...