Xuất hiện “làn sóng” cắt lỗ trước giờ sáp nhập đơn vị hành chính

Thị trường hạ nhiệt, làn sóng cắt lỗ lan rộng

Thị trường bất động sản vùng ven Hà Nội sau giai đoạn tăng nóng đang có dấu hiệu chững lại. Giá bán bị đẩy lên quá cao trong khi thanh khoản thấp, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận cắt lỗ để thu hồi vốn. Khảo sát trên các chuyên trang mua bán bất động sản, nhiều lô đất vùng ven hiện được chào bán thấp hơn từ 100 – 200 triệu đồng so với thời điểm mua vào.

Anh Tuấn Hà (35 tuổi, sống tại Cầu Giấy, Hà Nội) cho biết, cuối năm ngoái anh đã mua một lô đất 90m² tại huyện Thạch Thất với giá 2,2 tỷ đồng, kỳ vọng bán lại với giá 2,4 tỷ đồng sau vài tháng. Tuy nhiên, dù đã rao bán trong thời gian dài, lô đất vẫn không tìm được người mua. Trước áp lực dòng tiền, anh buộc phải liên tục điều chỉnh giá giảm dần về gần bằng giá gốc và cuối cùng chấp nhận bán lỗ 100 triệu đồng để thu hồi vốn, chuyển sang hướng đầu tư khác.

“Ban đầu tôi tin rằng lô đất sẽ sinh lời sau khoảng nửa năm đầu tư. Nhưng sau khi mua, thanh khoản thị trường đất nền bắt đầu chững lại, người mua cũng chỉ trong trạng thái thăm dò và chưa có động thái xuống tiền. Nếu cố giữ thì chỉ thêm áp lực nên tôi đành chấp nhận cắt lỗ để rút lui” - anh Tuấn Hà chia sẻ.

Chị Ngọc Minh (43 tuổi, nhà đầu tư cá nhân) cũng đang trong tình trạng tương tự. Đầu năm 2025, khi thị trường sôi động với các cuộc đấu giá đất và thông tin sáp nhập hành chính, chị đã quyết định mua một lô đất 45m² tại Hoài Đức với giá gần 3 tỷ đồng.

“Vào cuối năm 2024 đầu năm 2025, lượng khách hỏi mua duy trì tương đối, giao dịch diễn ra nhanh chóng. Thời điểm đó, có lô đất tôi chỉ mất khoảng gần một tháng để bán. Nhưng giờ thì khác, khách liên tục mặc cả, không còn mặn mà xuống tiền. Dù tôi đã cắt lỗ 150 triệu đồng nhưng vẫn khó thoát hàng” - chị Ngọc Minh chia sẻ.

Theo báo cáo của kênh rao tin Batdongsan.com.vn, trong những tháng đầu năm, giá bán đất nền vùng ven Hà Nội tăng từ 30-80% tùy khu vực, vị trí. Mặt bằng giá được đẩy lên cao nhưng sức mua thực tế lại không tương xứng.

Tại huyện Quốc Oai, giá rao bán đất nền ghi nhận mức tăng đến 74%. Cụ thể, những lô đất mặt đường nhánh ô tô có thể đi vào giá tăng từ 17 - 22 triệu đồng/m2 lên 22 - 28 triệu đồng/m2. Ở vị trí mặt đường tỉnh lộ 421B, đất nền Đông Yên tăng giá từ 30 - 40 triệu đồng/m2 lên 40 - 45 triệu đồng/m2. Với các lô đất nằm sâu trong khu dân cư mức tăng ghi nhận từ 9 - 11 triệu đồng/m2 lên mức 10 - 14 triệu đồng/m2. Đơn cử đất tại xã Phú Mẫn, tăng nhẹ từ 12 - 13 triệu đồng/m2 lên 13 - 14 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại huyện Sóc Sơn, cùng với thông tin từ các cơn đấu giá đất, thị trường đất nền hiện tại dường như vẫn chưa có nhiều đột biến về thanh khoản, giá vẫn giữ ở mức cao nhưng khó thanh khoản. Các xã như Phú Cường, Thanh Xuân, Hiển Ninh, Mai Đình…giá rao bán đất nền dao động từ 15 - 70 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Cụ thể, tại xã Mai Đình, giá rao bán đất nền trong ngõ dao động ở mức 20 - 35 triệu đồng/m2, đất mặt đường có thể kinh doanh dao động ở mức 50 - 75 triệu đồng/m2. Tại các huyện khác như Hoài Đức, Đông Anh…cũng đang ghi nhận mức tăng giá nhẹ, mức tăng trưởng dao động từ 10 - 15% so với thời điểm đầu năm nay.

