Vì sao giải bài toán nguồn cung nhà ở xã hội sẽ giúp giá nhà giảm?

Nguồn cung tiếp tục khủng hoảng

Dữ liệu nghiên cứu của Hội môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong năm 2023 có sự tăng trưởng mạnh so với năm 2019 (thời điểm trước khi xảy ra dịch Covid-19) lần lượt là 38% và 16%. Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp; còn ở TP Hồ Chí Minh, đà giảm giá ở những dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp đã chậm lại và thị trường sơ cấp bắt đầu bước vào chu kỳ tăng trở lại.

“Sang năm 2024, nhu cầu mua nhà đã tăng mạnh, đặc biệt là ở đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, do sự chuyển dịch nơi ở, làm việc của lượng lớn người lao động các địa phương. Trong khi nguồn cung mới chưa có sự cải thiện tích cực thì người dân và cả nhà đầu tư đang có xu hướng tập trung vào dòng sản phẩm chung cư đã qua sử dụng trong các khu dân cư. Đáng nói, cùng với sản phẩm mới, những sản phẩm chung cư đã qua sử dụng cũng ghi nhận có sự tăng giá đáng kể” – Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Chí Thanh cho hay.

Một dữ liệu nghiên cứu thị trường khác từ kênh thông tin batdongsan.com.vn, từ đầu năm 2024 đến nay, nhu cầu tìm kiếm nhà ở vọt tăng. Cụ thể, mức độ quan tâm đến chung cư để mua ở, đầu tư tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023 (thị trường Hà Nội tăng 71% và TP Hồ Chí Minh tăng 59%); trong khi đó lượng tin đăng bán nhà cũng tăng 46% cùng kỳ, đáng chú ý xu hướng này diễn ra ở hầu hết các tỉnh, TP trên cả nước.

“Kết thúc năm 2023, nguồn cung nhà ở trên thị trường tiếp tục xu hướng giảm, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là 2 địa bàn có tỷ lệ giảm cao nhất, lần lượt là 31% và 50% so với cùng kỳ năm 2022. Đến thời điểm hiện tại, tình trạng này chưa có nhiều chuyển biến bất chấp nhu cầu mua nhà đã tăng mạnh. Số lượng dự án mới được phê duyệt khan hiếm, trong khi những vướng mắc về pháp lý và nguồn vốn khiến cho các dự án đang triển khai bị đình trệ” – đại diện kênh thông tin batdongsan.com.vn nói.

Kỳ vọng vào nhà ở xã hội

Theo số liệu báo cáo từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong khoảng 6 tháng trở lại đây, nhờ vào những nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước nên tình hình huy động vốn tría phiếu DN đã có sự khởi sắc. Nhưng năm 2024, cộng đồng DN nói chung và DN kinh doanh BĐS nói riêng vẫn chịu áp lực đáo hạn rất lớn, với khoảng 115.700 tỷ đồng tương đương với 41,4% tổng khổi lượng trái phiếu đáo hạn.

Trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, TS Nguyễn Văn Đính cho biết, những tháng đầu năm 2024, hoạt động phát hành trái phiếu tiếp tục gặp rào cản bởi những quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP có yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm bắt buộc. Về dài hạn, việc này sẽ giúp cho thị trường trái phiếu phát triển minh bạch, bền vững nhưng trước mắt cộng đồng DN phải tìm cách để thích ứng.

Bên cạnh đó, mặc dù dư nợ tín dụng BĐS vẫn tiếp tục tăng, nhưng dư nợ vay tiêu dùng và mua BĐS những tháng đầu năm 2024 lại giảm so với cùng kỳ năm 2023, bất chấp việc lãi suất cho vay đã được điều chỉnh và duy trì ở mặt bằng thấp hơn so với trước đây. Ngoài ra, với áp lực về lạm phát nên diễn biến về điều chỉnh lãi suất ngân hàng dự báo sẽ có nhiều biến động, chính vì vậy đối với nhóm người thu nhập thấp và trung bình (chiếm số lượng lớn nhất trên thị trường) đang rất cân nhắc hoặc dừng ý định mua nhà, bởi áp lực về dòng tiền trả nợ - lãi, trong khi tình hình công việc và thu nhập trong tương lai không mấy khả quan.

“Thông tin tích cực là từ sau Tết Nguyên đán Giáp Thìn 2024, tình hình giải ngân tín dụng cho vay tiêu dùng và mua nhà tại một số ngân hàng có hệ sinh thái cho vay đa dạng về BĐS đã tăng nhẹ, nhưng áp lực về nguồn cầu vẫn rất lớn. Vì vậy, với việc đẩy mạnh triển khai Đề án phát triển 1 triệu căn NƠXH đến năm 2030, được xem là giải pháp cứu cánh về nguồn cung, phía cơ quan quản lý Nhà nước cần phải nỗ lực hơn trong tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính. Khi nguồn cung NƠXH tăng sẽ giúp giá BĐS ổn định, thậm chí có thể kéo giảm” – TS Nguyễn Văn Đính nhận định.

Cũng theo dự báo của đại diện lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay các dự án luật sửa đổi, bổ sung liên quan đến thị trường BĐS, nhà ở đã được Quốc hội thông qua. Trong đó, nhiều quy định mới liên quan đến NƠXH được bổ sung, sửa đổi theo hướng gỡ khó cho người mua nhà và chủ đầu tư dự án NƠXH, với những chính sách thông thoáng hơn thì người dân cũng dễ dàng tiếp cận để mua nhà; phía chủ đầu tư cũng có căn cứ dữ liệu khách hàng để phát triển dự án. Từ đó, nguồn cung sẽ bật tăng và mặt bằng giá nhà ở sẽ được điều chỉnh đi xuống, để phù hợp với điều kiện tài chính của người dân có nhu cầu ở thực.