Chính phủ vừa bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản (BĐS), theo đó khi giá BĐS biến động tăng hoặc giảm quá 20% trong 3 tháng, Nhà nước sẽ vào cuộc điều tiết thị trường. Tuy nhiên dư luận cho rằng thị trường được quyết định bởi cung - cầu nên việc điều tiết thế nào vẫn còn nhiều băn khoăn.

Theo điều 34 Nghị định 96 quy định Bộ xây dựng căn cứ vào chỉ số giá, chỉ số lượng giao dịch BĐS và các chỉ số, số liệu thống kê về kinh tế - xã hội thuộc các ngành, lĩnh vực khác liên quan đến thị trường BĐS để đánh giá tình hình thị trường BĐS và đề xuất thực hiện điều tiết thị trường BĐS.

Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch BĐS có sự biến động tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc thị trường BĐS có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Biện pháp điều tiết thị trường BĐS sẽ được đưa ra trong 15 ngày khi biến động giá thị trường xảy ra. Theo đó Bộ Xây dựng sẽ phối hợp các bộ, cơ quan ngang bộ, UBND cấp tỉnh tổng hợp, đánh giá tình hình thị trường và đưa ra biện pháp điều tiết cụ thể.

Các biện pháp điều tiết thị trường BĐS khi biến động giá thị trường tăng hoặc giảm quá 20% theo quy định vừa được Chính phủ ban hành gồm:

Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ ban hành biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở, BĐS, cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về đầu tư, đấu thầu. Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về đất đai.

Bộ Tài chính đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến chính sách pháp luật về thuế, tài chính, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp. Ngân hàng Nhà nước sẽ đề xuất biện pháp điều tiết thị trường BĐS liên quan đến pháp luật về tín dụng. UBND các tỉnh sẽ rà soát việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản tại các địa phương và đề xuất biện pháp điều tiết cụ thể.

Sau khi các bộ, ngành, địa phương liên quan đề xuất biện pháp điều tiết thị trường BĐS, Bộ Xây dựng sẽ tổng hợp, báo cáo đánh giá tình hình, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường BĐS, trình Chính phủ quyết định.

Trường hợp các biện pháp điều tiết thị trường BĐS vượt thẩm quyền Chính phủ, Bộ Xây dựng báo cáo Chính phủ trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định.

Như vậy, so với quy định cũ, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Nghị định 96 đã bổ sung cơ chế điều tiết thị trường BĐS, nêu rõ vai trò của từng cơ quan liên quan. Cụ thể, biện pháp điều tiết thị trường BĐS được thực hiện khi chỉ số giá giao dịch tăng hoặc giảm trên 20% trong 3 tháng hoặc khi thị trường có các biến động khác ảnh hưởng đến ổn định kinh tế - xã hội.

Ngay lập tức, thông tin này đã nhận được sự quan tâm lớn của dư luận xã hội. Bên cạnh ý kiến ủng hộ vẫn còn nhiều lập luận cho rằng, việc Nhà nước can thiệp "còn mang tính hành chính", nên để thị trường tự vận hành theo quy luật cung cầu…

Bày tỏ ủng hộ Nhà nước điều tiết giá nhà đất, anh Lê Hữu Ngọc (ngụ quận Thanh Xuân, Hà Nội) cho rằng, chỉ khi Nhà nước “mạnh tay” thì thị trường mới minh bạch, triệt tiêu tình trạng thổi giá, trục lợi nhan nhản thời gian qua.

“Ngày 10/8, khoảng 1.600 người người tham gia buổi đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội. Kết quả, giá trúng đấu giá dao động khoảng 63-80 triệu đồng/m2, lô cao nhất có giá lên tới 100,5 triệu đồng/m2. So với mức giá khởi điểm 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2, mức giá trúng cao gấp 5-8 lần. Mức giá này quá bất thường nếu so sánh với giá đất tại nhiều huyện vùng ven khác như Đông Anh, Quốc Oai, Mê Linh…Đây chính là một điển hình của chiêu trò gây sốt đất” - anh Ngọc dẫn chứng.

Cũng bày tỏ ủng hộ Chính phủ chủ động trong việc điều tiết giá nhà đất, tuy nhiên chị Nông Thị Linh Nga (ngụ quận 8, TP Hồ Chí Minh) đề xuất, cùng với quy định còn cần cơ chế chính sách để điều tiết lâu dài, bền vững: “Giá nhà tăng cao và tiếp tục dự báo tăng trong thời gian tới, đã và đang khiến giấc mơ có chốn an cư của người nghèo ngày càng xa vời. Vì vậy việc Nhà nước sẵn sàng can thiệp là cần thiết để đảm bảo công bằng và an sinh xã hội. Tuy nhiên, việc điều tiết phải sớm hơn bởi nếu chỉ điều tiết khi thị trường có biến động là sẽ không kịp” - chị Nga nói.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hoà đánh giá, mục tiêu điều tiết thị trường BĐS hướng tới kiểm soát việc tăng "nóng" giá nhà đất không chỉ mang lại lợi ích to lớn cho người dân, mà còn có ý nghĩa cho sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.

"Thị trường BĐS luôn rình rập các cơn “sốt nóng” hay “đóng băng”, do đó không chỉ Nghị định 96, một số nghị định khác cũng cho thấy, Nhà nước ban hành các quy định nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, minh bạch thị trường BĐS. Song, trên thực tế, không ai can thiệp được vào giá BĐS vì thị trường sẽ xác định giá nhà đất. Cần phải hiểu, Nhà nước can thiệp để giá nhà đất hợp lý, còn định giá như thế nào vẫn là do cung - cầu quyết định” - ông Quang phân tích.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, việc điều tiết thị trường BĐS là cần thiết, tuy nhiên biến động giá trên thị trường được quyết định bởi cơ chế thị trường. Cung ít cầu nhiều thì giá tăng, và ngược lại cung nhiều cầu ít thì giá giảm.

“Trong điều kiện thị trường hiện nay, Nhà nước quản lý và điều tiết một cách gián tiếp là chủ yếu, Nhà nước điều tiết thị trường, thị trường ra tín hiệu dẫn dắt doanh nghiệp chứ Nhà nước không điều tiết trực tiếp thị trường BĐS để giảm tối đa sự can thiệp hành chính vào thị trường và doanh nghiệp” - ông Hiển nói.

Tương tự, luật sư Lê Thu Thảo - Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cũng nhận định, biến động giá trên thị trường BĐS được quyết định bởi cung - cần nên không thể can thiệp bằng mệnh lệnh hành chính để thay đổi giá giao dịch. Hơn nữa, BĐS là sản phẩm có tính đặc thù với giá trị lớn, giá giao dịch không công khai, nên để điều tiết thật sự là bài toán khó.

“Điều tiết giá nhà đất vừa phải đảm bảo quyền lợi của người dân, vừa phải thể hiện được ý chí của Nhà nước để Nhà nước đóng vai trò điều tiết. Tuy nhiên, nếu ý chí của Nhà nước thể hiện hoàn toàn trong việc quyết định mức giá BĐS sẽ không đảm bảo tính khách quan của thị trường. Vì vậy Nhà nước cần gạt bỏ tối đa các "can thiệp hành chính" vào việc điều tiết giá nhà đất” - luật sư Thảo kiến nghị.

06:17 17/08/2024