Bài toán giữ cư dân cũ bên những bờ sông mới

Không gian xanh trở thành lợi thế bất động sản

Tại Thượng Hải (Trung Quốc), việc cải tạo sông Hoàng Phố đã mang đến những công viên, lối đi bộ và không gian công cộng mới. Tuy nhiên, sự thay đổi này cũng làm dấy lên lo ngại về giá nhà và khả năng tiếp tục sinh sống tại đây của những cư dân lâu năm.

Tháng 6-2026, ba nhà nghiên cứu Pan He, Yue Cheng và Weizhen Chen thuộc Đại học Đồng Tế công bố trên tạp chí "Xây dựng" nghiên cứu: “Chỉnh trang không gian xanh ven sông và sự ủng hộ của cư dân tại Thượng Hải”. Nhóm tác giả phân tích dữ liệu dân số, giá nhà giai đoạn 2000-2020 tại 314 khu dân cư, trong đó có 58 khu nằm cách sông Hoàng Phố không quá 1,5km. Nghiên cứu còn khảo sát 317 người dân từ tháng 11-2024 đến tháng 6-2025.

Kết quả cho thấy khoảng cách về giá nhà giữa những khu vực gần bờ sông và các khu vực khác ngày càng lớn. Đáng chú ý, tại những khu dân cư cách sông Hoàng Phố dưới 500m, dân số thường trú giảm 58,8% trong giai đoạn 2010-2020. Điều này đặt ra câu hỏi liệu những người có thu nhập thấp có còn đủ khả năng sinh sống tại khu vực sau chỉnh trang.

Dù vậy, nhóm nghiên cứu chưa tìm thấy bằng chứng chắc chắn rằng việc cải tạo bờ sông trực tiếp khiến giá nhà tăng nhanh hơn hoặc buộc người dân phải chuyển đi. Những thay đổi về dân cư và bất động sản còn chịu tác động của quá trình phát triển đô thị nói chung. Vì thế, các tác giả khuyến nghị chính quyền cần theo dõi cả giá nhà và biến động dân cư, thay vì chỉ đánh giá dự án qua cảnh quan và môi trường.

Nỗi lo này cũng xuất hiện tại Đông Nam Á. Tháng 3-2026, hai nhà nghiên cứu Nufar Avni thuộc Đại học Hebrew Jerusalem (Israel) và Sarah Moser thuộc Đại học McGill (Canada) công bố trên tạp chí "Các thành phố" nghiên cứu về các dự án phát triển ven nước tại Đông Nam Á.

Qua khảo sát các dự án phát triển ven nước được khởi động trong khoảng 15 năm tại 11 quốc gia Đông Nam Á, chủ yếu ở khu vực ven biển, hai tác giả cảnh báo tình trạng đầu cơ đất đai, phát triển bất động sản quy mô lớn và lợi ích dành cho cộng đồng còn hạn chế. Nghiên cứu đề cập đến hiện tượng chỉnh trang ven nước làm tăng giá đất, giá nhà và chi phí sinh hoạt, khiến những cư dân lâu năm, đặc biệt là người thu nhập thấp, có nguy cơ phải rời khỏi nơi ở.

Những trường hợp này cho thấy chỉnh trang bờ sông không đơn thuần là câu chuyện làm đẹp đô thị. Công viên mới, đường dạo mới có thể nâng cao chất lượng sống, song lợi ích ấy sẽ thiếu công bằng nếu giá nhà và chi phí sinh hoạt tăng đến mức cư dân cũ không thể ở lại. Bài toán đặt ra là làm sao để giá trị từ những dự án ven nước được chia sẻ rộng rãi, thay vì chủ yếu thuộc về các nhà đầu tư bất động sản.

Giữ người ở lại ngay từ khâu quy hoạch

Muốn chỉnh trang bờ sông mà cư dân cũ không phải rời đi, chính quyền cần tính đến nhà ở giá phù hợp và quyền sử dụng đất ngay từ khi lập quy hoạch.

Năm 2019, ba nhà nghiên cứu Daniel Thorning, Christopher Balch và Stephen Essex công bố trên tạp chí khoa học quốc tế “Chính sách sử dụng đất” nghiên cứu “Xây dựng cộng đồng đa dạng trong tái thiết ven nước: Kinh nghiệm Plymouth và Bristol”.

Qua phân tích hồ sơ quy hoạch tại 26 địa điểm ở hai thành phố Anh giai đoạn 2000-2017 và phỏng vấn các bên liên quan, nhóm phát hiện nhà ở giá phải chăng chỉ chiếm 2% số căn trên những khu đất do tư nhân thu xếp, so với hơn 25% trên đất công. Sự chênh lệch cho thấy vai trò quan trọng của chính quyền trong bảo đảm chỗ ở cho người thu nhập thấp.

Toronto (Canada) đang áp dụng hướng này tại dự án Quayside rộng 4,9ha bên hồ Ontario. Theo kế hoạch, ít nhất 23% số căn sẽ là nhà cho thuê giá phải chăng thuộc sở hữu thành phố. Dự án dự kiến đón cư dân đầu tiên từ năm 2030.

Tại San Juan (Puerto Rico), tám cộng đồng ven kênh Martín Peña chọn cách khác. Họ thành lập quỹ tín thác đất cộng đồng, quản lý đất tập thể nhằm hạn chế đầu cơ và bảo vệ nơi ở lâu dài. Mô hình này được Line Algoed và Tarcyla Fidalgo Ribeiro phân tích trong nghiên cứu công bố tháng 6-2025 trên tạp chí “Phân tích chuyên sâu về nhà ở”, dựa trên 58 cuộc phỏng vấn sâu và năm tháng khảo sát thực địa tại Puerto Rico và Barbuda, cùng trường hợp nghiên cứu ở Brazil.

Những kinh nghiệm trên cho thấy chỉnh trang ven sông cần đi cùng chính sách nhà ở, chống đầu cơ và bảo đảm tiếng nói của cư dân. Thành công không thể chỉ đo bằng cảnh quan đẹp hơn hay giá bất động sản tăng, mà còn ở khả năng người dân cũ tiếp tục sinh sống tại đó.