Cẩn trọng trước vòng xoáy đu đỉnh - cắt lỗ

Anh Văn Tuấn (môi giới BĐS) cho biết, đầu năm 2025, giá đất nền vùng ven liên tục tăng nóng, thậm chí một số mảnh tăng gấp đôi so với năm 2024. Giá đất cao khiến thanh khoản sụt giảm. Do đó, giá đất nền phải có thời gian điều chỉnh để phù hợp với thị trường, giúp thanh khoản tốt hơn.

“Một số nhà đầu tư mua vào giai đoạn nóng với mục đích lướt sóng đã chấp nhận giảm giá, thậm chí cắt lỗ nhẹ để thu vốn về, chuyển mục tiêu đầu tư. Tuy nhiên, những trường hợp này không đại diện cho toàn bộ thị trường mà xuất phát từ nhu cầu nhà đầu tư” - anh Văn Tuấn chia sẻ.

Dù có tín hiệu cải thiện về mức độ quan tâm và giao dịch, nhiều chuyên gia cho rằng đó chỉ là sự phục hồi cục bộ. Nếu tiếp tục lao vào theo “cơn say” đất nền mà thiếu cẩn trọng, nhà đầu tư hoàn toàn có thể rơi vào vòng xoáy đu đỉnh – cắt lỗ.

Trao đổi với phóng viên, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho rằng, khi giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao, cùng với việc nhà đầu tư tiếp tục đổ tiền vào đẩy sóng sẽ dẫn đến rủi ro cho thị trường vì vượt quá sức mua của người dân. Một thời gian sau, nhà đầu tư sẽ phải cắt lỗ để thoát hàng nhanh.

“Thông tin sáp nhập hành chính là một yếu tố khiến thị trường bùng nổ cục bộ. Đây chính là chất xúc tác khiến nhà đầu tư đổ xô gom đất. Tuy nhiên, nếu không tỉnh táo nhà đầu tư rất dễ măc kẹt dài hạn vì giá đã vượt xa giá trị thực” - ông Nguyễn Thế Điệp đánh giá.

Theo Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, tình trạng nhà đầu tư đang rao bán cắt lỗ đất nền là hệ quả của kỳ vọng tăng giá thiếu cơ sở, đặc biệt sau hiệu ứng từ thông tin sáp nhập đơn vị hành chính.

Trong giai đoạn sốt đất, nhiều nhà đầu tư đổ xô gom đất nền vùng ven chỉ với mục đích lướt sóng ngắn hạn, mà không quan tâm đến giá trị sử dụng thực tế hay tiềm năng khai thác dòng tiền. Tuy nhiên, phần lớn các khu vực này vẫn chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa thu hút được dân cư và hoạt động kinh tế, dẫn tới tình trạng giá tăng ảo, thanh khoản suy giảm nhanh khi thị trường "nguội sóng".

Bản chất của đất nền vùng ven là khả năng tạo dòng tiền rất thấp nếu không có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng kết nối thực sự. Khi giá bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, nhà đầu tư sẽ sớm rơi vào thế bị động, buộc phải cắt lỗ nếu muốn thu hồi vốn.

“Do đó, nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, không nên phụ thuộc vào tin đồn hay sóng ngắn hạn. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, thiếu chiến lược dài hơi sẽ khiến rủi ro tăng lên rất nhanh trong giai đoạn thị trường đang cần thanh lọc. Muốn đầu tư hiệu quả, cần lựa chọn nơi có hạ tầng phát triển, có thể khai thác dòng tiền phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua” - TS Trần Xuân Lượng khuyến cáo.