Số liệu trên được Hội môi giới BĐS (VARS) công bố tại Hội thảo Toàn cảnh quý I và Diễn biến quý II/2023 thị trường BĐS Việt Nam, ngày 7/4.
Thị trường tiếp tục trầm lắng
Theo đại diện Hội môi giới BĐS Việt Nam, trong quý I/2023 thị trường tiếp tục trạng thái trầm lắng, chưa có dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, vẫn ghi nhận dấu hiệu tích cực về nguồn cung và giao dịch tại một số dự án chung cư có vị trí thuận lợi, được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín và có chất lượng bàn giao tốt. DN BĐS, môi giới BĐS, khách hàng, nhà đầu tư cùng nhau “ấn nút chờ”. Trong khi đó, toàn bộ thị trường “nín thở”, không hoàn toàn án binh bất động nhưng luôn trong trạng thái nghe ngóng, chờ đợi từng động thái từ phía Chính phủ.
Hai tháng cuối quý I/2023, thị trường đón nhận những tín hiệu tích cực từ việc ban hành Nghị định 08/2023/NĐCP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại, 5 quyết định giảm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước và thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN. Các giải pháp nhằm gỡ rối cho thị trường thể hiện được quyết tâm đồng hành từ phía Chính phủ đối với DN BĐS đã tiếp thêm niềm tin cho DN và cá nhân tham gia thị trường.
“Tuy nhiên, các giải pháp mới đang phát huy ở giai đoạn trấn an tinh thần, chưa đủ độ ngấm và lực để trở thành đòn bẩy, tạo cú hích cho thị trường “bật dậy”, do đến thời điểm này vẫn chưa ban hành điều chỉnh luật mới, văn bản dưới luật như nghị định, thông tư... nên vẫn còn nhiều rào cản. Thị trường có tín hiệu tích cực nhưng chưa có kết quả cụ thể và thoát ra khỏi khó khăn, trầm lắng. Nhiều DN vẫn lao đao, đối mặt với khủng hoảng, phá sản. Quan điểm “tự cứu lấy mình”, “cùng nhau vượt khó” đang dần thay thế cho tâm lý “chờ giải cứu” của DN. Đáng chú ý, thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha ở cả hai phân khúc: cao cấp và bình dân, giá rẻ” - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư – VARS, Phạm Thị Miền thông tin.
Môi giới nghỉ việc gia tăng
Cũng theo đại diện VARS, nguồn cung sản phẩm trong quý I/2023 vẫn trong tình trạng khan hiếm, chưa có sự cải thiện, do hầu hết các dự án vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý, chưa được cấp giấy phép mở bán chính thức. Một số ít hiếm hoi chủ đầu tư có hàng nhưng chưa sẵn sàng mở bán vì tâm lý e ngại thị trường sẽ ảnh hưởng tới kết quả. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, tiếp tục mở bán giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn tiếp tục khan hiếm sâu.
Bên cạnh đó, nhu cầu mua nhà của người dân cũng suy giảm mạnh do thu nhập bị ảnh hưởng. Trong khi nguồn cung trên thị trường chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá quá cao so với khả năng tài chính của người dân. Nhu cầu thuê nhà, đặc biệt tại TP lớn như: TP Hồ Chí Minh, Hà Nội gia tăng do giá nhà, lãi suất cao. Cầu đầu tư tăng tại một số vùng đang đẩy mạnh đầu tư công, đã khởi công những dự án hạ tầng trọng điểm.
Với việc thanh khoản trên thị trường giảm mạnh, nên nhiều chủ đầu tư đã thực hiện hàng loạt chiến lược bán hàng, như chiết khấu cao dành cho khách hàng thanh toán sớm đến 90% giá trị hợp đồng là chính sách “hot” nhất, được nhiều chủ đầu tư áp dụng, nhằm tạo ra kênh huy động vốn từ phía khách hàng.
Đáng chú ý, mặc dù thanh khoản giảm nhưng giá bán trung bình tại các dự án phần lớn không thay đổi so với quý trước, giá bán trên thị trường thứ cấp giảm mạnh, có dự án giảm đến 15 - 20%. Do hết thời gian ân hạn nợ gốc, nhiều khách hàng không còn đủ tài chính để giữ hàng đành chấp nhận cắt lỗ sâu, nhiều khách hàng vẫn còn tâm lý “bắt đáy” chờ giá tiếp tục giảm.
Đặc biệt, trong quý I/2023 DN BĐS tiếp tục thu hẹp hoạt động sản xuất, quy mô và số lượng dự án. Hầu hết sàn giao dịch mới thành lập (khoảng 2 năm đổ lại) đều phải đóng cửa.
Theo thống kê từ các sàn giao dịch BĐS là hội viên của VARS, trong quý I tiếp tục có thêm 30 - 50% sàn giao dịch phải đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động. Đặc biệt, có khu vực con số này lên tới 80%. Theo đánh giá, đây là giai đoạn thách thức đối với những đơn vị môi giới không đủ năng lực cạnh tranh để tồn tại nhưng cũng là cơ hội để đơn vị chuyên nghiệp vượt lên, phát triển bền vững hơn.
“Với việc số lượng sàn giao dịch BĐS phải đóng cửa gia tăng, dẫn đến lượng môi giới BĐS phải nghỉ việc cũng tăng theo. Ước lượng số môi giới đang hoạt động hiện nay chỉ còn khoảng 30 - 40% so với giai đoạn đầu năm 2022. Cá biệt, tại một số khu vực, số lượng môi giới BĐS tiếp tục nghỉ việc lên tới 80%” - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường & Tư vấn xúc tiến đầu tư – VARS, Phạm Thị Miền nói.
Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế thị trường phần lớn môi giới BĐS nghỉ việc đều thuộc nhóm “lính mới” hoặc “tay ngang”, hoạt động theo hình thức bắt sóng các đợt sốt ảo và duy trì song song hai trạng thái tay ngang vừa là nhà đầu tư vừa môi giới. Để tồn tại qua thời gian này, một số môi giới BĐS đã tìm hướng mới bằng cách chuyển sang mảng cho thuê; còn nhóm môi giới BĐS chuyên nghiệp tuy có khó khăn nhưng vẫn bám trụ được với thị trường.
