Nhiều vướng mắc
Sau gần 10 năm triển khai thực thi Nghị định 44/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013) quy định về giá đất, một số quy định không còn phù hợp với điều kiện thực tế, gây ra nhiều vướng mắc trong công tác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất... để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên địa bàn cả nước.
Theo thạc sĩ - luật sư Nguyễn Văn Đắc, có 3 bất cập lớn nhất về giá đất được quy định trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP. Thứ nhất, quy định xác định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, nguyên tắc này đảm bảo sự công bằng, lợi ích cho các bên khi Nhà nước giao, cho thuê đất, thu các loại thuế liên quan tới quyền sử dụng đất (QSDĐ), bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, lại không đưa ra một mức định lượng cụ thể, thế nào là “phù hợp”, bởi ở các quốc gia trên thế giới họ xác định rõ ràng giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70 – 80% giá đất thị trường.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 3 giải thích giá đất phổ biến trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng, trúng đấu giá QSDĐ... Nhưng điểm c khoản 1 Điều 3 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT lại công nhận giao dịch viết tay cũng là hình thức giao dịch thành công trên thị trường, nên khi xây dựng bảng giá hoặc giá đất cụ thể muốn sử dụng giá đất từ giao dịch loại này rất khó vì pháp luật hiện hành không yêu cầu giao dịch “giấy tay” phải đi đăng ký biến động nên không có thông tin trên cơ sở giữ liệu đất đai.
Thứ hai, về giá đất quy định trong khung giá và bảng giá. Theo khung giá đất của Chính phủ, đất trồng cây hàng năm thấp nhất là 5.000 đồng/m2, cao nhất 250.000 đồng/m2; đất ở thấp nhất 15.000 đồng/m2, cao nhất 162 triệu đồng/m2. Trong khi lại yêu cầu các tỉnh ban hành bảng giá đất không được “vượt khung” quá xa, nên bảng giá đất thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.
Sửa đổi, bổ sung quy định của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP sẽ góp phần xử lý tồn đọng, bất cập trong công tác định giá đất, đẩy mạnh việc thu ngân sách, tạo điều kiện cho các dự án triển khai tại các địa phương. Nhưng phải đảm bảo tuân thủ, phù hợp và thống nhất với những quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai và văn bản pháp luật khác liên quan; việc xây dựng phải nhanh chóng, kịp thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đảm bảo tính khả thi khi triển khai thực hiện.
Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà
Thứ ba, về phương pháp xác định giá đất cụ thể được chia làm 2 loại. Phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư phản ánh được giá thị trường một cách chân thực nhất nhưng chỉ được sử dụng khi Nhà nước giao, cho thuê đất (nếu thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất) đối với những thửa đất, giá trị lớn từ 10 - 30 tỷ đồng và không được sử dụng để xác định giá đất khi Nhà nước bồi thường.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá, hiện nay đang sử dụng phổ biến để xác định giá đất cụ thể làm cơ sở tính tiền bồi thường, tiền sử dụng, cho thuê đất. Nhưng việc yêu cầu dựa trên thông tin về giá giao dịch của ít nhất 3 thửa đất trong khoảng thời gian không quá 2 năm rất khó thực hiện do nhiều nơi ít có giao dịch. Đồng thời, mang nặng yếu tố chủ quan, không thể phản ánh được đúng giá thị trường, khiến giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Cấp bách phải sửa đổi, bổ sung
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho biết, những bất cập trong quy định về giá đất tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã khiến cho chủ đầu tư của hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải chịu tiền phạt do chậm nộp.
Hàng vạn hộ gia đình mặc dù đã mua nhà và sinh sống suốt gần 10 năm qua nhưng chưa được bàn giao sổ đỏ/sổ hồng, gây ra rất nhiều khó khăn, đặc biệt là đối với những gia đình muốn sử dụng tài sản của mình để thế chấp vay vốn mua nhà hoặc đầu tư kinh doanh.
“Chỉ riêng tại TP Hồ Chí Minh vẫn còn hơn 60.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng, không bao gồm hơn 10.000 căn nhà thuộc các dự án mới tăng thêm hàng năm và trong phạm vi cả nước thì có thể có hàng trăm nghìn căn nhà thuộc các dự án chưa được cấp sổ hồng. Trong khi đó, chủ đầu tư dự án vừa không thu được số tiền 5% giá trị hợp đồng còn lại, vừa bị phạt chậm nộp tiền sử dụng, tiền thuê đất mà không do lỗi của chủ đầu tư; còn Nhà nước thì bị thất thu ngân sách” – ông Lê Hoàng Châu nói.
Cũng theo đại diện HoREA, trước những bất cập nêu trên, sau khi nghiên cứu thực tế và tiếp thu ý kiến góp ý của chuyên gia, cộng đồng DN, cơ quan soạn thảo sửa đổi, bổ sung để đưa vào Luật Đất đai 2024, quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời cho phép Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định trong luật sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Quy định này tháo gỡ hàng loạt vướng mắc về công tác định giá đất để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất các dự án BĐS, nhà ở thương mại. Luật Đất đai 2024 mặc dù đã được Quốc hội thông qua nhưng vẫn cần phải chờ thêm gần 1 năm nữa (ngày 1/1/2025) thì mới chính thức có hiệu lực thi hành. Vì vậy, trong khoảng thời gian này tất cả những vấn đề liên quan đến quy định về giá đất vẫn phải chiếu theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
“Vì vậy, vấn đề cấp bách lúc này là Chính phủ phải ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, để sớm tháo gỡ các vướng mắc về công tác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất khi tính tiền sử dụng, tiền thuê đất cho hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại trong cả nước để các chủ đầu tư thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước. Qua đó vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách, nâng cao chất lượng công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thị trường bất động sản vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà được cấp sổ hồng” – Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu kiến nghị.
Kiến nghị thêm về giải pháp để đảm bảo thực thi hiệu quả quy định về giá đất trong Luật Đất đai 2024, thạc sĩ – luật sư Nguyễn Đắc Văn cho rằng, cần phải thành lập Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai ở cấp tỉnh, có trách nhiệm cung cấp thông tin về giá đất cho hội đồng thẩm định. Đây là cơ sở để xác định giá thị trường cho những thửa đất cần định giá; cho phép tham khảo giá đất đã giao dịch thành công của các loại đất khác thuộc cùng một nhóm đất nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp.
“Đặc biệt, Nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn nữa để ngăn chặn hiện tượng “thổi giá, dìm giá” tạo giao dịch giả, thông đồng trong đấu giá... làm méo mó giá đất trong các giao dịch. Đồng thời tiếp tục hoàn thiện Hội đồng thẩm định giá đất theo hướng nâng cao tính độc lập, trách nhiệm của từng thành viên, kèm theo việc nâng cao chuyên môn để đáp ứng đòi hỏi thực tiễn theo như tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW. Bên cạnh đó, vai trò, trách nhiệm, tính hiệu quả của các tổ chức thẩm định giá khi tham gia hoạt động định giá đất của Nhà nước cũng cần được quy định rõ hơn” - thạc sĩ – luật sư Nguyễn Đắc Văn nói.
