Cần thận trọng và đồng bộ

Lo ngại ảnh hưởng đến thanh khoản

Bộ Xây dựng hiện đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết kiểm soát và kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Trọng tâm của dự thảo là đề xuất hạn mức cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán đối với người mua căn nhà thứ hai và không quá 30% với căn nhà thứ ba trở lên, ngoại trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Đây là một sự khác biệt đáng kể so với mức cho vay phổ biến hiện nay, vốn thường dao động từ 70% đến 80% giá trị tài sản bảo đảm.

Dự thảo này được đưa ra trong bối cảnh giá căn hộ Hà Nội quý III/2025 đã vượt 90 triệu đồng/m² (tăng 16% so với quý trước, 40% so với cùng kỳ, theo CBRE). Tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ cao nhất lên đến gần 500 triệu đồng/m², còn nhà phố, biệt thự cao nhất tới 700 tỷ đồng/căn (theo DKRA Group). Thực tế giá này gây áp lực lớn lên khả năng chi trả của người dân, đòi hỏi kiểm soát giá bất động sản và định hướng dòng vốn tín dụng vào đúng nhu cầu ở thực, nhằm bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định: "Việc siết tín dụng lúc này là cần thiết như một "van điều tiết" sẽ giúp những nhà đầu tư hay đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính cân nhắc kỹ lưỡng hơn, từ đó giảm phần nào đó tín dụng bất động sản”. Tuy nhiên, giới hạn cho vay như đề xuất của Bộ Xây dựng cũng lập tức đặt ra những câu hỏi lớn về tác động đến thanh khoản và dòng tiền trên thị trường. Bà Giang Huỳnh - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills TP Hồ Chí Minh, bày tỏ lo ngại rằng biện pháp này có thể làm giảm dòng vốn của các nhà đầu tư dài hạn và khiến thị trường trở nên trầm lắng hơn, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung đang thiếu hụt kéo dài.

Thách thức trong việc phân định đối tượng

Bên cạnh những ý kiến ủng hộ, đề xuất của Bộ Xây dựng cũng đang vấp phải luồng ý kiến phản biện mạnh mẽ khi mặc định người sở hữu nhà thứ hai là nhà đầu cơ. Dư luận xã hội cho rằng, không thể "siết nhầm" những đối tượng có nhu cầu chính đáng, không phải vì mục đích lướt sóng. Anh Lê Tuấn Minh (Hà Nội) băn khoăn về đề xuất siết vay mua nhà thứ hai: “Nhiều gia đình mua thêm nhà vì những nhu cầu thiết yếu như cho con cái, đón cha mẹ già, hoặc kinh doanh tạo dòng tiền bền vững. Việc siết hạn mức quá chặt có thể vô tình "siết nhầm" những nhu cầu chính đáng này, gây khó khăn lớn cho người dân”.

Chị Phạm Thị Hoa (TP Hồ Chí Minh) lại lo lắng về việc thiếu dữ liệu minh bạch: “Việt Nam chưa có hệ thống quản lý dữ liệu nhà ở toàn quốc đủ mạnh để xác định chính xác số căn nhà người dân đang sở hữu. Nếu thiếu dữ liệu này, việc áp dụng chính sách siết vay sẽ khó công bằng, dễ "siết nhầm" người mua có nhu cầu thật thay vì đối tượng đầu cơ, từ đó làm giảm hiệu quả của chính sách”.

Về phía DN, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa khẳng định, giá nhà tăng không do đầu cơ mà do thiếu nguồn cung, vướng mắc pháp lý và chi phí đầu vào tăng cao. Điều này khiến chủ đầu tư tập trung phân khúc cao cấp (80% căn hộ Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có giá trên 80 triệu đồng/m² vào quý III/2025), gây lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Ông cảnh báo việc siết tín dụng đơn thuần có thể phản tác dụng, làm gia tăng tồn kho, ảnh hưởng ngành bất động sản và kinh tế chung. Thay vào đó, ông kiến nghị "khơi thông" và "hỗ trợ" để thị trường phát triển bền vững.

Cần giải pháp đồng bộ và linh hoạt

Để đề xuất của Bộ Xây dựng thực sự phát huy hiệu quả và tránh những tác động tiêu cực, các chuyên gia cho rằng cần có một cách tiếp cận toàn diện và linh hoạt hơn. Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cũng đề xuất cần tập trung siết tín dụng vào các giao dịch đầu cơ ngắn hạn, phân biệt rõ giữa nhóm đầu cơ và đầu tư, kèm theo lộ trình và công cụ điều tiết mềm dẻo.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Phan Dũng Khánh cho rằng, chính sách cần tập trung giải quyết tận gốc vấn đề cung – cầu. Ông đề xuất cải cách thủ tục phê duyệt, đẩy nhanh tiến độ và tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đình trệ thông qua cơ chế đặc thù. Khi nguồn cung được bổ sung và đa dạng hơn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, giá nhà sẽ dần ổn định. Đồng quan điểm, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu kiến nghị cần đồng thời có chính sách hỗ trợ người mua nhà ở thực, đặc biệt là người mua căn đầu tiên hoặc các hộ gia đình có nhu cầu nâng cấp chỗ ở. Phát triển quỹ nhà ở xã hội và mở rộng kênh tín dụng ưu đãi cho nhóm yếu thế là giải pháp then chốt để bảo đảm an sinh xã hội.

Ở góc nhìn pháp lý, luật sư Lê Thu Thảo – Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh bày tỏ ủng hộ việc phát triển các khu đô thị vệ tinh, nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý, đi kèm cơ chế hỗ trợ chủ đầu tư rút ngắn thời gian phê duyệt. Tuy nhiên, bên cạnh siết tín dụng, cần tăng cường minh bạch thông tin giao dịch bất động sản và quản lý chặt chẽ việc các dự án bị bỏ hoang, không đưa vào sử dụng gây lãng phí nguồn lực và ảnh hưởng đến nguồn cung thị trường. “Việc điều chỉnh để đưa giá nhà về mức hợp lý, giúp người dân tiếp cận nhà ở và hạn chế đầu cơ là cần thiết, song phải có phương án can thiệp đúng cách, tuân thủ nguyên tắc thị trường và pháp luật. Trên thực tế, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật cung – cầu, khi có cầu hợp pháp và ngân hàng sẵn sàng cho vay trong giới hạn rủi ro, thì không nên ngăn cản” - luật sư Lê Thu Thảo nói và nhấn mạnh, việc phân bố dân cư và phát triển hạ tầng đồng đều giữa các vùng miền là biện pháp gián tiếp nhưng bền vững để giảm áp lực giá nhà tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản không chỉ là lĩnh vực kinh tế mà còn là trụ cột an sinh xã hội, các chuyên gia đồng tình rằng việc điều chỉnh chính sách cần sự thận trọng và đồng bộ. Một "liều thuốc" điều tiết mạnh tay có thể hạ sốt, nhưng cũng cần tránh những phản ứng phụ không mong muốn, bảo đảm thị trường phát triển theo hướng cân bằng, lành mạnh và bền vững trong dài hạn.