Xử lý công trình xây vượt tầng: Nhà nước có thể xem xét để trưng thu

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội về tình hình xử lý các công trình sai phạm còn tồn đọng giai đoạn 2015 - 2016, mới chỉ xử lý được 2/40 công trình, chưa đạt được mục tiêu đề ra.

Đáng chú ý, có nhiều công trình “khủng” như nhà 8B Lê Trực, Dự án công trình hỗn hợp Đại Thanh, Dự án công trình hỗn hợp nhà ở và trung tâm thương mại CT5, xã Tân Triều (Thanh Trì)... là những công trình cư dân đã sinh sống ổn định nhiều năm. Tìm hiểu được biết, có chủ đầu tư đã kiến nghị Nhà nước trưng thu phần diện tích xây dựng sai phạm dùng làm tài sản công, bởi quá trình tháo dỡ rất phức tạp, khó khăn và tốn kém.

Trao đổi về vấn đề xử lý sai phạm trong xây dựng, luật sư Hoàng Đạo - Văn phòng Luật sư 24/7 Hà Nội cho biết, Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, Nghị định 139/2017 đã quy định rõ về mức xử phạt hành chính, tước Giấy phép xây dựng và chế tài buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng sai phạm. Nhưng việc này chỉ phù hợp đối với những công trình đang xây dựng. Còn quá trình xử lý đối với những công trình người dân đã vào sinh sống đang gặp nhiều khó khăn.

“Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định và hướng dẫn về việc xử lý các công trình sai phạm khi đã có người vào ở ra sao. Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định phải nộp 40% giá trị phần xây sai phép đối với nhà ở riêng lẻ và 50% đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng, mà chưa có quy định về tịch thu toàn bộ số tiền thu được từ việc bán căn hộ sai phép hay trưng thu toàn bộ phần xây sai để phục vụ mục đích công cộng. Vì vậy, muốn thực hiện chế tài này cần phải cụ thể hóa vào luật, tránh trường hợp chống đối hoặc thiếu căn cứ khi xử lý” - luật sư Hoàng Đạo cho hay.

Quy chiếu Nghị định 139/2017/NĐ-CP phần quy định những trường hợp xây dựng sai phép mà không bị tháo dỡ, khoản 2, 3 Điều 79 có nêu các hành vi: Không có giấy phép xây dựng; Xây dựng sai nội dung giấy phép, sai thiết kế, sai quy hoạch chi tiết; Tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép, không phép, sai thiết kế được cấp đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo, xây dựng mới (bao gồm cả công trình được miễn giấy phép)..., thì không phải tháo dỡ nếu: Đã kết thúc trước ngày 15/1/2018; Không vi phạm chỉ giới xây dựng; Không gây ảnh hưởng các công trình lân cận; Không có tranh chấp; Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp; Phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

“Từ khi Nghị định 64/NĐ-CP có hiệu lực, tình trạng vi phạm trật tự xây dựng giảm hẳn. Nhưng trước đó, khi các địa phương chưa được phủ kín quy hoạch, việc cấp phép xây dựng còn tùy tiện và những dự án không ảnh hưởng đến quy hoạch kiến trúc, quy hoạch xây dựng tại khu vực đó ở thời điểm được cấp phép lại không có cơ sở đối chiếu để xử lý” - luật sư Hoàng Đạo nhận xét.

Theo lý giải của Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam - KTS Phạm Thanh Tùng, một công trình “khủng” sai phạm cần phải xử lý ngay từ thời điểm đang thi công. Đến khi hoàn thiện và người dân đã vào ở rất khó để xử lý, đặc biệt là câu chuyện liên quan đến tháo dỡ, vừa ảnh hưởng đến tâm lý của người dân và tiêu tốn tài chính.

Ở mỗi thể chế, mỗi quốc gia khi phát triển đều phải lấy “người dân” làm trung tâm, là đối tượng để phục vụ. Quá trình đô thị hóa ở Việt Nam đã xảy ra tiêu cực từ vấn nạn “xin - cho” dẫn đến quy hoạch chồng chéo, công trình xây dựng không sai giấy phép, sai thiết kế. Sai phạm này không phải do người dân gây ra và khi họ đã phải bỏ tiền ra để mua nhà thì họ vẫn có quyền được sở hữu và sử dụng sản phẩm đó.

“Vì vậy, biện pháp để xử lý những công trình khi đã có người dân vào ở, hợp lý nhất đó là Nhà nước xem xét trưng thu toàn bộ số tiền DN bán được vào Ngân sách để đầu tư cho các công trình công ích khác. Làm như vậy vừa ổn định được tâm lý của người dân, vừa đỡ tốn nhân lực, vật lực khi thực hiện phá dỡ” - ông Tùng nhìn nhận, đồng thời cho rằng, một vấn đề nữa trong xử lý các công trình sai phạm chưa hiệu quả do tính tư duy nhiệm kỳ.

Những người nhiệm kỳ sau cho rằng sai phạm này là của nhiệm kỳ trước nên không quyết liệt xử lý. Do đó, những người kế nhiệm phải có trách nhiệm xử lý triệt để những công việc tồn đọng, để tìm ra những mắt xích còn yếu và những cá nhân sai phạm để khắc phục và đưa ra xử lý. Có như vậy, tính tư duy nhiệm kỳ mới không còn, những sai phạm về quy hoạch, xây dựng sẽ bị triệt tiêu và đi vào quy củ.

Phân tích về cách tính hệ số sử dụng đất tại Việt Nam, KTS Nguyễn Văn Thanh - Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, việc phát triển các công trình cao tầng tại đô thị là xu thế tất yếu, giúp khai thác tối đa hiệu quả không gian, trong bối cảnh đất đai tại các đô thị ngày càng hạn hẹp trước tình trạng gia tăng dân số.

Nhưng bất cập trong quản lý các công trình cao tầng ở Việt Nam là cách tính hệ số sử dụng đất và quy định chỉ tiêu về dân số. Ví như, trong QCXDVN 01:2008, không có kiểm soát hệ số sử dụng đất mà kiểm soát theo mật độ xây dựng và chiều cao công trình dựa trên quy mô đất đai, nên các công trình sẽ được xây dựng với mật độ tối đa và tầng cao tối đa.

Còn ở Nhật Bản, hệ số sử dụng đất được tính bằng công thức tổng diện tích sàn/ diện tích đất, với cách tính này tối đa cho công trình nhà ở cao tầng là 500% (5 lần), mật độ tối đa 60% và công trình chức năng thương mại là 1.500% (15 lần), mật độ xây dựng tối đa 80%.

Chia sẻ quan điểm về xử lý công trình vi phạm đã cho người dân vào ở, KTS Nguyễn Văn Thanh cho hay, Nghị định 139/2017 có quy định một số trường hợp xây dựng sai phép trước ngày 15/1/2018 không bị phá dỡ và theo quy định thì chưa có căn cứ để tịch thu toàn bộ phần xây sai phạm làm công trình công ích.

“Theo quy định của pháp luật, những công trình sai phạm từ sau ngày 15/1/2018 thì kiên quyết tháo dỡ. Nhưng để sớm giải quyết các công trình còn tồn đọng từ trước, cơ quan chức năng cần căn cứ vào những nội dung quy định của Luật xem có đủ điều kiện để giữ lại hay không; đồng thời cũng nên xem xét nguyện vọng của hàng nghìn hộ dân đang sinh sống để quyết định thực hiện phương án trưng thu toàn bộ số tiền bán phần sai phạm vào ngân sách hay tịch thu làm công trình công cộng” - ông Thanh nhìn nhận.