Câu hỏi
Vừa qua, tại một số địa phương như các huyện Thanh Oai, Hoài Đức tổ chức đấu giá đất và mức giá trúng đấu giá cao hơn nhiều lần so với mức giá khởi điểm. Tuy nhiên sau khi kết thúc phiên đấu giá, có những lô đất đã được bán ra chênh lệch với số tiền từ 300 - 500 triệu đồng. Vậy, việc này có vi phạm pháp luật không (lũng đoạn thị trường) và nếu những người trúng đấu giá bỏ cọc sẽ bị xử lý như thế nào?
Trả lời
Vấn đề bỏ cọc khi đấu giá, đấu thầu đã được dư luận, các cơ quan lập pháp rất quan tâm, mong muốn xử lý nghiêm, triệt để tình trạng như thế này. Thủ đoạn chung của những người tham gia đấu giá thường đẩy giá rất cao khi đấu giá, sau đó bỏ cọc. Mục đích chính các đối tượng nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá, thậm chí nhiều trường hợp nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời.
Vẫn biết rằng cơ quan nhà nước đã có quy định mức cọc để buộc những người tham gia đấu giá tuân thủ, nếu trúng đấu giá mà bỏ thì mất tiền cọc. Nhưng có lẽ so với việc mất cọc, thì việc bỏ ra số tiền khổng lồ, phi thực tế, chịu lỗ rất lớn thì nhiều người đã chấp nhận bỏ cọc để giảm bớt thiệt hại cho mình. Điều này gây ảnh hưởng, thiệt hại rất lớn đến uy tín, kinh tế cho cơ quan quản lý nhà nước, thất thu ngân sách và khiến cho thị trường bất động sản bị lũng đoạn.
Đối với các vụ việc bán đất đấu giá chênh lệch với số tiền lớn như vậy, nếu đối chiếu quy định pháp luật, khi người trúng đấu giá bán sang tay mảnh đất trúng đấu giá để ăn chênh, bản chất họ không phải là mua bán đất, bởi thời điểm này người trúng đấu giá chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình, chưa được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì thế tài sản chưa đủ điều kiện giao dịch, mua bán.
Nhưng các đối tượng lại nhượng quyền mua suất đấu giá, rồi tìm cách hợp thức hóa việc mua bán này. Tưởng chừng sự việc thuận mua, vừa bán, tuân thủ pháp luật, nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho chính người mua, khi họ phải chờ người trúng đấu giá thực hiện xong thủ tục rồi mới làm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc trường hợp bên bán cố tình gây khó khăn, khó dễ, trục lợi, hủy thỏa thuận. Trong khi đó, giá mua rất cao như thế, việc mua đi bán lại cũng chưa chắc mang lại lợi ích cho người mua sau cùng. Liệu rằng đây cũng chỉ là chiêu trò thổi giá, đẩy giá để bán hàng của các bên liên quan?
Chính vì giá đất đấu giá quá cao, nên nhiều người lựa chọn phương án bỏ cọc để giảm bớt thiệt hại, tức là mất số tiền nhỏ hơn để giảm bớt thiệt hại lớn hơn là suy nghĩ chung của những người bỏ cọc. Dưới góc độ pháp luật, chúng ta thấy rằng nếu không chứng minh được hành vi lập khống hồ sơ, thông đồng để dìm giá, nâng giá thì không thể quy trách nhiệm hình sự về tội “Tội vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” theo Điều 218 Bộ luật Hình sự. Về mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ là 7-10 triệu đồng. Mức xử phạt này là quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe.
Vì thế, chúng ta cũng cần có biện pháp, chế tài phù hợp với trường hợp này, ví dụ như: bắt buộc người tham ga đấu giá phải chứng minh tài chính, nộp tiền ký quỹ để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp tham giá đấu giá chỉ được phép bỏ giá trong hạn mức tiền mình nộp ký quỹ. Đơn vị đấu giá có quyền trích luôn số tiền này cho mỗi lần đấu giá thành công.
Bên cạnh đó, có thể nâng số tiền cọc lên mức 10-20% giá đấu giá ban đầu. Quy định phạt, bồi thường thiệt hại tương ứng từ 30-50% giá trị mà người đấu giá trúng bỏ cọc. Lập hồ sơ, cập nhật thông tin để cấm người bỏ cọc này được tham gia bất kỳ cuộc đấu giá tài sản nào khác.
Đối với quan điểm khởi tố hình sự về hành vi bỏ cọc này, không nên hình sự hóa quan hệ dân sự. Mà chúng ta nên tìm các giải pháp hành chính, bồi thường thiệt hại hoặc truy thu tiền sai phạm để nâng cao hơn nữa nhận thức, xử lý nghiêm những hành vi sai phạm của người tham gia đấu giá.
Luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Trưởng Văn phòng Luật sư Kết Nối
Câu hỏi bạn đọc xin gửi về địa chỉ: Báo Kinh tế & Đô thị, số 21 Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, Hà Nội; Email: bandoc@ktdt.com.vn
