Bàn giao đất không đúng hợp đồng mua bán, khởi kiện thế nào?

Câu hỏi

Tôi mua đất dự án (bìa đỏ đứng tên công ty) nay muốn làm nhà mà bị một nhà hàng xóm lâu năm lấn chiếm mất 9m2 đất thì tôi có thể làm nhà không? Nếu tôi làm nhà như vậy có tranh chấp gì không, phía công ty bán đất thì bảo tôi làm bình thường. Nếu tôi kiện công ty vì không bàn giao đất đúng hợp đồng mua bán, thì tôi nên làm thế nào?

Trả lời

Căn cứ theo Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản khi mua chuyển nhượng nhà ở của công ty, về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh.

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với hành vi lấn chiếm đất, căn cứ theo khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm – đó là lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

Theo thông tin bạn cung cấp, nếu hàng xóm có hành vi lấn chiếm 9m2, bạn có thể trao đổi với công ty đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu trên giấy chứng nhận đứng tên công ty có đủ diện tích thì bạn tiến hành đăng ký sang tên bạn khi chuyển nhượng. Trường hợp khi sang tên có tranh chấp về diện tích thửa đất do công ty vẫn không thực hiện bàn giao đủ diện tích theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 26, Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Căn cước công dân;

- Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và nghĩa vụ hợp pháp bị xâm hại

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án nơi có bất động sản.

Thạc sỹ, Luật sư Phạm Thị Bích Hảo – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Hà Nội

Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn